התחדשות עירונית בתל אביב. להבטיח את הזכויות בחוזה / צילום: דיויד לוין
הכותב ממשרד אברהם בבג'נוב ושות', המלווה פרויקטים בהתחדשות עירונית.
אלפי פרויקטים של התחדשות עירונית יצאו לדרך ברחבי הארץ, אבל לא כל יזם שיצא לדרך מגיע גם לסיומה. לעתים, אחרי חודשים או שנים של תכנון, היזם מגלה שהפרויקט אינו רווחי עבורו.
נוכח פרסומים אודות יזמי התחדשות עירונית שנקלעו לקשיים במימוש פרויקטים ברובעים 3 ו־4 בתל אביב, עולות שאלות רבות הנוגעות למעמד החוזה בין הדיירים ליזם.
הדבר הראשון שצריך לזכור הוא שיזם אינו יכול פשוט לסגת כרצונו. ברגע שנחתם הסכם עם הדיירים - מדובר בחוזה לכל דבר. היזם לא יכול לבטל או לשנות את תנאי ההסכם באופן חד־צדדי, גם אם הרווחיות הצפויה ירדה. אם הוא מפסיק לקדם את הפרויקט או מוותר עליו - מדובר בהפרת הסכם, והדיירים רשאים לדרוש פיצוי כספי במקרים מסוימים, מימוש ערבויות או ביטול ההסכם וחתימה עם יזם אחר.
לעתים היזם מבקש לשנות את התמורות, למשל להקטין את הדירות או לוותר על מחסן או חניה, או להפחית/להקטין כל תמורה מסחרית אחרת. זה אפשרי - אבל רק אם הדיירים מסכימים. שינוי בהפחתת התמורה מחייב את הסכמתו האישית של כל אחד ואחת. שום שינוי בתמורות או בזכויות לא נעשה בלי אישור מפורש של כל אחד ואחת מהדיירים בליווי עורך הדין שמייצג אותם ובחתימת תוספת להסכם שמסדיר את השינוי החוזי.
הדרך הנכונה להתמודד עם הנושא היא באמצעות שמאי חיצוני מטעם הדיירים, ולא על ידי שמאי שממונה על ידי היזם. השמאי בודק באופן אובייקטיבי את הרווח היזמי האמיתי ומציג תמונה כלכלית אמינה, ולאחר מכן ניתן לקבוע מנגנון מוסדר בהסכם, שלפיו:
● אם הרווח היזמי אכן ירד לרמה שאינה מאפשרת קבלת ליווי בנקאי, מוסכם מראש כי הדיירים יסכימו להפחתה זמנית בתמורות, עד שהרווח יחזור לרמה שמאפשרת ליווי.
● במידה והרווח היזמי עולה מחדש בעתיד, הדיירים יקבלו בחזרה את מה שוויתרו עליו - באופן יחסי או מלא, לפי ההסדר שנקבע מראש.
כך נוצר איזון שמאפשר את קידום הפרויקט, בלי לוותר על זכויות הדיירים ובלי לאפשר ליזם לסגת באופן חופשי.
סעיף יציאה מוסדר
הסעיפים שחייבים להופיע בהסכם המקורי כדי למנוע מצב שבו היזם "נעלם" או מנסה לשנות את הכללים באמצע:
● לוחות זמנים מחייבים תוך ציון אבני דרך כגון: תוך כמה זמן עליו להגיש תוכניות, לאשר אותן, להגיש בקשה להיתר, לקבל ליווי בנקאי, לקבל היתר, לשלוח הודעות פינוי ולצאת לביצוע.
● ערבויות בנקאיות - שמבטיחות את זכויות הדיירים גם במקרה של כישלון הפרויקט.
● סעיף יציאה מוסדר - קובע מה קורה אם אחד הצדדים לא עומד בהתחייבויות.
● איסור העברת זכויות ללא אישור הדיירים - סעיף קריטי שמונע העברת הפרויקט לגורם אחר בלי ידיעת הדיירים.
במקרים מסוימים, יזם מבקש להעביר את זכויותיו ליזם אחר. אם אין בהסכם סעיף שמחייב אישור של נציגות הדיירים או רוב מבין הדיירים החתומים, היזם עלול לעשות זאת ללא הסכמתם - ולכן חשוב מאוד לוודא מראש שהסעיף הזה קיים.
בדרך כלל, ההעברה מותרת רק באישור הדיירים או עורך הדין שמייצג אותם, בין למפרע או בדיעבד.
הדרך הטובה ביותר להגן על עצמכם היא לבחור מלכתחילה משרד עורכי דין מנוסה מבחינה פרקטית בהתחדשות עירונית, שיודע לנסח הסכמים שמכסים את כל התרחישים - גם את אלה שפחות נעים לחשוב עליהם, כולל מצבים של ירידת רווחיות או החלפת יזם.
בשורה התחתונה, יזם לא יכול לסגת רק כי הרווחיות ירדה, אלא אם הוסכם על כך במפורש מראש. הדיירים יכולים וצריכים להבטיח את זכויותיהם בחוזה באמצעות סעיפים ברורים בנושא זה. במקרה שאכן היזם מעלה טענה לחוסר רווחיות, על הדיירים לבחון את הדברים עם שמאי חיצוני בלתי־תלוי ומנגנוני איזון שמגנים עליהם לאורך כל הדרך ואולי אף לערוך מכרז חדש לבחירת יזם.דעה | עו"ד אברהם בבג'נוב