הבניין בגבעתיים / צילום: L&D GROUP
שלוש דירות נמכרו בתוך שלושה חודשים בבניין אחד בשכונת בורוכוב בגבעתיים, המיועד לפינוי־בינוי. הבניין, הנמצא ברחוב הפועל הצעיר־עליית הנוער בעיר, נבנה בשנות ה־70 והוא בן שלוש קומות, ללא מעלית. שטח הדירות שנמכרו נע בין 80 ל־90 מ"ר. לדיירים יש חניה משותפת שאינה רשומה בטאבו.
● העיריות מקבלות שוב הזדמנות לייקר את הארנונה. איפה היא צפויה לעלות?
● תל אביב עדיין הכי יקרה בישראל, אבל מה קורה למחירי הדירות אצל השכנות?
הדירה הראשונה, שנמצאת בקומה 3, נמכרה ב־2.6 מיליון שקל. היא לא הייתה משופצת ועמדה למכירה כחודשיים בלבד. הדירה השנייה, שנמצאת בקומה 2, עברה שיפוץ מקיף ברמה גבוהה, ונמכרה במחיר של 3.26 מיליון שקל תוך שלושה חודשים. הדירה השלישית, הממוקמת בקומה 3, שופצה לפני כ־20 שנה ונמכרה ב־2.85 מיליון שקל, תוך שישה שבועות בלבד.
נעמה יסקרוביץ, סוכנת נדל"ן מחברת L&D GROUP שביצעה את שלוש העסקאות, מספרת לגלובס כי הביקוש הגבוה אינו מפתיע: "שכונת בורוכוב היא מהמבוקשות בגבעתיים - בזכות הקרבה לתל אביב, מערכת חינוך איכותית והנגישות למרכז העיר. אלה הם גורמים שממשיכים למשוך קונים גם בשלב מוקדם של פרויקטים להתחדשות עירונית".
לדבריה, הבניין משתלב בתוכנית רחבה שפרסמה כאמור עיריית גבעתיים לפני כשנתיים בשם "צפון מערב גבעתיים", כחלק מתוכניות המגדירות מתחמי התחדשות עירונית עתידיים לפי שכונות.
הפרויקט עוד רחוק מהיתר בנייה, ויסקרוביץ מעריכה כי משך ההמתנה לאכלוס לאחר אישור התוכנית ינוע בין שש לשמונה שנים.
פוטנציאל השבחה גבוה
יסקרוביץ מציינת כי שתי דירות מתוך השלוש נרכשו על ידי משקיעים, ואילו הדירה המשופצת נרכשה על ידי משפרי דיור מהשכונה עצמה - תושבים שביקשו לשדרג את איכות המגורים ולהישאר בשכונה, בין היתר בזכות הפוטנציאל הגלום בפרויקט הפינוי־בינוי העתידי.
עוד היא מספרת כי לשתי הדירות שנרכשו להשקעה כבר נכנסו שוכרים. לדבריה, קהל השוכרים באזור מאופיין לרוב בצעירים ובמשפחות צעירות, רבים מהם עובדים בתל אביב ונהנים מהקרבה אליה.
"יש שוכרים שמגיעים לעבודה ברגל, אחרים באמצעות קורקינט או אופניים חשמליים. הקרבה למרכז תל אביב היא יתרון משמעותי", היא אומרת.
לדבריה, גבעתיים משנה את פניה: "אם פעם נתפסה כעיר מבוגרת יותר, כיום היא מושכת אליה רבים שמחפשים אלטרנטיבה רגועה וזולה יותר מתל אביב - סוג של ‘פליטים’ מתל אביב שמגיעים לכאן ומתאהבים באיכות החיים".
באשר למחיר למ"ר, יסקרוביץ טוענת כי המחירים שנקבעו בעסקאות תואמים את מצב השוק ואת מצב כל דירה בנפרד: "הקונים עשו עסקה טובה, וגם המוכרים. מגורים בבניין ללא מעלית והמתנה לפינוי־בינוי אינם מתאימים לכל אחד, אבל הפוטנציאל להשבחה עם תחילת הפרויקט גדול מאוד".
"לא לכל אחד"
עוד אומרת יסקרוביץ כי עיריית גבעתיים מאשרת מספר מצומצם יחסית של פרויקטי פינוי־בינוי - מה שמעניק לדירות הנכללות בתוכניות שאושרו פוטנציאל השבחה גבוה במיוחד. לדבריה, העובדה שהתוכנית בבניין זה כבר אושרה על ידי העירייה תרמה משמעותית לקידום העסקאות, וזאת לצד המיקום האטרקטיבי בשכונת בורוכוב, שבה דמי השכירות גבוהים יחסית.
"גבעתיים פועלת בזהירות בכל הנוגע להתחדשות עירונית", היא מבהירה. "העירייה מעדיפה פרויקטים גדולים, הכוללים מספר מגרשים, כדי לשמור על הצביון העירוני וגם כדי לוודא שתשתיות כמו חינוך ותחבורה תומכות בתוספת האוכלוסייה".
הזהירות בגבעתיים מתבטאת גם במשך הזמן עד לאישור. על פי נתוני הרשות להתחדשות עירונית, אישור תוכנית בעיר אורך 6.3 שנים.
עוד על פי נתוני הרשות להתחדשות עירונית, עד סוף 2024 אושרו בגבעתיים 2,030 דירות בלבד בהתחדשות עירונית. אפילו בקרית אונו וביהוד, הקטנות מגבעתיים משמעותית מבחינת אוכלוסיה, אושרו יותר דירות. בקרית אונו אושרו 5,326 דירות בפינוי־בינוי, וביהוד אושרו 3,185 דירות.