קרקע חקלאית / צילום: Shutterstock
הכותבת היא בכירה לשעבר ברשות מקרקעי ישראל ועוסקת בנחלות, בקרקעות חקלאיות ובליווי תהליכים מול רמ"י
פסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי בבאר שבע חושף מסכת של הטעיה, הסתרת מידע מהותי וניצול פערי ידע בעסקאות לרכישת קרקע חקלאית באשקלון.
● אחרי 25 שנה: המס שבדרך חזרה לשוק הנדל"ן. כל הפרטים
● להגן על ההון המשפחתי: האם דירה שאדם קיבל במתנה יכולה להיות על־תנאי?
רקע: התביעה, שהוגשה על־ידי שבעה רוכשים, עסקה במכירת חלקות קרקע חקלאיות על־ידי חברה בבעלות עורך דין, תוך הסתרת סעיף מרכזי בהסכם החכירה מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), סעיף אשר הפך את העסקאות לחסרות כל ערך בעת שינוי הייעוד של הקרקע.
חלקות הקרקע נרכשו לאחר שהרוכשים קיבלו מצגים שונים ממתווך ומאנשי מקצוע שלפיהם הקרקע צפויה בעתיד להיכלל בתוכנית בנייה, דבר שעשוי להניב להם רווח משמעותי.
אלא שלטענתם, עורך הדין הסתיר מהם סעיף קריטי בחוזה החכירה בין החברה שלו לבין רמ"י - סעיף 15 - הקובע כי במקרה של שינוי ייעוד, הקרקע חוזרת למדינה, והחוכר זכאי לפיצוי מינימלי עבור שימוש חקלאי ולא עבור שווי הקרקע לאחר ההפשרה.
במילים אחרות: גם אם הקרקע תהפוך לשטח בנייה - הרוכשים לא ייהנו מכך כלל.
כאשר אכן שונה ייעוד המקרקעין, רמ"י הפעילה את הסעיף, נטלה את הקרקע בחזרה והעניקה לחוכרים פיצוי נמוך מהמחיר ששילמו.
אות אזהרה
הרוכשים טענו כי לו היו יודעים על סעיף 15 לא היו מתקשרים בעסקה, וכי עורך הדין, שהיה גם מוכר הקרקע וגם מי שטיפל ברישום העסקאות, ניצל את מעמדו, ביצע הטעיה ובמקרים מסוימים אף עודד רישום תמורה חלקית בלבד -"מתחת לשולחן" - משיקולי מיסוי. טענה נגד המתווך, שלפיה פעל בניגוד לחוק, נדחתה.
מנגד טענו הנתבעים כי הרוכשים ידעו שמדובר בקרקע חקלאית וידעו שהמינהל רשאי לקחת אותה חזרה.
ההחלטה: בית המשפט קבע כי סעיף 15 בחוזה החכירה היה לב־ליבה של העסקה, וכי אי־גילוי תנאי יסודי זה מהווה הפרת חובת תום־הלב במשא־ומתן. הוא קבע כי עורך הדין והחברה בבעלותו יפצו את הרוכשים.
פרשנות: פסק הדין משמש אות אזהרה לכל שוק הקרקעות החקלאיות, תחום שאפוף לעתים באשליה של "הפשרה קרובה".
הלקח המרכזי הוא שאין לרכוש זכות בקרקע חקלאית בבעלות המדינה בלא בדיקה משפטית ותכנונית מקיפה, הכוללת לפחות את המרכיבים הבאים:
• האם מדובר בקרקע פרטית בטאבו או בקרקע מדינה המוחכרת מרמ"י?
• מהו מבנה החכירה מול רמ"י: סוג החוזה, מטרת החכירה, מועד סיומה, חובות החוכר, מגבלות השימוש והתניית שינוי הייעוד - ובעיקר השבת הקרקע ופיצוי אפשרי. קרקע עם זכויות משותפות עם אחרים מחייבות בדיקות נוספות ותלויה בהסכמות בין בעלי הזכויות.
• מהו הסטטוס של התב"ע הקיימת, אילו תוכניות מתוכננות, ייעודי שטח מוגנים, שמורות טבע ומדיניות מחוזית ביחס לפיתוח עתידי.
• בדיקה שגרתית הנהוגה בכל עסקת מקרקעין: האם קיימים עיקולים, משכונות, הערות אזהרה, חריגות שימוש בעבר או הפרות חוזה מול רמ"י העלולות להביא לביטול הזכות.
פסק הדין מלמד כי בעסקאות מסוג זה לא מדובר רק בשאלה מה נחתם, אלא מה לא נאמר. המסקנה ברורה: רוכש קרקע חקלאית במקום שבו הסכם החכירה קובע את גורל הזכות בעת שינוי ייעוד, חייב להבין את מלוא ההשלכות המשפטיות. אי־ידיעה אינה מגנה, והסתמכות על מצגים מסחריים בלבד עלולה להפוך את העסקה לחסרת ערך.
ת"א 7137-09-18