מחירי הדיור / עיבוד: טלי בוגדנובסקי
רוכשי דירות חדשות - זהירות. הבשורה המגיעה אלינו ממדד מחירי הנדל"ן של החודש האחרון היא, שלצד ירידה חודשית שמינית ברציפות של מדד מחירי הדירות, מדד תשומות הבנייה תופס תאוצה, והמשמעות היא תשלומים נוספים שיוטלו על רוכשי הדירות החדשות, ולצידם גם יזמי הנדל"ן, שחווים על עצמם את אחת מהתקופות הקשות בעשורים האחרונים.
● הכלכלן הבכיר שמעריך: מחירי הדירות ימשיכו לרדת, עד לנקודה הזו
● אחרי 25 שנה: המס שבדרך חזרה לשוק הנדל"ן. כל הפרטים
מהם הנתונים העיקריים של המדדים?
בחרנו להתחיל הפעם דווקא עם מדד תשומות הבנייה, שמכה חזק. מדד נובמבר הסתכם ב-0.6%, ובסך-הכול בשנה האחרונה הוא עלה ב-5%. אומנם חלק גדול מהעלייה נרשם עוד במדד של ינואר, שנוסחתו עודכנה, עקב השינויים החדים שחלו בהרכבי הסעיפים השונים של המדד הזה, ומי שרכש דירה חדשה בתקופה ההיא חש על בשרו במידה הכואבת ביותר את המדד, אך גם בתקופה האחרונה הוא עולה בשיעור שלא זניח כלל.
אומנם בעבר המדד הוטל במלואו על רוכשי הדירות, בצורה של הצמדת מחירי הדירות למדד, אך כיום הנטל עליהם הוקל, וכיום המדד מוטל על 40% ממחיר הדירה. עדיין מדובר בסכומים שאין לזלזל בהם. מי שעוד סובל מהמדד הם כמובן יזמי הנדל"ן, שעלויות הבנייה עבורם עולות באופן משמעותי.
מה עם המחירים?
רצף של 8 מדדים שליליים הוא אירוע נדיר בהיסטוריית הנדל"ן הישראלית, שהתקשינו למצוא כמותה אפילו בירידות המחירים הגדולות של תחילת שנות האלפיים (דווקא ב-2023 מצאנו רצף דומה, שנקטע במלחמה).
המדד האחרון של ספטמבר-אוקטובר ירד בחצי אחוז והשלים רצף ירידות של 2.6% בשמונת החודשים שהחלו בינואר השנה. ואי-אפשר שלא להבחין בכך שבשלושת חודשי המדד האחרונים קצב הירידות עלה.
אילו סוגי דירות ירדו בשיעורים הגבוהים ביותר?
בחמשת החודשים האחרונים ירד מדד מחירי הדירות החדשות ברמה של 5.6%. אין לנו מידע אודות ממדי הירידות בדירות יד שנייה, אך נראה כי שם ההיקף נמוך בהרבה.
הירידות הללו מגיעות בתקופת שפל כבדה שעוברת על יזמי הנדל"ן. בחודש חגי תשרי, שנפל על ספטמבר ואוקטובר, כמעט 50% ממכירת הדירות החדשות נפלו על תוכניות "דירה בהנחה", דבר שמעיד על השפל העמוק שבו השוק הזה נתון.
אין כמעט שבוע שיזמים לא יוצאים במבצעי הנחות שונים, אך 2026 לא נראית מבשרת טובות לענף יזמות הנדל"ן.
היכן מחירי הדירות ירדו בשיעור הגבוה ביותר?
נפתח בהפתעה: יש מחוז אחד במדינה שלא שמע שהשוק מצוי במיתון. מדובר במחוז ירושלים, שכולל בעיקר את ירושלים ובית שמש, שבו ירדו מחירי הדירות פעם אחת במדד אפריל-מאי, וחוץ מזה המחירים הוסיפו לעלות. בחגי תשרי הם עלו ב-1.4%.
להערכתנו, העליות הללו, שמצויות בניגוד מוחלט לנעשה בשוק הדירות בארץ, נובעות ממעורבות ערה של תושבי חוץ ברכישת דירות.
ואולם חוץ ממחוז זה, יתר המחוזות רשמו ירידות, חלקן משמעותיות: מי שהוביל את הירידות היה מחוז הדרום, שסבל בתקופת החגים מ"בצורת" כבדה ברכישת דירות, שרשם ירידה חודשית של 2.1% ובסך-הכול של כ-2.5% בחודשיים האחרונים. אחריו מחוז תל אביב שרשם ירידה של 1.1% והשלים 8 חודשים של ירידות בשיעור כולל של כמעט 7%, מחוז המרכז שירד בספטמבר-אוקטובר ב-0.4% במחירי וסיכם 5 חודשים של ירידה של כ-3%, מחוז חיפה שרשם ירידה של 0.6% מסכם 3 מדדים רצופים של ירידות בשיעור כולל של כ-2%, ומחוז הצפון שרשם ירידה מתונה של 0.2% ובתכלס נותר פחות או יותר באותה רמת מחיר בחודשים האחרונים.
מה לגבי מחירי השכירות?
החודשים שאחרי החגים הם חודשי החורף שמתאפיינים בשוק חלש וביציבות מחירים ולעתים קרובות אף בירידות. לפיכך אין זה מפתיע שחודשים ספטמבר ואוקטובר רשמו ירידת מחיר של כ-1%, ואילו נובמבר נותר עם שינוי אפסי.
ועם זאת, שוכרי דירות חדשים נאלצו לשלם 4.7% יותר מאשר קודמיהם לדירה, בעוד שמי שחידשו את חוזה השכירות שלהם הצטרכו להוסיף 2.8% על שכר הדירה הקודם שלהם.