צילום: Shutterstock
את המצוקה בשוק הנדל"ן למגורים ניתן לראות כמעט בכל מקום: בין אם מבצעי הקבלנים שמנסים בספק תחכום ספק חוסר ברירה לאושש את קצב המכירות הדועך. ובין אם בירידה הזוחלת במחירי הדירות, כפי שהיא משתקפת כבר 8 חודשים רצופים במדד המחירים לצרכן.
ההאטה בשוק הדיור הגיעה אחרי שהם נסקו לשיאים חדשים בשנים האחרונות, ואחרי העלאות ריבית תכופות שהביאו את עלויות המימון לגבהים שלא נראו פה עשור ויותר. לכל אלו הצטרפו מגבלות של בנק ישראל על מבצעי המימון של הקבלנים, ועלייה בהיצע בדמות מלאי ענק של דירות חדשות בלתי מכורות (83 אלף נכון לסוף אוקטובר).
● הלייזר, הדיור ויוקר המחיה: התחזית של חברות הדירוג ל-2026
● המשקיע שהתחיל עם 150 אלף שקל ומחזיק כיום תיק נכסים בארץ ובארה"ב
● הכלכלן הבכיר שמעריך: מחירי הדירות ימשיכו לרדת, עד לנקודה הזו
אבל ייתכן שיש סיבה נוספת לקשיים בענף: בזמן שהקבלנים יוצאים מגדרם כדי למשוך קונים ומשקיעים למשרדי המכירות, בבורסה בתל אביב המצב הפוך לגמרי. מחזורי המסחר לא מפסיקים לגדול, התשואות פנומנליות ברמה היסטורית, המשקיעים הזרים נוהרים לארץ כפי שלא נהרו מעולם, וגם עלייה של 127% מאז השפל של פרוץ המלחמה (במדד ת"א 125) לא מרתיעה את המשקיעים בשוק המניות. אבל האם יש קשר בין שתי המגמות הללו? האם משקיעי הנדל"ן עברו משוק הדיור לשוק המניות?
לדברי מורן סיטון, מנכ"ל חברת התכנון הפיננסי ארבע עונות, "אנחנו לא רואים צפי ששוק הנדל"ן הולך להמשיך לצמוח באותו קצב קדימה, כשהתשואה בשוטף היא כמעט אפסית. מנגד, האלטרנטיבה בשוק ההון, עשתה תשואות פנומנליות כך שהיא הרבה יותר מעניינת למשקיעים".
"ההשקעה בנדל"ן היא פחות אטרקטיבית עכשיו", מסכים אלכס זבז'ינסקי, כלכלן ראשי בבית ההשקעות מיטב. "התשואה לדירה בישראל היא במקרה הטוב 3%, אבל זה יכול להיות גם פחות. אז למה לקנות נכס שיש בו גם עלויות חיכוך כמו עו"ד, תיווך ועוד, כשיש לך קרן כספית בלי סיכון ונזילה לחלוטין שנותנת לך בערך 4%. אמנם שום דבר לא מובטח קדימה, וגם יכול להיות שמחר מחירי הדירות יעלו, וששוק ההון ייפול, אבל נכון להיום זו השקעה פחות כלכלית.
"בארץ כולם בונים על רווח הון מהשקעה בנדל"ן, כלומר שמחיר הדירה יעלה. אבל זה מביא למצב שאם המחיר לא עולה, אתה מקבל תשואה יותר נמוכה בשוטף, עם עלויות הרבה יותר גבוהות וללא נזילות. לכן, במדינה כמו ארה"ב שבה התשואה נעה סביב 7%, כלומר יותר גבוהה מפיקדון או מקרן כספית, אז יש בהשקעה בנדל"ן איזשהו היגיון, בישראל אין".
מי שמצטרף לדברים הללו הוא יניב פגוט, סמנכ"ל המסחר של הבורסה לניירות ערך שאומר, כי "בשנתיים וחצי האחרונות הציבור מתחיל להבין שהבורסה היא אלטרנטיבת השקעה. לכן, כשמדובר על נדל"ן להשקעה, העובדה שהבורסה מציגה ביצועים מאוד גבוהים מייצרת תמריץ להשקיע חלק מהכסף בשוק ההון במקום בדירות.
