הבניין ברחוב השונית 10 במרינה של הרצליה / צילום: באדיבות אנגלו סכסון
העסקה: ברחוב השונית 10 במרינה של הרצליה, נמכרה דירת נופש בשטח של 90 מ"ר בפרויקט "אוקיאנוס" תמורת 3.8 מיליון שקל. לדירה 2.5 חדרים והיא בקומה ה־12.
● בלעדי | 18 דונם ביותר מ-200 מיליון שקל: עסקת הענק בהרצליה
● אחרי הכישלון: עיריית תל אביב מציבה רף מינימום גבוה ל"גן החשמל"
הסביבה: המרינה בהרצליה היא תולדה של חשיבה תכנונית ויזמית בת כ־40 שנה, שספק אם הייתה יכולה להיבנות כיום, שכן מדובר באחד מהפרויקטים מעוררי המחלוקת הגדולים במדינה מבחינה סביבתית ומשפטית. בין היתר נמכרו במקום "דירות נופש", כדירות רגילות למגורים.
לאחר סאגה משפטית של עשור, שהגיעה עד לבית המשפט העליון, נקבע כי 468 דירות שנמכרו אחרי 1999 ייחשבו לדירות נופש, בעוד שהדירות שנמכרו קודם לכן יוסיפו לשמש כדירות מגורים רגילות. על פי הפסיקה, דירת נופש תוכל לשמש את בעליה לתקופה של עד שלושה חודשים בשנה בלבד, וביתר הזמן הדירות יושכרו. אולם ככל הנראה, כפי שנסביר בהמשך, הפסיקה לא נאכפת, ויש בעלי דירות שממשיכים להתגורר בהן כרגיל.
הפרויקטים במרינה: במרינה כמה פרויקטים שונים, שקיימים הבדלים משמעותיים בינם לבין עצמם, וקיימים גם הבדלים משמעותיים בין הדירות, ולכן יש פערים גדולים בין המחירים הממוצעים.
כאמור, חלק מהדירות נחשבות לדירות נופש, כמו בעסקה המדוברת, שעליהן מוטלות מגבלות חמורות ואין כמעט עסקאות בהן; לעומתן יש דירות שנחשבות לדירות רגילות, וברור שה"רגילות" יקרות יותר. כמו כן, קיימים פערים משמעותיים בין איכויות הנוף הנשקף מכל דירה, שכן יש דירות שאינן צופות או כמעט שלא צופות לים, ולעומתן יש דירות שמקבלות נוף ימי פתוח.
המחיר: בודדנו את הבדיקה והשווינו את העסקה לעסקאות שבוצעו בפרויקט "אוקיאנוס" בלבד. מצאנו שרוב העסקאות בפרויקט נעות בין 40 ל־50 אלף שקל למ"ר, וכי העסקה הנוכחית נסגרה בכ־42 אלף שקל למ"ר ועל כן ניתן לומר באופן כללי, שהיא נמצאת בטווח מחירי השוק.
ייתכן כי המחיר המעט נמוך של העסקה מגלם את העובדה שהדירה רשומה כדירת נופש. להערכתנו, יש להתייחס לדירות הנופש במרינה בהרצליה כאל דירות להשקעה לכל דבר. המגבלות שהוטלו על דירות אלה מקשות מאוד על הסדר לפיהן באמת יושכרו למשך תשעה חודשים בשנה, וסביר, כי חלק גדול מהן יושכרו למהלך כל השנה.
דבר המתווכת: לדברי המתווכת רותי אינצ'י מאנגלו סכסון הרצליה פיתוח, שביצעה את העיסקה, במקרים רבים פסק הדין אינו ממומש, בגלל חוסר היכולת לנהל את מאגר הדירות להשכרה, לעקב אחרי מה שמתחולל בהן ולבצע אכיפה נגד בעלי דירות שלא משכירים אותן לזמנים שהוקצו להם.
עם זאת, דירות שרשומות כדירות נופש נמכרות, לדבריה במאות אלפי שקלים פחות מדירות דומות שרשומות כדירות רגילות, וזאת מהטעם שקיים חשש שביום מן הימים כן יוקם מנגנון אכיפה יעיל לעניין.
"דירות משופצות עם מרפסת ובקומות גבוהות עם נוף מלא למרינה ולים יכולות להגיע למחירים של 55־60 אלף שקל למ"ר", מספרת אינצ'י. "לעומתן קיימות דירות ללא מרפסות וללא נוף שמחיריהן נמוכים בהרבה".
וכך, דירת 2.5 חדרים בקומה שמינית, ללא נוף וללא מרפסת נמכרה ב־2.15 מיליון שקל - כ־35 אלף שקל למ"ר.
השורה התחתונה: עסקה זו בוצעה ב־42 אלף שקל למ"ר, שלהערכת אינצ'י מהווה "מחיר טוב לקונה". הדירה נמכרה במחיר נמוך יחסית, אך לא כזה שחורג בצורה משמעותית מהמחירים הממוצעים שנהוגים בפרויקט.