מפעל לבנים בתל אביב, שנות ה־40 / צילום: הנס פין
ישראל חוגגת 77, אבל בכמה עניינים אנחנו עדיין תקועים בתקופה העותמאנית או בתקופת המנדט - ובמיוחד בתחום הנדל"ן. למעשה, בישראל יש עדיין תוכניות תקפות שתוכננו לפני קום המדינה.
● ישראל עברה את המקסימום שצפה בן גוריון, ולא נערכנו בהתאם
● מנכ"ל waze: "הנסיעה בכבישי ישראל האטה ב-10% בשנה האחרונה. זה המון"
לכך לדוגמה זהו המצב באזור נמל חיפה. עו"ד אסף עירוני, שותף וראש (משותף) תחום תכנון ובנייה במשרד ש. פרידמן, אברמזון ושות', מספר כי "בנמל חיפה, חוצות המפרץ, אזור נמל התעופה - התוכניות הבסיסיות שחלות הן עדיין מתקופת המנדט. עד 2019 כל העיר הייתה תחת תוכנית מתקופת המנדט, והתוכנית שאושרה אז - ח.פ. 2000 - אינה כוללת חלק מהאזורים בעיר, שעד היום חלה עליהם תוכנית מימי האנגלים".
עו"ד עירוני מוסיף כי חברת נמלי ישראל מקדמת כיום תוכנית (תת"ל 118) "שנועדה בשעה טובה להיות התוכנית המפורטת המסודרת לאזור שעד היום חלות בו תוכניות מנדטוריות".
לצד התוכניות, גם מאפיינים שונים בחקיקה ובהיררכיה התכנונית נותרו כשהיו בתקופת המנדט - או לפניו. כך למשל, מי שמוריד עד היום נסח טאבו יכול למצוא שם מושגים כמו מושע (בעלות משותפת) ומירי (קרקעות של המדינה המוחכרות לפרטיים). למעשה, גם הרישום בטאבו עצמו הוא שריד מהתקופה הטורקית.
בפקודת בניין ערים שנקבעה ב־1936 יצר המנדט הבריטי מבנה היררכי של מוסדות תכנון שהשפיע עמוקות על המערכת הישראלית:
הוועדה המקומית - עסקה בתכנון ברמה המקומית. מודל זה נשמר בישראל כשהוועדות המקומיות אחראיות על אישור תוכניות מפורטות והיתרי בנייה בתחום שיפוטן.
הוועדה המחוזית - הבריטים יצרו רמה מחוזית שפיקחה על הוועדות המקומיות. ישראל אימצה מבנה זה ושימרה את חלוקת הארץ למחוזות תכנוניים.
הוועדה המרכזית/ארצית - בתקופת המנדט פעלה ועדה מרכזית בירושלים שהייתה הסמכות העליונה בענייני תכנון. בישראל תפקיד זה מתקיים באמצעות המועצה הארצית לתכנון ובנייה.
באשר ליחסים בין הרמות, המודל הבריטי קבע יחסי כפיפות ופיקוח בין רמות התכנון, שלפיהן החלטות ברמה נמוכה יותר כפופות לאישור הרמה הגבוהה יותר, וכי אפשר לערער על ערכאות של החלטות נמוכות יותר. עקרונות אלה נשמרו במערכת התכנון הישראלית.
הגישה הבריטית הייתה ריכוזית מאוד, וישראל המשיכה בגישה זו. עם השנים חלו רפורמות מסוימות שהגדילו את עצמאות הוועדות המקומיות - אולם מצד שני הוקמה הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור שקיבלה כוח רב על חשבון הוועדות המחוזיות.
דיני היושר: שבו בדלת האחורית
ברמת החקיקה, מציין עו"ד משה רז כהן, מבעלי משרד רז־כהן פרשקר ושות', רוב החוקים כבר שונו, מלבד הוראת סעיף 78 לחוק הקרקעות העותמני, שעוסק בהתיישנות רוכשת בעלות וכמעט חסרת משמעות היום.
