דירת 4 חדרים בקריית אונו / צילום: דיויד לוין
העסקה: ברחוב הזמיר 4, במרכז קריית אונו, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח של 104 מ"ר בקומה חמישית תמורת 3.1 מיליון שקל. הדירה נבנתה במסגרת פרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק ובנייה על הגג), וכוללת מרפסת בשטח של 7.5 מ"ר, מחסן וחניה.
● טור סופ"ש | כש-93% לא יודעים מה קרה למחירי הדירות בשנה האחרונה
● נתון בשבוע | מאחורי הנתונים על ירידת מחירי הדיור יש עיר אחת שהמחירים בה רק עולים
הפרויקט: במסגרת פרויקט התמ"א, כל אחד משלושת המבנים ברחוב הזמיר 2־6, שהיו בני ארבע קומות, קיבלו תוספת של שתי קומות, שבהן נבנו חמש דירות חדשות.
הדירות הישנות קיבלו תוספת של ממ"ד, מרפסת, מסתור כביסה, ובכל בניין נוספה מעלית.
חדש או מחודש? בפברואר השנה נמכרה בבניין השכן, ברחוב הזמיר 6, דירת 4 חדרים בשטח של 103 מ"ר תמורת 2.655 מיליון שקל; במרץ נמכרה דירת 4 חדרים בשטח של 100 מ"ר עם מחסן וחניה בקומה הראשונה של הבניין ברחוב הזמיר 2 תמורת 2.65 מיליון שקל.
שתי העסקאות הללו קרובות מאוד במחיר, כך שנראה שהן משקפות את שוק הדירות הישנות שעברו חיזוק והרחבה במסגרת תמ"א 38/1. הדירה שאנו מנתחים היא דירה חדשה, והשאלה היא האם פער של כ־450 אלף שקל בין דירות חדשות בתמ"א 38/1 לדירות בשטח דומה אך ישנות שעברו הרחבה אכן מוצדק.
אין ספק כי קיים פער משמעותי בשווי של שני סוגי הדירות. במקרים רבים הדירות הישנות נותרות כאלה גם לאחר התמ"א, ולעתים תוספות השטחים שהן מקבלות מאולצות ולא מוסיפות הרבה לדירה, שנראית כמו דירת 3 חדרים עם תוספת חדר ולא דירת 4 חדרים. גם הפרשי הגימורים בין שני סוגי הדירות משמעותיים.
להערכתנו, הפערים הללו הם בגדר הסביר, שכן להביא דירה ישנה למצב של דירה חדשה, דורש השקעות של מאות אלפי שקל, מה גם שהדירה החדשה היא מעין מיני פנהטהאוז ושוויה גדול יותר.
ניתן להמחיש זאת גם בצורה אחרת: אם נביא בחשבון שמחיר חדר בשלושת הבתים ברחוב הזמיר 2־6 הוא כ־750 אלף שקל (שמתקבלים בחלוקת מחיר הדירה למספר החדרים), מחיר הדירות הישנות המורחבות שקול בערך למחיר דירת 3.5 חדרים, דבר שנראה בעיננו סביר בהחלט.
דבר השמאי: "מחיר הדירה נמוך ממחיר השוק הממוצע בעיר", אומר השמאי והמשפטן ארז כהן, שמסביר כי "יש מספר גורמים שמסבירים את הפער בין המחיר ששולם, כ־30 אלף שקל למ"ר - ואף פחות מכך אם מחשיבים את החניה והמחסן - לבין המחירים בפרויקטים חדשים בקריית אונו, המגיעים כיום לכ־35 אלף ש״ח למ"ר. מדובר בבניין שעבר תמ"א 38 של חיזוק ומיגון, ולא פינוי־בינוי, כלומר זהו בניין ותיק עם תשתיות ישנות ולא מבנה חדש.
"לכך מצטרפת סביבת ריבית גבוהה שמשפיעה על הביקוש ומקשה על הרוכשים".
כהן מוסיף כי בשוק מורגש עודף היצע נקודתי, בעיקר בדירות משופצות ותיקות, מה שמגדיל את כוח המיקוח של הקונים. על כך יש להוסיף כי על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, היצע הדירות החדשות הלא מכורות בעיר מגיע לכ־1,400, שיחסית להיקפו של שוק הנדל"ן בעיר נחשב לעצום.
נוסף לכך, ייתכן שבמקרה זה הייתה גם מכירה בלחץ, מה שמוביל לעתים להתפשרות מהירה יותר על המחיר, כדי לקצר את משך הזמן שבו עומדת הדירה על המדף.
"כשמחברים את כל המשתנים, גיל הבניין, תנאי השוק והריבית התוצאה היא מחיר נמוך יותר מהמחירים האופייניים בקריית אונו", מסכם כהן.
השורה התחתונה: לעסקה זאת יש שתי שורות תחתונות חשובות. ראשית, עסקה זו ושתי העסקות האחרות שבוצעו במבנים בהזמיר 2־6 ממחישות את הפערים הגדולים בין דירות חדשות לבין דירות שהורחבו בתמ"א 38/1. כפי שחישבנו, השוק מתמחר אותן יותר כמו דירות 3.5 חדרים מאשר דירות 4 חדרים.
נוסף לכך נראה כי גם דירות חדשות שהוקמו במסגרת תמ"א 38/1 עשויות לקבל תג מחיר נמוך יותר מאשר דירות חדשות שנבנות בפרויקטים חדשים.