הצוללת. הילה ויסברג ודרור מרמור, בשיחה עם פרופ' מרים שוורץ–זיו / צילום: מיכל רביבו
פרופ' מרים שוורץ־זיו, בין שלל עיסוקייך את חוקרת גם את תחום הנדל"ן, בדגש על הבורסה. איך מלחמת ישראל־איראן השפיעה על השוק הישראלי? מצד אחד, יהיו כנראה רבים שיחפשו עכשיו מגורים בשכירות. מצד שני, ב-2025 ניכרת ירידה בהיקף מכירת הדירות. יש קשר להגבלות שהטיל בנק ישראל על מבצעי הקבלנים מסוג 20/80.
"אכן, יש הרבה מאוד פקטורים שמושכים לכיוונים שונים. בצד ההיצע של דירות למכירה, יש כרגע כ-80 אלף דירות שמחכות על המדף שיבואו ויקנו אותן. אבל רואים עלייה מתמשכת בהיצע הדירות וגם בזמן שנדרש כדי למכור אותן. אם בעבר מדובר היה בכשנה עד למכירה, היום מדובר בכמעט שנתיים. אמנם יש מאות רבות של בתים שנפגעו ואפילו נהרסו במלחמה וכרגע אי אפשר לגור בהם. עדיין, נראה שבתחום הדירות למכירה, ההיצע אפילו עולה על הביקוש וכבר רואים ירידות מחירים קלות".
● הצוללת | החוקר שמסביר: זה מה שישראל צריכה לעשות כדי למנף את הניצחון מול איראן
● הצוללת | "מלחמת המפרץ כפול 10": מומחית הגרעין שבטוחה - זה יהיה התרחיש הכי מסוכן לישראל
נתוני הלמ"ס עוד לא מבשרים על ירידות מסוג זה. מדד מחירי הדירות מציג בכל זאת עלייה של 5% מתחילת 2025.
"ראיתי אינדיקציות לירידות מחירים קלות, כולל בתל אביב. מה עוד, שאם היינו מגלמים את שווי ההטבה הפיננסית של מבצעי 80/20 למיניהם בתוך מחירי הדירות, הרי שמחיר הדירה היה נמוך יותר מזה שמדווח. זאת אומרת, דירה שמדווחת כמיליון שקל היום כאשר רק 20% ממנה משולמים היום, היא למעשה דירה שנמכרת בסכום נמוך יותר. אם היינו עושים 'היוון', מתוך הנחה שכסף בעתיד שווה פחות מכסף היום, המחיר המתקבל היה נמוך יותר".
אז את מצטרפת לביקורת על למ"ס שלא מבצעת כך את החישובים שלה?
"חישוב כזה הוא אפשרי ואפשר לבצע אותו בלמ"ס או במסגרת הדוחות הממשלתיים. יש מקום לעשות איזשהו חישוב, גם אם הוא לא מושלם, שמגלם את ההטבה בתוך המחיר. תראו, ראינו ירידה של 15% במספר הדירות שנמכרו באפריל השנה בהשוואה לאפריל 2024, לפי סקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר (דוחות שאותם כוחבת סגניתו, גלית בן נאים, ה"ו, ד"מ). בדירות חדשות הירידה היא של 28%. אנחנו נמצאים בנקודה שבה אנשים חושבים פעמיים לפני שהם קונים דירה".
בואי נפריד בין שוק השכירות לבין שוק הדירות למכירה. אלה שווקים שצפויים כנראה להתנהל באופן שונה בתקופה הקרובה. באופן טבעי, יש הסתערות על דירות עם ממ"ד בשוק השכירות.
"כן. מתווכים מדווחים על כך שאנשים מתנפלים על דירות עם ממ"ד. בתקופות של חוסר ודאות ביטחוני קשה יותר לאנשים לקבל החלטות לטווח ארוך, ולכן הם יעדיפו לשכור דירה מאשר לקנות. וזאת למרות ששהחכמים מבינינו, יקנו בדיוק עכשיו דירה כי המחיר הוא כנראה בתחתית.
"האם דווקא בשוק השכירות נראה זינוק במחירים? אני לא חושבת שהמחירים יזנקו אבל הם עשויים לעלות קלות, בדיוק כפי שמחירי הדירות ירדו קלות. לאורך זמן, המגמה כנראה תחזור להיות זו שהכרנו עד היום, והיא שמחירי הדירות עולים פחות או יותר באופן לינארי. את זה אני אומרת תחת הסייג שלא תתרחש כאן הצפה של פרויקטי פינוי־בינוי. אלה עלולים להגדיל דרמטית את ההיצע בקצב מהיר יותר מקצב גידול האוכלוסייה".
בנק ישראל כנראה יוריד את הריבית בקרוב, דבר שעשוי להוביל להתעוררות מחודשת של שוק הנדל"ן.
"העליות החדות של יותר מ־50% בשנה האחרונה במדדים המובילים בבורסה, כמו ת"א־125 ומדד הנדל"ן, כנראה מגלמות גם את הציפייה הזאת. הציפייה הבסיסית ביותר שהן משקפות, מנקודת מבטם של המשקיעים, היא שבסופו של דבר יהיה כאן בסדר".
"להכניס משקיעי נדל"ן בינלאומיים"
הבורסה הישראלית נשענת במידה משמעותית על חברות נדל"ן, מה שמעמיד אותה בסיכון. מה המצב במדינות אחרות?
אכן, רבע משווי כלל החברות הציבוריות שנסחרות רק בארץ הן חברות נדל"ן. זאת אומרת, החשיפה של הכלכלה הישראלית לנדל"ן היא דרמטית. בדקתי את הנתון הזה בהשוואה ל־27 מדינות, ובממוצע שווי חברות הנדל"ן מסך החברות הנסחרות עומד על 4.8% והחציון על 2.9%. לא ניתן כמעט לשנות את התמהיל כי הכניסה לבורסה היא בבחינת 'מי שבא, ברוך הבא'".
