תל אביב. מצב המוכרים הוא הגרוע בארץ / צילום: Shutterstock
הביקושים לדירות יורדים, ובדיקה שערכנו על סמך נתוני יד2 והלמ"ס מגלה כי בעל דירה תל אביבי עלול למצוא אותה ארבע שנים בשוק, ובעלי דירות בנתניה וראשון לציון - שנתיים, וזאת לפי היחס שבין מספר מודעות המכירות לבין מספר העסקאות החודשי. בעלי הדירות שחשים במצב מתאימים את עצמם בצורה של ירידות במחירים המבוקשים על הדירות. בדיקת יד2 מעלה כי 27% מכלל מפרסמי המודעות מורידים מחיר כדי להתאים את עצמם לרמת הביקושים הנמוכה בשוק.
● העיריות מקבלות שוב הזדמנות לייקר את הארנונה. איפה היא צפויה לעלות?
● פעילות הותמ"ל תוארך עד 2028: השינויים בחוק ההסדרים בתחום הנדל"ן
הריבית הגבוהה פוגעת בכולם
רוב הפרסומים על מצבו הירוד של השוק שמים דגש על המצב הקשה שאליו נקלעו יזמי הנדל"ן, שמחזיקים בעודפי היצעים של כמעט 84 אלף דירות. על פי נתוני הלמ"ס, בחודשים אוגוסט-אוקטובר ירד מספרן של הדירות שנמכרו ב־9.8% לעומת מאי־יולי 2025, וכשמדובר בדירות יד שנייה מדובר בירידה עמוקה עוד יותר, של 18.6%, באותה תקופה. גם לעומת אותה תקופה אשתקד מדובר על ירידה של 8.7% בדירות יד שנייה.
אם מסתכלים על ערים ספציפיות, בבית שמש נרשמה על פי הלמ"ס ירידה של 25% במספר הדירות שנמכרו בתקופה הזו, ברמת גן של 19.7%, ובחולון של 19%.
על פי הכלכלן הראשי באוצר, ב־15 השנים האחרונות נמצאו רק שני חודשים שבהם מכירת דירות יד שנייה היו נמוכות יותר: באפריל 2020, כשהמדינה הייתה תחת סגר הקורונה, ובאוקטובר 2023 עם פרוץ מלחמת חרבות ברזל. בשני החודשים הללו בוצעו כ-1,500 עסקאות בדירות יד שנייה. באוקטובר השנה בוצעו 2,600 עסקאות. אמנם זה הרבה יותר מאשר בשני החודשים האסוניים הללו, אך ללא שום השוואה לחודשים אחרים ב-15 השנים האחרונות.
ואולם ייתכן שאוקטובר 2025 הוא אפילו לא התחתית. מאז המחצית השנייה של 2021, שוק הנדל"ן יד שנייה נתון במשבר שבא לידי ביטוי בירידה משמעותית בכמות הדירות שנרכשות בו. הריבית הגבוהה - גם אחרי הפחתה של רבע אחוז - פוגעת קשה הן ברוכשי דירות חדשות והן ברוכשי דירות יד שנייה.
יותר מ־10,000 מודעות על 217 עסקאות
כאמור, אוקטובר 2025 היה חודש שפל, אך הוא לא לבד: ממוצע רכישת דירות יד שנייה במהלך השנה מגיעות לכ-4,200; בשנה שעברה הוא הגיע ל-4,300 ואילו ב-2021, שנת השיא בנדל"ן הישראלי הוא עמד על 7,800. לעומת זאת 2023 בתקופה שקדמה למלחמת חרבות ברזל, השוק היה בשפל עמוק, שבו מכירת דירות יד שנייה חודשית הגיעה ל-3,800 בלבד. נתון זה מחזק את ההערכה שהבאנו קודם, שהשפל של אוקטובר האחרון לא היה נקודתי, לא מקרי ואף אין כורח שהוא יהיה הגרוע ביותר.
אינדיקציה נוספת למצב הרע של השוק היא בדיקה ראשונה מסוגה שביצענו אודות היחס בין מספר מודעות לוח יד2 שמתפרסמות השבוע, לבין מספר העסקאות החודשי הממוצע שמבוצע בערים הגדולות בארץ, לפי נתוני הלמ"ס. עולה ממנו, כי מצב בעלי הדירות בתל אביב הוא הגרוע ביותר. בעוד 10,293 מודעות למכירת דירות מתפרסמות בלוח, מספר העסקאות יד שנייה חודשי הממוצע שבוצע בעיר ברבעונים השני והשלישי הגיע ל-217 בלבד.
