מגרש ריק ברחוב איינשטיין בת''א / צילום: איל יצהר
25 שנה אחרי שנעלם מחיינו - המס השנתי על קרקעות פנויות, המכונה "מס רכוש", חוזר לחוק ההסדרים. המס מיועד לבעלי קרקעות וחברות שאינם מנצלים את זכויות הבנייה ומשאירים את הקרקע כמגרש ריק. מדובר במנגנון ישן: הוא מוכר עוד מימי השלטון העות'מאני ואומץ גם בתקופת המנדט הבריטי.
● שוק הנדל"ן בצניחה: באוקטובר נמכרו רק 4,518 דירות
● שוק הדירות דועך, אך היקפי המשכנתאות מוסיפים להיות גבוהים
עם קום המדינה המס אומץ, עבר מספר עדכונים, והתווספו לו פטורים והקלות - ביניהם הקלות ספציפיות לחברה הערבית, שהפכו אותו לפחות אפקטיבי. בשנת 1998 הוקמה ועדה שהמליצה לבטל את המס בשל בעיות מבניות, בראשן ריבוי הפטורים וההקלות. בשנת 2000 המס בוטל, או ליתר דיוק הופסק זמנית, כדי לאפשר את החזרתו בעתיד, אך לא לפני שעורר דיון ציבורי רחב.
מה תכלית המס?
הרעיון להחזיר את מיסוי הקרקעות עלה מספר פעמים מאז שבוטל. המצדדים טענו כי יגדיל את היקף הקרקעות הזמינות לבנייה וירחיב את היצע הדירות, במטרה להתמודד עם עליית המחירים. הפעם, המצב שונה: שוק הנדל"ן בהאטה, ומלאי הדירות הלא מכורות עומד על מעל 83 אלף.
דברי החוק לא מתירים מקום לספק: המטרה היא להגדיל את הכנסות המדינה. "השלכות הלחימה על צורכי הביטחון והעורף גררו עלויות נרחבות והשפיעו על המשק, עם הצורך להגדיל הכנסות לצד ההגבלות שחלו בתקופות שונות", נכתב בהצעה. במסגרת הצעת החוק, מוצע להחזיר את חובת תשלום מס הרכוש ולהרחיב את בסיס המס, לאחר ששיעורו עמד על 0% מאז 2000.
בכמה כסף מדובר?
לפי הצעת החוק, אם המס ייושם, הוא יגדיל את הכנסות המדינה באופן הדרגתי: כבר בשנה הבאה מדובר בתוספת של 1.75 מיליארד שקל, עם קפיצה שתגיע ל־9.5 מיליארד שקל ב־2029.
מה גרם למדינה לאפס אותו לפני 25 שנה?
בעבר הוכח שמדובר במס מסובך, שעלול לעורר בעיות ומקרים של מיסוי בלתי צודק. כמה דוגמאות: בעלי קרקעות מתחת לקווי מתח גבוה ומעל לצינורות חומרים מסוכנים, שאסור היה לבנות עליהן; מקרים בהם בעלי קרקעות ליד תחנת הכוח של חדרה וליד שדה דב (שהיה פעיל בימים ההם), אשר מוסו על אף שלא יכלו לבנות עליהם ובעלי קרקעות שהוכרזו ע"י צה"ל כשטחי אש, מוסו אף הם. במילים אחרות, המדינה הטילה את המס על בעלי הקרקעות, אך היא זו שנשאה באחריות על כך שאינם יכולים לבנות עליהן.
מה כוללת ההצעה הנוכחית?
השינוי המרכזי ביחס לסוף שנות ה־90: ההצעה ממוקדת יותר ומציבה מטרה ברורה - הגדלת הכנסות המדינה ממסים. לפי הצעת החוק:
כך נקבע בהצעת החוק: "מס רכוש בשיעור של 1.5% יוטל על קרקע פנויה, לרבות קרקעות המהוות מלאי עסקי. הגדרת קרקע פנויה תכלול, בין היתר, קרקע שאין עליה בניין, אינה קרקע המשמשת לפי כל דין לעסק של בעליה שהוא חקלאי, או קרקע שהבנייה הקיימת עליה מהווה ניצול של פחות מ־10% מזכויות הבנייה שבתוקף במועד חיוב המס".
האם יש פטורים וסייגים?
כרגע החוק אינו כולל סייגים לקרקעות שאינן ממומשות עקב מגבלות בנייה, בדומה למצב בשנות ה־90. ייתכן שנראה כאלו בהמשך הליך החקיקה. במצב כזה, בעיות ועיוותים שהובילו לאיפוס המס עלולים לחזור.
עו"ד יוסי מילר מסביר לגלובס: "החוק הנוכחי כולל את אותן בעיות של החוק הישן. אני רוצה להזכיר כי בתי המשפט בזמנו לא פטרו נישומים מתשלום, וטענו כי המס מוטל על הפוטנציאל הכלכלי של הקרקע ולא על הבנייה המיידית. החוק החדש מחייה את אי־הצדק הזה".
מה עם חברות הנדל"ן ש"יושבות" על קרקעות?
על הנייר, יזמיות הנדל"ן המחזיקות בקרקעות, בטח באזורי הביקוש, עלולות להיפגע ולשלם מסים גבוהים אם לא יממשו את פוטנציאל הבנייה.
אולם עו"ד ישי איצקוביץ ממשרד אגמון עם טולצ'ינסקי אומר כי בהפוך על הפוך, הן דווקא יעדיפו לשלם את המס מאשר לממש את הקרקעות: "רבות מהחברות יעדיפו לשלם את המס, שכן הוא נחשב להוצאה מוכרת, וההשפעה על פעילותן צפויה להיות מוגבלת. עיקר הנטל צפוי ליפול על בעלי קרקעות פרטיות קטנים".
איפה עומדת החקיקה?
במשרד האוצר כרכו את המס על קרקעות בהפחתת מס הכנסה, שעלותה כ־5 מיליארד שקל בשנה. כך, יהיה קשה יותר למתנגדים לנסות לבלום את המהלך במסגרת הדיונים בכנסת. נכון לעכשיו ההצעה אושרה בממשלה, ונותרה לה כברת דרך בכנסת עד לאישור הסופי. ההיסטוריה מלמדת כי לרוב הצעות שנויות במחלוקת מסוג זה עוברת שינויים משמעותיים בנוסח בדרך לאישור, וסביר להניח שכך יהיה גם הפעם.
האם החוק הנוכחי יתקן את העבר?
"אני לא רואה שום שינוי מהעבר", אומר עו"ד צבי שוב. "אותן שאלות מפעם, של זמינות הקרקע, עומדות גם כיום במרכז - מה קורה, למשל, כשאין תוכנית מאושרת על הקרקע? כשיש תוכנית, אבל אין תשתיות? ומה עם אזורים כמו הגוש הגדול, חוף התכלת וגלילות, שם יש תוכניות אבל לא ניתן לבמנות עד שלא יאושרו תוכניות מפורטות? הבעיות הישנות חוזרות על עצמן".