בואי נזקק את מה שמטריד בכך.
"מה שמטריד אותי נוגע לגופים שמעניקים אשראי לחברות הנדל"ן - בנקים וגופים פיננסיים. זה לא בריא בעיניי ש־40% מהאשראי העסקי שמעמידים בנקים מונחים בסקטור אחד, שהוא נדל"ן. אני למשל יושבת בוועדת ההשקעות של חברת הגמל 'העתיד' (קופת תגמולים לעובדי האוניברסיטה העברית ובתי החולים הדסה ושערי צדק, ה"ו, ד"מ) ושם יש תקרה של 15% להשקעה בסקטור מסוים, בהתאם להנחיות של רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון. אני לא יכולה להשקיע 40% מהתיק בנדל"ן".
תרחיש קיצון אם כך הוא מין אפקט דומינו שבו נראה מפולת של מחירים שבסוף תשתרשר לפנסיות של כולנו?
"זה תרחיש קיים אבל הסיכוי לו הוא נמוך. הסכנה תתחיל בכך שמחירי הדירות יירדו והקבלנים לא יצליחו למכור את הדירות בהתאם למחירים שלהם ציפו. הקבלנים לא יצליחו להחזיר לבנק את ההלוואות שנטלו ובעקבות כך הבנקים יצטרכו להפריש כספים לחובות מסופקים או למחוק הלוואות.
"בגזרת הבורסה, ציפיות המשקיעים לגבי תזרים המזומנים שצפוי להתקבל מחברות הנדל"ן הציבוריות יפחתו, ובהתאם גם המניות יירדו. הלוואות הקבלנים שלא נפרעו יובילו לכך שגם מחירי מניות הבנקים יירדו מה שיגרור ירידה גם במדד ת"א־125. יש עוד חברות פיננסיות שחשופות במידה משמעותית לנדל"ן, כמו חברות ביטוח. זה תרחיש שיכול לקרות, ואף באופן חלקי, ולכן צריך לפעול לגידור סיכונים".
מה הפתרון?
"בעיניי, הדרך האופטימלית היא להכניס לכאן גורמי מימון בינלאומיים כמשקיעי נדל"ן, כדי להקטין את הסיכון. זה נראה לנו מובן מאליו שחברות הייטק הולכות ומנפיקות את עצמן בבורסה האמריקאית. צריך לחשוב איך סקטורים נוספים יכולים להשיג מימון שלא מגיע מהארץ. חברות נדל"ן בסדר הגודל של מליסרון יכולות לגייס כסף בחו"ל, אבל אפילו להן זה לא תמיד קל. כדאי לחשוב על פתרונות נוספים שתכליתם להנגיש לכלל חברוח הנדל"ן כסף זר, כך שמקורות המימון לסקטור הנדל"ן יהיו מגוונים יותר, והחשיפה של המשקיעים בישראל לסקטור הנדל"ן תרד".
לו היית בכס הרגולטור או בממשלה, מה היית עושה?
"הייתי מנסה להביא לכאן קרנות זרות שמתמחות בתחום הנדל"ן. אני מקיימת למשל שיחות עם מנהלי קרנות פנסיה גדולות מאירופה כחלק מקבוצת נדל"ן שאני משתייכת אליה בשם IREF. מהשיחות האלה עלה שיש קרנות שהיו רוצות לבוא ולהשקיע בישראל, אבל יש דברים שמפריעים להן".
מה מפריע?
"ישנה למשל בעיה בתחום הנגשת המידע למשקיעים זרים. שחקני נדל"ן מסוימים לא עושים מאמץ לפרסם מידע למשקיעים. גם כאשר המידע קיים, הוא בדרך כלל כתוב רק בעברית".
"האזרחים צריכים להאמין שהכלכלה תהיה במצב טוב"
נושא אחר לחלוטין שמטריד אותך הוא בריחת מוחות. נראה שזו החלה עוד לפני המלחמה כי לפי למ"ס ב־2024 מאזן ההגירה השלילי לישראל, עוזבים פחות נכנסים, היה 60 אלף איש - כפול בהשוואה לשנים קודמות. מה את רואה סביבך?
"אתן דוגמה מתחום העיסוק שלי, שהוא מימון. למיטב ידיעתי, בעשור האחרון חזרו לארץ רק שלושה חוקרים ישראלים, מתוך כ־20 חוקרים שפועלים בתחום באוניברסיטאות מובילות בחו"ל. חברה שלי, שמתגוררת באוהיו, מספרת שבשנה האחרונה הגיעו לשכונה שלה עשרה רופאים ישראלים, שעשו רילוקיישן. זה המון. לאנשי אקדמיה, רפואה והייטק קל יחסית לעזוב את ישראל, כי הם עובדים במקצוע בינלאומי והשכר שלהם יכול להיות גבוה פי כמה וכמה בחו"ל. אנחנו צריכים לדאוג לכך שיהיה פה טוב כדי שיותר אנשים מהקבוצה הזו ירצו להישאר".
כשאת אומרת "יהיה פה טוב", מה זה אומר?
"דיברנו קודם לכן על כך שמחירי המניות מגלמים את ציפיות המשקיעים. אותו הדבר נכון גם לגבי האזרחים במדינה. הם צריכים להאמין שהכלכלה תהיה במצב טוב, שיהיו אופטימיים לגביה, שיגידו: 'המדינה הולכת לכיוון טוב ונוקטת בצעדים כלכליים אחראיים שיצעידו אותה קדימה'".