"אם ניקח את מדד ת"א נדל"ן. הוא אמנם לא אלטרנטיבה מדויקת להשקעה בדירה, אבל למרות שהוא לא היה הכוכב של הבורסה השנה וכשהוא סוחב על הגב שלו את כל הגיבנת של הבעיות שיש בענף עצמו, הוא עשה מעל 20% השנה. זאת, בזמן שמי שקנה דירה רואה כבר שמונה חודשים ברצף את המחיר שלה יורד. כך שהשילוב בין ריבית גבוהה והרצון לראות את המחירים יורדים לבין אלטרנטיבה טובה עם תשואות מאוד מאוד גבוהות יצר את מה שאנחנו רואים".
טרייד אין על דירה: עידן חדש של מבצעי מימון
כדי לקבל תמונת מצב על שוק הנדל"ן המקומי מספיק להסתכל על הפרסומות בשלטי החוצות או בעיתונים, שם מציעים הקבלנים לרוכשי הדירות מגוון הטבות שמשדרות לרוכש את המסר: "אתה רק תחתום על עסקה לרכישת דירה ואנחנו כבר נדאג לכל היתר".
כך למשל, בחודש שעבר יצאה חברת אזורים, אחת החברות הגדולות בשוק הנדל"ן למגורים, במבצע המציע לרוכשי דירות הלוואה של מיליון שקל - ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר חודשי במשך עשר שנים.
חברות נוספות מצאו פתרונות יצירתיים אחרים. כך, קטה גרופ, שהנפיקה לאחרונה אג"ח בבורסה המקומית, התחייבה בפני לקוחותיה כי במידה ותהיה ירידה במחיר הדירה, הם יקבלו את ההפרש הכספי ביחס למחיר הדירה עליה שילמו.
הגדילה לעשות, חברת אב־גד, הציבורית גם כן, שמנסה לייבא את מודל הטרייד־אין מעולם הרכב לעולם הנדל"ן, ומציעה ללקוחת לקחת על עצמה את מכירת הדירה הישנה.
מבצעים אלו, ועוד רבים אחרים, הם עדות למצוקה שבה שרויים הקבלנים בעת האחרונה. זו, באה לידי ביטוי, בין היתר, בירידה חדה במכירת הדירות בשוק החופשי בשנה האחרונה (מעל 20% לעומת השנה שעברה) כשבמהלך חודש אוקטובר נרשמה הרמה הנמוכה ביותר של מכירת דירות מאז נובמבר 2023, לאחר פרוץ המלחמה.
המשקיעים נעלמו: "תחושה שהמחירים ירדו"
אחד הסגמנטים בו מורגשת החולשה הוא זה של מכירת דירות להשקעה. על פי נתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר, במהלך חודש אוקטובר נמכרו בסה"כ 759 דירות להשקעה, הרמה הנמוכה ביותר ברכישות אלו מאז נובמבר 2023.
לכך, ניתן לצרף את העובדה שעל פי נתוני בנק ישראל מספר המשכנתאות שניטלו לצורך רכישת דירה להשקעה (דירה נוספת מעבר לדירת מגורים), נמצא ברמות הנמוכות ביותר זה כשנתיים (פברואר 2024), ושיעורם מתוך כלל נוטלי המשכנתאות נמצא ברמה הנמוכה ביותר בשנים האחרונות.
או במילים אחרות: המשקיעים כמעט ונעלמו משוק הנדל"ן. "הסיבה שאנחנו רואים עכשיו האטה מצד המשקיעים היא שמצד אחד התחושה היא שהמחירים עוד יכולים לרדת ומצד שני שגם עלויות המימון יירדו", מסביר מורן סיטון מארבע עונות. "יש תחושה בציבור ששווה להמתין כי המחירים ירדו, ומצד שני יש ציפיות להורדת ריבית, ככה שגם ההלוואה (משכנתא, א"ג) תהיה זולה יותר, בייחוד הלוואות בסדר גודל כזה".
