פינוי בינוי בתל אביב / צילום: משרד פרסום IMPACT
להערכת אנשי נדל"ן, בימים אלה הרווחיות על פרויקטים למגורים ירדה בממוצע בכ-5%-8%, עקב ירידות המחירים, הוצאות המימון הגבוהות ועלייה בתשומות. ועל רקע המציאות החדשה, לא מעט יזמים מצביעים על משקולת כבדה במיוחד במימוש פרויקטים, דרישת תשלום היטל ההשבחה לרשות המקומית. זאת, בעיקר בגלל מרכיב אי הוודאות הגדול שכרוך בה, שיכול די בקלות להעביר פרויקט מרווח להפסד.
● הערים שנפגעו הכי קשה מהירידה במכירות הדירות
● עסקה בשבוע | עשרה חודשים על המדף: בכמה נמכרה דירת 5 חדרים בהרצליה?
בעקבות זאת, בדיקת גלובס מגלה כי יזמים מעכבים פרויקטים של התחדשות עירונית, ולא פעם מרימים ידיים, בגלל היעדר ההיתכנות הכלכלית. רק לאחרונה, פרויקט כזה ברמת גן נכנס להקפאה, בגלל דרישת היטל שלהערכת היזמים חיסלה את הרווחיות המינימלית. במקביל, מתברר, כי שורה של יזמים מנסה לנצל את הסיטואציה הלא פשוטה כדי "לצוד" פרויקטים שירדו מהפרק בשלב מתקדם יחסית.
נוסחה פשוטה, לכאורה
היטל השבחה משולם לרשות המקומית, במצבים של אישור תוכנית חדשה שמשנה זכויות ומעלה את שווי הנכס. ברגיל, גובהו מגיע ל-50% מעליית השווי שנגרמה בעקבות אישור התוכנית. הרשות שולחת לנישומים את החיוב בהיטל בהוצאת ההיתר או בעת מכירת הנכס. ממאי 2022, כך נקבע בחוק ההסדרים, על הרשויות המקומיות לחלק את תחומי היישוב לאזורים, שבהם היטלי ההשבחה בפרויקטי התחדשות עירונית יגיעו ל-25%, ל-50% או ל-0%, וזאת עד למאי 2027.
הבעיות סביב היטל ההשבחה אינן חדשות, אך בענף ההתחדשות העירונית הן מקבלות משנה תוקף. לכאורה, מדובר בנוסחה פשוטה וקלה לחישוב, אולם היטלי ההשבחה מעסיקים שמאים, משפטנים, ועדות ערר לתכנון ולבנייה ובתי משפט. סוגיות של עליית שווי, מועדים הקובעים לעליית השווי, פטורים שונים שניתנים מהחבות בהיטלים - הן בין נושאי המחלוקת בנושא, שמשמעותם הכלכלית ליזמים ולרשויות עצומה, ויכולה להתבטא גם בעשרות ובמאות מיליוני שקלים.
כשמדובר בהתחדשות עירונית העניין מסתבך אף יותר. ראשית, תמ"א 38, ותוכניות מקומיות שמתבססות על תמ"א 38, כמו תוכניות הרבעים בתל אביב, פטורות מהיטלי השבחה. ואולם, פעמים רבות הרשויות מצרפות לתוכניות המקומיות גם זכויות בנייה משביחות שאינן תוצר של התמ"א, וכך חלקים מסוימים מהפרויקטים מחויבים, בעוד שאחרים פטורים.
עד כמה הנושא לא ברור? להמחשה, רק בוועדות הערר המחוזיות של תל אביב התקיימו מתחילת השנה כ-300 ישיבות בנושא ערעורים על היטלי השבחה, מתוכן 276 הגיעו מהעיר ת"א עצמה (מדובר אומנם במספר ישיבות ולא תיקים, אבל די בכך כדי להדגים עד כמה הבעיה בעיר חריפה). וזה כמובן לא כולל ערעורים בפני שמאים מכריעים והתנהלויות משפטיות אחרות.