היחס בין שניהם מעלה כי באופן תיאורטי ייקח כמעט ארבע שנים עד שכל הדירות המפורסמות יימכרו. בראשון לציון מתפרסמות 3,115 מודעות, אך רק 117 עסקאות נעשות בה בחודש ממוצע, מה שאומר שייקח 2.2 שנים עד למכירת כל הדירות הללו. בנתניה (3,180 מודעות ו-122 עסקאות) המצב דומה.
בערים הגדולות האחרות, ירושלים וחיפה, המצב מעט טוב יותר, כי מדובר בערים המובילות במספר העסקאות בדירות יד שנייה. בירושלים היחס מדבר על שנה וחצי שייקח למכור 5,272 דירות שמתפרסמות בלוח יד2, ואילו בחיפה מדובר על שנה ושליש, שכן 4,573 מודעות מתפרסמות מהעיר, ו-291 עסקאות מבוצעות בה בממוצע חודשי.
מציאות זו עומדת בפני בעלי הדירות, שמחליטים בימים אלה להעמידן למכירה. אולי הם לא מודעים לכל הנתונים שהבאנו עד כה, אבל הם לא צריכים אותם: הם מרגישים טוב-טוב, את המודעות המיותמות שלהם בלוחות האינטרנטיים השונים, את השיחות שמגיעות בדלילות רבה, את המתעניינים בדירות שנוקבים במחירים שנמוכים משמעותית ממחירי המינימום שהם חישבו מלכתחילה למכור את הדירות, ואת החודשים שבהם שום דבר לא מתקדם עם הדירות.
המוכרים מעדכנים את המחירים כלפי מטה
את הנתונים הללו מנתח לוח יד2, חברה שזכתה להגיע אצלנו למקום הראשון בדירוג מדד המותגים של סקטור הנדל"ן.
בדיקה שערכה החברה מעלה כי אכן חלק גדול ממפרסמי הדירות למכירה בלוח, נאלצים "לעדכן את המחירים כלפי מטה", במהלך זמן המכירה. ברבעון השלישי של השנה 27% ממפרסמי הדירות למכירה הורידו מחירים, וזאת לעומת 23% ברבעון השלישי של שנה שעברה ולפני שנתיים. מדובר בגידול משמעותי, במיוחד בהתייחס ל-2023, שהייתה כפי שכתבנו שנה גרועה אף יותר למוכרי דירות יד שנייה מאשר 2025.
ואולם מהרבעון השלישי של השנה שעברה ניכר כי בקרב יותר בעלי דירות קיימת הפנמה והשלמה עם העובדה שהשוק לא יחזור למה שהיה לפני ארבע שנים, ויותר מהם מעדיפים להתפשר על מחירים נמוכים מאשר להשאיר את המודעות שלהם בלוח, מבלי שה/ו יתייחס אליהן.
במקביל ערכו ביד2 בדיקה לגבי שיעורי ירידות המחירים המוצעים של דירות לפי ערים. מתברר כי בהרצליה המחירים המבוקשים ירדו בכ-8% ל-33,500 שקל למ"ר, בחדרה ב-6.5% לכ-18 אלף שקל למ"ר, בהוד השרון ב-6% ל-28,400 שקל למ"ר, ובמודיעין נרשמו ירידות דומות לכ-29 אלף שקל למ"ר.
בחיפה, המחירים המוצעים ירדו ב-3.3% לכ-18 אלף שקל למ"ר, בתל אביב נרשמה ירידה של 1.5% ל-47,500 שקל ובירושלים של חצי אחוז לכ-33 אלף שקל למ"ר.
לעומת זאת, בטבריה, נתיבות, קרית מוצקין, חולון, נהריה, שדרות ורמת גן, דווקא נרשמו "פלוס", כלומר בעלי הדירות במהלך 2025 רוצים עליהן יותר מאשר בשנה שעברה.
קובי פרנקו, מנכ"ל חטיבת הנדל"ן ביד2, אומר לגלובס: "אנחנו רואים שינוי ברור בהתנהלות השוק: דירות נשארות זמן ארוך יותר על המדף, והפער בין ציפיות המוכרים לרמת הביקוש בפועל מחייב התאמות במחיר.
"אחד מכל ארבעה מפרסמים ביד2 כבר מבצעים עדכון מחיר, כחלק מתהליך תמחור מחדש שמאפיין שווקים בתקופות של אי־ודאות. במקביל, הורדת הריבית מתחילה לייצר ציפייה לשיפור בתנאי המימון, מה שמביא הן קונים והן מוכרים לנקוט גישה זהירה יותר.
"בסביבה כזו, מתווכים וגורמים מקצועיים ממלאים תפקיד מרכזי בגישור בין הצדדים - בהכוונת תמחור ריאלי, בניהול מו"מ ובסיוע לסגירת עסקאות. גם בדירות חדשות מקבלן ניתן למצוא עסקאות טובות".