וואטסאפ / צילום: Shutterstock
הכותב הוא שותף במחלקה המסחרית במשרד וקסלר ברגמן ושות'
במאי 2020 הציע התובע לרכוש את הדירה של שכנו בתל אביב תמורת 1.9 מיליון שקל. השכן השיב במסרון: "We have agreed to sell the apartment to you", לאחר שאישר את המחיר.
אלא שהדירה לא הייתה רשומה על שם המוכר, אלא על שם הבעלים הקודם, ורבץ עליה עיקול ישן. התובע נרתם לטפל בכל הבירוקרטיה - להסיר את העיקול, להשלים את רישום הבעלות על שם השכן ואחיו, ולהכין את הקרקע לעסקה. במשך שנה שלמה הוא עשה זאת, בעזרת עורך דין ששכרו שני הצדדים.
● מתי בגידה מצדיקה חלוקת רכוש לא שוויונית בין בני זוג שמתגרשים?
● הקרקע החקלאית הוחזרה למדינה: הסעיף שהפך את העסקאות לחסרות ערך
במהלך כל אותה תקופה, המוכר המשיך לשדר לתובע (לרבות באמצעות עורכת דין ששכר) שהכול מתקדם, ושהעיכובים נעוצים בהיבטים טכניים.
ואז, בינואר 2022 הודיע המוכר כי החליט שלא למכור את הדירה, ותירץ זאת בין היתר בכך שאחיו נפטר. במהלך המשפט הודה המוכר כי הסיבה הייתה עליית המחירים החדה בשוק ורצונו ליהנות מהתאמת מחיר העסקה.
השופט ליאור גלברד דחה את טענותיו של התובע כי יש לראות בחלופת המסרונים ובהתנהגותו של המוכר ככאלה שיצרו הסכם מחייב למכירת הדירה, וקבע כי לא נכרת הסכם מכר מחייב.
לדברי השופט, ההתכתבות בוואטסאפ, שכללה רק הסכמה על המחיר, אינה עומדת בדרישות החוק לעסקת מקרקעין: לא נחתם מסמך רשמי, לא סוכמו תנאי תשלום או מועדי מסירה, וההתקשרות נעשתה בדרך לא פורמלית (להבדיל מהדרך הטקסית המאפיינת חוזי מכר דירה, של הגעה לחוזה מוגמר בכתב). גם התנהלותו של המוכר, שלא הסכים לטיוטת החוזה ששלח התובע ושכר עורכת דין כדי להכין הסכם משלו, מעידה על היעדר גמירות דעת.
ואולם אף שלא נחתם חוזה, בית המשפט קבע כי המוכר הפר את חובת תום־הלב במשא־ומתן. השופט יישם את סעיף 12 לחוק החוזים, הקובע כי צדדים למשא־ומתן חייבים לנהוג זה כלפי זה בהגינות. המשמעות היא שבנסיבות מסוימות לא ניתן לסגת ממשא־ומתן.
בית המשפט קבע כי המוכר נסוג מהעסקה לא בגלל סיבה עניינית, אלא משום שמחירי הדירות עלו, והוא רצה לעדכן את המחיר. במשך שנה וחצי הוא נתן לתובע להבין שהעסקה תתממש, בזמן שזה השקיע מאמצים ומשאבים בקידומה. השופט ציין כי המוכר לא גילה לתובע בזמן אמת שהוא מתחרט, ולא ניהל עמו שיח גלוי.
פיצוי של 400 אלף שקל
התובע ביקש 1.3 מיליון שקל - ההפרש בין המחיר שסוכם לשווי הדירה במועד התביעה. השופט דחה את הדרישה לפיצויי קיום (כאילו נחתם חוזה), אך פסק לתובע פיצויי הסתמכות בגין הנזק שנגרם לו כתוצאה מהתנהלות חסרת תום־הלב, ומכך שהסתמך על התנהגות המוכר, והפסיד הזדמנויות אחרות לרכישת דירה כאשר מחירי הדירות המריאו בחדות. סכום הפיצוי שקבע השופט מסתכם ביותר מ־400 אלף שקל.
פסק הדין מהווה תמרור אזהרה למוכרי דירות. האמירה "אני לא מחויב כיוון שלא נחתם חוזה", לא תמיד תציל אתכם. גם אם לא נחתם חוזה, הדרך שבה מתנהלים במשא־ומתן היא בעלת השלכות רציניות.
אם אתם מתלבטים, אמרו זאת במפורש בתחילת המשא־ומתן. אם אתם רוצים לשמור אופציות, הבהירו זאת. אם אתם רוצים לבחון מחדש את המחיר - שתפו את הצד השני מהר ככל הניתן, ולפני שיהיה מאוחר מדי. ואם הצד השני משקיע זמן וכסף על בסיס דבריכם, האחריות עליכם להיות גלויים בזמן.
כפי שמראה המקרה הזה, פניית פרסה מאוחרת מדי יכולה לעלות ביוקר - גם אם לא נחתם חוזה.