מנתוני מינהל התכנון עולה, כי ת"א היא לא רק בירת הנדל"ן, אלא גם בירת החיכוכים סביב היטלי ההשבחה. למקום השני הגיעה ירושלים, שבה התקיימו 83 ישיבות בוועדות הערר שדנו בהיטלי השבחה מתחילת השנה, ולמקום השלישי פתח תקווה עם 27 ישיבות. ערים גדולות אחרות, כחיפה, ראשון לציון, נתניה ובאר שבע הנפיקו מספרים קטנים מאוד של ישיבות - עדות לכך שמצוקת ההיטלים מתמקדת בראש ובראשונה בת"א.
הדיירים ספגו את הנזק
רק לאחרונה, היטל השבחה בלתי צפוי, בסך 5.2 מיליון שקל, הוטל לאחרונה על פרויקט ברחוב גריזים בת"א, וכמעט חיסל את הפרויקט.
היזם הגיש ערר על החיוב, אבל לדברי עו"ד הדיירים דן הלפרט, "בשלב כלשהו הגעתי למסקנה שאם נמשיך לשבת ולהמתין לבירור הערר לא יהיה פרויקט, כי תוקף החלטת הוועדה יפוג. זה מצב בלתי הפיך".
"עקב כך, ניהלנו עבור בעלי הדירות ויחד עימם דין ודברים אפקטיבי וענייני מול היזם והגענו להסדר שלפיו כל דירה תשתתף בנזק בכחצי מיליון שקל. הצלחנו לייצר מנגנון גמיש שיאפשר לבעלי הדירות לשלם את הסכום הנ"ל בדרך הנוחה לכל אחד - הפחתת שטח הדירה שיקבלו, תשלום עבור חניה, הפחתת מפרט טכני, הפחתת השתתפות היזם בדמי השכירות ועוד. דאגנו גם לשמור על בעלי הדירות, ודרשנו מהיזם לשלם להם 70% מכל רווח שיושג בפרויקט מעל 13%". במקרה זה הנושא נפתר, אך במחיר כבד לדיירים, שעשו לעצמם את החישובים הכלכליים שלהם, והגיעו למסקנה שמשתלם להם להשתתף בתשלום ההיטל.
ואולם מקרים אחרים מסתיימים בצורה אחרת. "לא מעט יזמים מקפיאים התחלות בנייה", אומר יעקב סיסו, שותף ומנהל בקרן המימון יסודות, המממנת פרויקטים רבים של התחדשות. "מתברר שהדוח המעודכן של יזמים רבים לא עומד בתחזית הרווח המקורית", מספר סיסו. "בשיחות איתם הם אומרים כי הם לא מצליחים למצוא קבלן שיבנה בתקציב של דוח האפס, או שהם לא מצליחים למכור את הדירות בפריסייל, ולא יכולים לעמוד במחירים. לכן הם לא מקבלים ליווי ולא יוצאים לשטח". לדבריו, הוא מכיר כעשרה פרויקטים שלא יצאו לדרך בגלל הבעיה הזו. וכאמור, היטל ההשבחה הוא ההפתעה האחרונה שמקבל היזם - שהופכת לקש ששובר לא פעם את "גב הגמל".
"השאלה הקריטית היא, מתי נעשה 'דוח האפס' המקורי להערכת ההוצאות וההכנסות מהפרויקט", אומר השמאי ירון ספקטור. "אם אתה מדבר על דוח אפס שנערך ב-2020-2021, מדובר בעיתוי שקדם לעליות המחירים הגדולות שהיו ב-2021-2022, ואז ייתכן מאוד שהדוח יראה על רווח גם היום. אבל אם אתה לוקח דוח שהופק ב-2023, כשהריביות כבר עלו והשוק ירד, אני מעריך שהוא יראה שהרווחיות ירדה בשיעורים של 5%-8%. אלה בדיוק הדוחות הבעייתיים והפרויקטים הבעייתיים".
