מה צפוי למשכירי הדירות / צילום: Shutterstock
תוכנית משרד האוצר לחייב את כל משכירי הדירות בישראל בדיווח על הכנסותיהם לרשות המסים זכתה כבר למעמד של קבע בהצעות תקציבי המדינה. כמעט מדי שנה מקדמים באוצר וברשות את הקמת רשם השכירויות, במטרה למנוע העלמות מס וליצור מאגר נתונים מסודר, רק כדי להיבלם בממשלה או בכנסת ולנסות שוב בפעם הבאה.
● "מה ההתלבטות בכלל?": משקיעי הנדל"ן לא מחכים על הגדר. הם בשוק ההון
● המשקיע שהתחיל עם 150 אלף שקל ומחזיק כיום תיק נכסים בארץ ובארה"ב
● הכלכלן הבכיר שמעריך: מחירי הדירות ימשיכו לרדת, עד לנקודה הזו
חוק ההסדרים של האוצר לתקציב 2026 אינו יוצא דופן ומבקש להתניע מחדש את המהלך, בסיוע אמצעים טכנולוגיים חדשים. מה הסיכוי שהפעם זה יקרה - ואיך ישפיע המהלך על שוק השכירויות? גלובס עושה סדר.
מה בתוכנית?
כיום, מי שמשכיר דירה בבעלותו ביותר מ-5,654 שקל בחודש, מחויב בתשלום מס על הכנסותיו משכירות. מתחת לרף זה, לא קיימת חובת דיווח, ובמדינה מעריכים כי רבים לא מדווחים גם על דירות שמעל תקרת הפטור. ההצעה מבקשת להטיל חובת דיווח גורפת לרשות המסים על כל משכירי הדירות - אלו שמחויבים במס ואלו שלא.
הרציונל, לפי הצעת החוק, הוא ש"החלת חובת דיווח תקשה את המשך העלמות המס, שכן ההנחה היא כי בעלי הכנסה משכר דירה יימנעו מהצהרה כוזבת לרשויות המס בדבר גובה ההכנסה שלהם ממקור זה". מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', השמיע בשבוע שעבר הערכה לפיה יש בשוק השכירות "בין 1.5 ל־2 מיליארד שקל שלא מגיעים לקופת המדינה".
אם אתחיל לדווח עכשיו, יבקשו ממני מס על שנים קודמות?
בעיקרון, כן. במסגרת נוהל הגילוי מרצון, מתבקש המשכיר לדווח על הכנסותיו משכירות עד 10 שנים אחורה. אם הן היו גבוהות מתקרת הפטור לאותן שנים, יצטרך המשכיר לשלם מס של 10% לשנה בתוספת ריבית והצמדה.
עם זאת, עיקר המיקוד של הרפורמה הוא בגביית מס מכאן והלאה. לא התקבלה החלטת מדיניות "לבדוק בציציות" אצל כל מדווח חדש על שנים עברו, שתצריך משאבים רבים מהרשות.
כמו כן, מתוך רצון לעודד את הדיווח ובמסגרת הגילוי מרצון, ההערכה היא שלא יינתנו קנסות על אי-דיווח שנים קודמות, למעט במקרים חריגים - למשל, משקיע עם מספר רב של דירות לא מדווחות.
אם ההכנסות שלי מתחת לתקרת הפטור - איך אושפע מהתוכנית?
גם אם הכנסותיכם משכירות נמוכות מתקרת הפטור, התוכנית צפויה להשפיע עליכם בטווח הארוך באמצעות ביטול מנגנון ההצמדה. כיום, תקרת הפטור ממס על הכנסות משכירות מתעדכנת מדי שנה בהתאם לשיעור עליית המדד, כך שהיא שומרת על ערכה הריאלי ועולה במקביל לאינפלציה. לפי הצעת האוצר, מנגנון זה יבוטל והתקרה תקובע על רמתה הנוכחית.
המשמעות תהיה שחיקה הדרגתית של הפטור לאורך השנים. ככל שהאינפלציה תמשיך ודמי השכירות יעלו, יותר ויותר משכירי דירות שהיום נהנים מפטור מלא ימצאו עצמם חייבים במס.
האם אצטרך להגיש דוח שנתי מפורט לרשות המסים?
לא. הדיווח ייעשה דרך אתר רשות המסים, בדומה לדיווח הקיים כיום עבור מי שמשלם מס בשיעור 10% על הכנסות משכירות. המשכיר יידרש להגיש הצהרה קצרה הכוללת את פרטי הדירות שהשכיר ואת סכום דמי השכירות שקיבל בשנה הקודמת - לא יותר.
ההצהרה תוגש עד 30 באפריל של השנה העוקבת לשנת המס, במערכת מקוונת שרשות המסים תפתח לצורך כך. כדי להקל על אוכלוסיות מבוגרות, נקבע שמי שנולד לפני שנת 1955 יוכל להגיש את הדיווח גם באופן ידני.
איך תבוצע האכיפה?
באוצר מודעים לכך שמדובר בשינוי משמעותי שיחול על אוכלוסייה רחבה שאין לה ממשקים שוטפים עם רשות המסים, ולכן נקבעה בהצעת החוק "תקופת הרצה" מקלה בשנה הראשונה.
לפי הוראת המעבר שנכללה בהצעה, במהלך השנה הראשונה ליישום החוק לא יינקטו פעולות אכיפה נגד מי שלא דיווח - אלא אם כן פקיד השומה שלח לו התראה בכתב ונתן לו 60 יום נוספים להסדרת הדיווח, והוא עדיין לא עשה זאת. רק מי שקיבל התראה והתעלם ממנה יהיה חשוף לאכיפה.
במקביל, ברשות עובדים כבר כשנתיים על פרויקט הצלבת נתוני בעלות על דירות מול הטאבו ורשם הירושות. זאת במטרה להגביר את הפניות האקטיביות אל בעלי דירות שלא מדווחים על שכירות - בעיקר כאלה שמחזיקים כמה נכסים, באזורי הביקוש, בסטטוס של שכירים או פנסיונרים (כי עצמאים מגישים דוחות שנתיים). פרויקט זה אינו מצריך חקיקה ואינו תלוי באישור תקציב המדינה.
איך זה ישפיע על מחירי השכירות?
מנכ"ל רשת אנגלו סכסון, רון נובוטני, סבור שבסופו של דבר כל נטל מס נוסף על בעלי דירות ימצא את דרכו לכיסם של השוכרים. "השוכרים הם החולייה הכי חלשה בכל עולם הנדל"ן", הוא אומר. "לבעלי הנכסים יהיה תירוץ להעלאת מחיר השכירות".
נובוטני מוסיף שההשפעה לא תהיה רק כלכלית טהורה אלא גם פסיכולוגית, וכך גם משכירים שלא ייפגעו בפועל עלולים להעלות מחירים. "בעל נכס שרואה את הכותרת בעיתון שיש לו חובת דיווח - יכול להיות שיש לו פטור או יכולת קיזוז מול דירה שהוא שוכר, והוא אפילו לא מודע לזה. אבל כשהוא יבוא להאריך את הסכם השכירות מול הדיירים, זה כבר יישב לו בראש שהוא צריך לדווח ויש לו מסים"', אומר נובוטני.
לדבריו, עצם ה"רעש" סביב חובת הדיווח עלול להוביל להעלאות מחירים גורפות, גם במקומות שבהם אין לכך הצדקה כלכלית אמיתית.