דירת שלושה חדרים בטלביה, ירושלים / צילום: דוד דוד, רימקס
העסקה: העסקה שלנו השבוע כוללת למעשה שתי עסקאות שבוצעו על אותו נכס ברחוב סוקולוב 19 בשיכון ותיקי ההגנה בשכונת טלביה בירושלים. מדובר בדירת 3 חדרים, בשטח של 74 מ"ר שנמכרה ב־2.18 מיליון שקל, וכעבור שבוע בלבד נמכרה ב־2.6 מיליון שקל.
● עסקאות השבוע | בכמה נמכרה דירת חדר בשטח של 15 מ"ר ליד שוק הכרמל בתל אביב?
● טור סופ"ש | כמעט חצי שנה אחרי טופס 4, רוכשי דירות במגדל בתל אביב עדיין לא מצליחים להביא את הכסף
השתלשלות העניינים: המכירה הראשונה בוצעה במסגרת הליכי התמחרות שבוצעו על ידי נאמן של עיזבון. הדירה נכללה בעבר בקרקעות שהיו בבעלות הכנסייה, שנחכרו עד 2050 על ידי קק"ל, ונרכשו ב־2023 על ידי חברת אקסטל שבשליטת היזם גארי ברנט. אקסטל הגישה לבעלי הנכסים כמה הצעות לשיתוף פעולה בתוכניות התחדשות עירונית כדי שיקבלו לידיהם את הבעלות על הדירות ואילו החברה תזכה בזכויות הבנייה הנוספות. הדברים טרם הגיעו לפתרון מוסכם ויש התנגדות בקרב רבים מבעלי הדירות.
ההתמחרות: ההצעות על הדירה הגיעו לרמות של עד 1.9 מיליון שקל. משקיע שניגש לבדיקת הנכס שוכנע על ידי המתווך אלון בן דוד מרי/מקס חזון להגיש הצעה גבוהה יותר, של 2.18 מיליון שקל (כ־29,460 שקל למ"ר). עם תום ההתמחרות, המשקיע כעס בהתחלה על המחיר, שהתברר כגבוה בהרבה מעל למתחרים בהתמחרות, ואולם ככל הנראה כעסו חלף מהר, משום שכעבור זמן קצר מאוד הוא מכר את הדירה ב־2.6 מיליון שקל (כ־35,100 שקל למ"ר).
המתחם: מדובר במתחם בן שמונה בתים, בין הרחובות סוקולוב, ז'בוטינסקי, מנדלי מוכר ספרים ומלכה שפיגל, בסמוך לגן סוקולוב. הבתים הוקמו בין שנות ה-50 לתחילת שנות ה־60 במאה הקודמת. חלקם מבני רכבת וחלקם מבנים רגילים, וכולם בני 4 קומות (כולל קומת הקרקע).
ניתוח: לפי נתוני רשות המסים, מחירי הדירות במתחם נעים בסביבות 35 אלף שקל למ"ר בממוצע, למעט עסקה חריגה מעניינת שבוצעה לפני כשנה ובמסגרתה נמכרה דירת 3 חדרים, בשטח של 57 מ"ר, ב־3.4 מיליון שקל שהם כמעט 60 אלף שקל למ"ר.
בן דוד, שתיווך בעסקה הזו, מסביר כי החריגה נובעת מכך שהדירה הייתה בבעלות המוכרים, שדאג לפני שנים לרכוש אותה מבעלי הקרקע הקודמים, חברת ניות קוממיות. אמנם אין בידינו עסקאות נוספות, אך מכאן ניתן להקיש בזהירות כי דירה בבעלות יקרה בכ־70% מדירה בחכירה.
מדובר בהפרש משמעותי, שניתן להסבר רק בכך שטרם סוכם על פתרון בין חברת אקסטל לבין בעלי הדירות, ורוכשים חוששים שיצטרכו לשלם סכומי עתק על העבת הדירות לבעלותם.
לאור כל זה, המחיר ששולם על הדירה במסגרת ההתמחרות היה נמוך בכ־15% ממחירי השוק, ואילו המחיר שהמשקיע
קיבל על הדירה נראה סביר.
דבר המתווך: "רוב המציעים בהתמחרות קיוו להשיג מציאות בהתחשב באי־הוודאות שקיימת סביב העתיד של הנכסים הללו", אומר בן דוד. "המשקיע שהקשיב לי כעס עלי מאוד בהתחלה, כשראה את ההפרשים בין ההצעה שלו להצעות האחרות, ומיד הציע את הנכס למכירה ונוכח שצדקתי.
"הסברתי לו כי הצעתה הנוכחית של אקסטל לרכישת בעלות מלאה במסגרת תוכנית פינוי־בינוי עתידית, מגיעה בתשלום של כ־6,000 שקל למ"ר לרוכשים חדשים, והמחיר הנכון לנכס הוא לפחות 35 אלף שקל למ"ר".
בשורה התחתונה: פערי מחירים כה גבוהים בין מחירי נכסים בבעלות למחירי נכסים בחכירה הם עדות של השוק לבעיות, ואכן מתחמי "קרקעות הכנסייה" מצויים בבעיות של חוסר הסכמה בין בעלי הקרקע אקסטל לבעלי הדירות, וקשה לראות את החזון של התחדשות עירונית מתגשם במקום כל כך מהר.
מרגע שהשוק יהיה בוודאות רבה יותר לעניין זה, אפילו לפני החתימה על חוזים והתחלת הביצוע של העבודות - מחירי הדירות במקום צפויים לעלות מאוד. עד אז, במצב הנוכחי מחיר של 35 אלף שקל למ"ר משקף נאמנה את שווי הדירה.