"ממש בימים האחרונים דיווח לנו יזם ברמת גן, שקיבל היטל השבחה של 1.7 מיליון שקל, בעוד שהשמאי שלו העריך בדוח אפס שהפרויקט לא יקבל היטל השבחה בכלל, משום שמדובר בנגזרת של תמ"א 38", מספר סיסו. "המשמעות הכלכלית של היטל ההשבחה הזה היא הורדת הרווח היזמי הצפוי ב-3%, אל מתחת לרף המינימלי שהצבנו לו, שהיה 15%. אז הפרויקט נתקע".
מחפשים מציאות
במקביל, מספר מקורות מדווחים על יצירת שוק יזמי התחדשות עירונית שמתפתח מתחת לרדאר, שבמסגרתו יזמים, בעיקר גדולים, פונים ליזמים קטנים ומציעים להם למכור להם פרויקטים של התחדשות, בעיקר באזור ת"א, שהם עצמם לא מצליחים לקדם. לא ברור עדיין עד כמה פרויקטים עומדים במצב של שינוי יזמים, אך סיסו אומר, כי "התופעה קיימת ובשנים הקרובות תגבר, בגלל המצב".
בניגוד לתמ"א 38 ונגזרותיה, תוכניות התחדשות עירונית גדולות צורכות תכנון מיוחד. ההיבטים הכלכליים מוכרים לוועדות התכנון. לשם כך נקבע תקן שמאי 21, שאמור לתכלל את כל ההיבטים התכנוניים של הפרויקטים, לשקלל אותם למחירים ולגזור שיעור רווחיות צפוי של יזם ובעקבותיו את סך הזכויות בפרויקט.
במהדורתו המוקדמת, נקב התקן ברווח מינימלי של 25% שיזם צריך לגזור בפרויקטים של התחדשות עירונית; לפני שלוש שנים הרווח המינימלי קוצץ ל-16%.
"לאחר ההפחתה של הרווח, חשבו שניתן להוריד אותו עוד, שכן המציאות טובה מכל דמיון ועד שנגיע למימוש יהיה יותר רווח ויותר מכירות", מספר ספקטור. "הבעיה, שעכשיו המגמה התהפכה, ויזמים מתקשים להגיע ל־16%".
לדברי יעקב אטרקצ'י, בעל השליטה בחברת הנדל"ן אאורה, "לצערי רוב העיריות עובדות בשיטת מצליח. דופקות מספר שאין לו היגיון כלכלי ואומרות 'אוקיי, השמאי המכריע יוציא משהו באמצע'. זה תוקע פרויקטים. נניח שבוועדה המחוזית אמרו לנו שהיטל ההשבחה יגיע ל-50 מיליון שקל, על בסיס זה מתבססות זכויות הבנייה שלנו במקום. אנחנו עובדים, מגישים בקשות להיתרים, ופתאום שומת ההיטל גדלה פי ארבעה. מה קרה?".
"אתה מעכב את ההיתרים, כדי לראות מה קורה. אבל מה תעשה אם הכול יוצא לא כלכלי? צריך לקבוע כללים שמחברים בין מה שאישרתם לי לפני דקה בתקן 21, ועל בסיס זה את התוכנית, ובין החשבון שאני מקבל דקה לאחר מכן מהעירייה. אף אחד לא מחבר את זה ונוצרים פה פערים עצומים, שיכולים לתקוע פרויקטים. נתקעים פרויקטים להרבה מאוד שנים".
וכפי שפורסם בגלובס, צוות ממשלתי עסוק בימים אלה בניסיון להכניס רפורמה ובעיקר ודאות סביב נושא היטל ההשבחה, דבר שהנחיצות בו רק גוברת. עד שזה יקרה, כנראה שלא מעט יזמים נוספים ירימו ידיים.