בית בקיבוץ אשדות יעקב מאוחד / צילום: טל וולינסקי
העסקה: ברחוב האלמוג, בהרחבה של קיבוץ אשדות יעקב מאוחד בעמק הירדן, נמכר בית צמוד קרקע בן 5 חדרים בשטח של 150 מ"ר, תמורת 3.73 מיליון שקל. מדובר בקוטג' חד קומתי על מגרש בשטח של חצי דונם, שקיימות זכויות בנייה המאפשרות להכפיל את שטחו הבנוי. הוא גובל בשדות הקיבוץ ופתוח למרחבים ירוקים.
● 6 חברות נדל"ן הגישו תשקיף באותו סוף שבוע, ויש להן מכנה משותף אחד
● ניתוח | תל אביב עדיין הכי יקרה בישראל, אבל מה קורה למחירי הדירות אצל השכנות?
רוכש הבית הוא תושב טבריה, שרכש אותו כדי לשנות אווירת מגורים ועל מנת שילדיו ייהנו ממוסדות החינוך האזוריים.
ההרחבה בקיבוץ: ההרחבה נעשתה במסגרת ההרחבות שבוצעו בעקבות החלטות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מלפני 30 שנה לאפשר ליישובים, לקיבוצים ולמושבים להתרחב, באמצעות המרת קרקעות חקלאיות בשטחם, ללא צורך להשיבן למדינה - כנדרש במקרים אלה.
בעקבות ההחלטה, שנועדה, בין היתר לסייע לקיבוצים לפתור את הבעיות הכלכליות החמורות שלהן נקלעו בשנים ההן, הוקמו עשרות הרחבות ברחבי הארץ, בהן באשדות יעקב מאוחד.
ההרחבה התבססה על בסיס תוכנית מתארית שהוכנה לקיבוץ. הגרסה הראשונה שלה הופיעה ב־2001 אך רק ב־2010 אושרה הגרסה הסופית, במסגרתה הומרו שטחים חקלאיים במזרח הקיבוץ לשטח הרחבה ל־175 יחידות דיור. שטח מגרש מקובל ליחידות הדיור הללו נקבע לחצי דונם, ואחוזי הבנייה נקבעו ל־50% בשתי קומות, כלומר ניתן להקים שם קוטג'ים של עד 300 מ"ר.
הבתים בשכונת ההרחבה הוקמו על ידי החברות גרופית ויסודות איתנים, ועל פי התיעוד ברשות המסים, ב־2010 החלו המכירות בהרחבה כשנמכר צמוד קרקע בן 6 חדרים ב־1.67 מיליון שקל; ב־2020 נמכר בית בן 5 חדרים ב־2.05 מיליון שקל וב־2023 נחצה לראשונה הרף של 3 מיליון שקל על בתים בשכונה, אך בהמשך הואט מאוד קצב עליית המחירים באזור. בפברואר נמכר בית בן 6 חדרים במחיר הגבוה ביותר באשדות יעקב מאוחד ואחד הגבוהים ביותר בחלק זה של המדינה - 4.5 מיליון שקל, כך שאף כי מעט מאוד עסקאות מתבצעות בהרחבה לאחרונה, ניתן לראות שמחירי הקוטג'ים נמצאים במגמת עלייה מתונה.
ניתוח: מדובר בעסקה חריגה מאוד לסביבה, גם אם משווים את המחיר למחירי קוטג'ים שנמכרו באחרונה בקיבוץ השכן מדרום, אשדות יעקב איחוד. עם זאת, יש לשים לב לעסקה של 4.5 מיליון שקל, כדי להגיע בזהירות למסקנה שככל הנראה "תקרת הזכוכית" של מחירים באזור נפרצה בתקופה האחרונה.
סביר להניח כי מיקומו של הנכס בקצה ההרחבה מול הנוף הפתוח לשדות העמק, עזר לרוכשים להסכים לשלם על הבית סכום גבוה מהרגיל, אך אולי זו רמת המחירים החדשה. כך, בימים אלה מוצעים למכירה בהרחבה קוטג'ים גדולים בני 6 חדרים ב־3.9־4.75 מיליון שקל. לחלק מהם יש יחידת דיור נפרדת שניתן להשכיר, כך שבסך הכל נראה כי השוק הקטן במקום מצוי בעלייה מסוימת.
דבר המתווך: "יחידות דיור רגילות בהרחבה עולות 3־3.3 מיליון שקל, אבל היחידה הזו שונה באופן מהותי מהן, וכשהתחלנו לשווק אותה נקבנו במחיר 4.2 מיליון שקל", מספר טל וולנסקי, שביצע את העסקה ביחד עם יהודה שניאור בר.
לדבריו, מיקומו של הבית, בגבולות ההרחבה מול שדות פתוחים, תרם מאוד למחיר, והוא גם מושקע ומרווח. "גם זכויות הבנייה הנותרות הן נכס שיש להביא בחשבון כשקונים נכסים כאלה", אומר וולנסקי, ומוסיף כי "ההצעות שהתקבלו על הבית היו של 3.5־3.6 מיליון שקל, מה שהעיד על כך שהשוק אכן מתמחר אותו גבוה יותר, והמחיר נקבע לבסוף על פי ההצעה הגבוהה ביותר שקיבלנו".
וולנסקי גם ביצע את העסקה על הבית היקר ביותר בהרחבה, שנמכר זמן קצר קודם לכן ב־4.5 מיליון שקל ואומר כי מדובר בבית גדול בהרבה.
בשורה התחתונה: לאור ההצעות הנוספות שהתקבלו על הבית, שלא היו נמוכות בהרבה, ולאור עסקאות נוספות שבוצעו בבתים בהרחבות בסביבה, נראה כי מחיר הבית גבוה במקצת, אך לא באופן חריג.