תוכנית הותמ''ל בגבעת אולגה / צילום: משרד ערן מבל ארכיטקטורה ובינוי ערים
הותמ"ל תהפוך לוועדת התכנון הקבועה ביותר, ובחוק ההסדרים מוצע להאריך את פעילותה עד 2028; במקביל, תוכניות ותמ"ל יוקפאו, תיבחן היתכנותן הכלכלית, וחלקן ישונו בצורה של הוספת יחידות דיור ו/או הפחתת דירות להשכרה ארוכת-טווח; זה השינוי הגדול שנקבע בגרסה האחרונה של חוק ההסדרים. שינוי זה מעיד כי הלחץ על האוצר הצליח, והסעיף המקורי - שמשמעותו הייתה ביטול כמעט מוחלט של מגזר הדיור להשכרה - רוכך מאוד.
● העיריות מקבלות שוב הזדמנות לייקר את הארנונה. איפה היא צפויה לעלות?
● תל אביב עדיין הכי יקרה בישראל, אבל מה קורה למחירי הדירות אצל השכנות?
הותמ"ל - הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור - הוקמה בשנת 2014 כחלק מחוק ההסדרים של אז, ונקבע כי זמן פעילותה יהיה ארבע שנים. ואולם הממשלה התאהבה בוועדה, שמביאה מספרים יפים של יחידות דיור מתוכננות, ובכל פעם האריכה את תוקף פעילותה, וזאת על אף ביקורת קשה על איכות התכנון ועל יצירת עודף עצום של יחידות דיור מתוכננות שלא ניתן יהיה לממש.
לשם המחשה: על-פי מינהל התכנון, בשנים 2014-2024 תוכננו בישראל בסך-הכול 1.36 מיליון יחידות דיור, מתוכן 425 אלף על-ידי הותמ"ל. במקביל, מנתוני הלמ"ס עולה כי בתקופה זו הוחל בהקמת 385 אלף יחידות דיור בלבד, מה שיוצר עודף תכנוני של כמעט מיליון יחידות דיור.
ולמרות זאת, בחוק ההסדרים מוצע להאריך את הקדנציה של ועדה זו מארבע שנים לשבע שנים, כך שתסיים את הקדנציה שלה באוגוסט 2028. שלא במפתיע, תנועות המושבים והקיבוצים כבר הביעו התנגדות לצעד, שגורע הרבה שטחים חקלאיים מהמדינה.
מעמד השכירות ארוכת-הטווח
עניין אחר שעומד בלב השינויים בחוק ההסדרים הוא מעמד השכירות ארוכת-הטווח. בטיוטות הקודמות של חוק ההסדרים הופיע סעיף שביטל בפועל את המדיניות המוצהרת בעשור האחרון לעודד מגורים בשכירות ארוכת-טווח, וזאת באמצעות הקצאת 30% מזכויות המגורים בתוכניות ותמ"ל לייעוד של השכרה ארוכת-טווח. הנימוק לכך היה שקיימת טענה כי ייעוד פרויקטים להשכרה ארוכת-הטווח מוריד בימים אלה את ההיתכנות הכלכלית ליזמים ותורמת לכישלון מכרזי קרקעות.
לאור זאת הומלץ כי מינהל התכנון יפנה לשמאי הממשלתי לבדיקת ההיתכנות הכלכלית של מתחמי הותמ"ל ולשינוי אחוזי ייעוד השכירות בהתאם.
הצעד עורר ביקורת מצד משרד הבינוי והשיכון ומינהל התכנון, וככל הנראה גם מצד הייעוץ המשפטי לממשלה, שכן הוא סתר כאמור מדיניות ממשלתית רבת-שנים. בגרסה האחרונה של חוק ההסדרים הצעת החוק רוככה למשהו שונה.
על-פי הגרסה החדשה, יוטל על מנהל מינהל התכנון לבחון את מצב ישימות תוכניות הותמ"ל, וככל שיימצא כי ישימותן נמוכה, הוא יוכל לבחון את האפשרות לשפר את הישימות באמצעות קידום תוכניות מפורטות מעודכנות לניצול יעיל של הקרקע במרחב, תוך הגדלת זכויות הבנייה והיקף יחידות הדיור וכו', יפנה לגורם שהגיש את התוכנית (לרוב רמ"י) ויציע לו לבחון הגשת תוכנית מתקנת.
רק אם לא ניתן להביא את התוכנית למצב של היתכנות כלכלית, מנהל מינהל התכנון יפנה לשמאי הממשלתי לקבלת עמדתו, האם יש מקום להמליץ לממשלה לתקן את הצו ולהפחית את שיעור יחידות הדיור להשכרה לטווח ארוך. באם כך יהיה המצב, מנהל מינהל התכנון יגיש לממשלה את המלצתו, בצירוף עמדת השמאי הממשלתי.
סיווג חדש של תעריפי הארנונה
ולבסוף, בגרסת חוק ההסדרים מוצע להוסיף סיווג חדש של תעריפי הארנונה, והוא "דירת מגורים במבנה שהוקם במתחם בעירוב שימושים שהוסב מתעסוקה למגורים". על-פי ההצעה, רשויות מקומיות יוכלו לקבוע תעריפי מינימום ומקסיום לדירות שיקוטלגו ככאלה.
בהצעת החוק מוסבר כי המטרה היא לעודד רשויות מקומיות להסב שטחים באזורי תעסוקה שיועדו במקור למשרדים ולתעסוקה למגורים, בכך שיוכלו ליהנות מארנונה שתוטל על הדירות שיוקמו שם.