אולם, הוא מציין, "דווקא 'דיני היושר' תוצרת הממלכה המאוחדת, שסברנו שייעלמו מחיינו, שבו בדלת הראשית אל דיני המקרקעין".
מה זאת אומרת?
"עד לחקיקת חוק המקרקעין הישראלי בשנת 1969, חלו דיני היושר במגוון תחומים. אחד העניינים המשמעותיים ביותר נגע למעמדו של בעל הסכם לרכישת נכס שטרם נרשם כבעלים: פער הזמנים בין כריתת ההסכם לבין העברת הבעלות, מחייב התמודדת עם מעמדו של בעל החוזה הרוכש.
"דיני היושר סיפקו מענה רחב לשלל מקרים: למקרה שבו נמכר הנכס לאדם אחר בעסקה נוגדת, למקרה שבו הוטל עיקול על הנכס ולמקרה של מצב חדלות פירעון של המוכר. ההלכות פותחו במשך שנים בבתי המשפט של היושר באנגליה, ובניגוד לרושם שמשפטנים ישראלים רצו לשוות לדינים הארכאיים, מדובר בסט של כללים שהביאו לאיזון מושלם בין הנוגעים בדבר.
"עם חקיקת חוק המקרקעין ב־1969 המחוקק הישראלי ביטל את תחולת דיני היושר וניסה להתמודד עם מעמדו של בעל החוזה באמצעות מוסד הערת האזהרה. אפשר לכתוב ספר שלם על הפגמים שבמוסד הערת האזהרה, על הפסיקה הרבה בתחום ועל תיקוני החקיקה: התוצאה היא שההסדר הנוגע להערת אזהרה אינו משביע רצון והבטוחה לא עמדה בציפיות. כך אירע שבשנת 1999, 30 שנים לאחר חקיקת חוק המקרקעין, בית המשפט העליון בפסק הדין בעניין אהרונוב השיב את דיני היושר למשפט הישראלי. אמנם נכון שהשופטים בחרו לכנות זאת 'דיני יושר תוצרת הארץ', אולם ראוי להבין שדיני היושר נתנו מענה טוב יותר בסיטואציה האמורה וטוב עשה בית המשפט כשהחזיר אותנו אחורה בזמן".
דיני איחוד וחלוקה: השפעה מהחוק הגרמני
גם בנושא דיני איחוד וחלוקה אנחנו עדיין חיים בתקופת המנדט - אולם במקרה הזה החקיקה לא יובאה דווקא מבריטניה עצמה. עו"ד רז כהן מספר כי המנדט הבריטי הביא לתיקוני חקיקה בהודו ובירדן, אשר כללו הוראות בנוגע לאיחוד ולחלוקה מחדש ללא הסכמת בעלים.
בספרו כתב כי "על בסיס אותם תיקונים, בחוק לתיקון פקודת בנין ערים, התשי"ז־1957, המחוקק הישראלי השלים את הפער בין מדינת ישראל לבין הודו וירדן ואימץ את אותן הוראות הנוגעות לאיחוד ולחלוקה שלא בהסכמה. יש אפוא רגליים לסברה כי מקורו של ההסדר הישראלי הוא בחוק התכנון של בומבי משנת 1915. חוק התכנון של בומבי מתבסס על הוראות החוק הגרמני בעניין. אולי משום כך, אפשר לומר ששורשי החקיקה הישראלית מצויים בדין הגרמני".
עד כמה זה משמעותי היום?
"בלי הוראות ואיחוד בחלוקה שלא בהסכמה ההליך התכנוני בישראל היה מתארך עוד יותר, ובעיקר בתוכניות של התחדשות עירונית. עד שלא יחתמו כולם על הכול, לא זז כלום. בלי זה רוב התוכניות היו נשארות על הנייר".