"אנחנו רואים שהרבה משקיעים הפסידו כסף נומינלית, על השקעה בכל מיני אזורים שבהם התשואה על השכירות הייתה אמורה להיות גבוהה יותר", מוסיף גורם בכיר בשוק המשכנתאות". לדוגמה, אם מסתכלים על מקום כמו באר שבע, ברבעון הראשון 30% מהדירות שנמכרו שם היו בהפסד נומינלי. לכך, כמובן מצטרפת הריבית הגבוהה, העובדה שבסוף 2024 המע"מ עלה ב־1% ושהמחירים בסוף יורדים". אותו גורם מציין, כי מי שמחפים במידה מסוימת על הפער הם המשקיעים מחו"ל שרוכשים בעת האחרונה דירות במגוון ערים.
במקום לחלום על דירה, הצעירים חולמים על מניה
ברקע, יש גם מי שמציינים את השינוי במאפייני המשקיעים בשוק ההון כהסבר לתופעה. בשנים האחרונות עולה מספר המשקיעים הפרטיים (משקיעי ריטייל) בבורסה, לצד ירידה בגילם הממוצע, בעיקר בעקבות כניסתם של משקיעים צעירים לשוק. בזמן שחלקם רואים כיצד "חלום הדירה" הולך ומתרחק (למרות ירידת המחירים), הם מפנים את חסכונותיהם והשקעותיהם לשוק ההון. זאת, בין היתר בשל המודעות והעניין הגובר מצד קהלים שעד כה לא לקחו חלק אקטיבי בעולם ההשקעות.
"שום דבר מהותי לא השתנה בעשר השנים האחרונות, ההבדל היחיד הוא התפוצה של הידע", אומר תמיר מנדובסק מחבר הספר "השקעות לעצלנים" העומד בראש קהילת משקיעים בה חברים כמעט 250 אלף משתמשים. "נתח ענק של משקיעי ריטייל שהיו אמורים להשקיע כבר הרבה מאוד שנים נכנסו לשוק רק לאחרונה ופשוט תיקנו את המצב המעוות שבו בן אדם חוסך 200 אלף שקל והוא משקיע אותם קודם כול בנדל"ן, כי הוא לא מכיר שום דבר אחר. התיקון בשנתיים האחרונות, הוא שאנשים מבינים שזה נורא פשוט לפתוח תיק מסחר ולקנות איזו תעודה מחקה בלי להתאמץ יותר מדי והתשואות גם יותר טובות.
"לפני עשר שנים הבורסה הייתה נשמעת כמו דבר ששמור רק לאנשים נורא עשירים ונורא מתוחכמים, אבל היום זה דבר כל כך נגיש, ובן אדם שיש לו מעט שכל בראש אומר לעצמו, אם אני משקיע עכשיו בת"א 125, אני מקבל דיבידנדים של 4% בשנה, בלי אפילו לדבר על עליית ערך של 50% בשנה האחרונה. בזמן הזה אם אני משקיע בדירה ברמת גן, אני מקבל תשואה של 2.5% על שכר דירה וזה כולל כאב ראש של עורך דין ושוכרים. אז מה ההתלבטות בכלל? מה היתרונות שבכל זאת יש בהשקעה בנדל"ן? היכולת להתמנף בצורה זולה באמצעות משכנתא, ופטורים ממס שמקבלים על דירה יחידה בישראל. לכן, אני משקיע בדירה יחידה לצד תיק השקעות".
מי שמצטרף לדברים הוא פגוט מהבורסה, שאומר, כי "בשנתיים־שלוש השנים האחרונות אנחנו חווים מהפכה. עוד ועוד מעגלים מגלים את הבורסהת. יש פה תהליכים שונים שלוקחים זמן כמו חינוך פיננסי ושיח נרחב וציבורי, מה שבעצם מייצר עבור אותו ציבור את האלטרנטיבה להשקעה באפיקים אחרים.
"אני כבר יותר מ־25 שנה בשוק הזה, ומה שראיתי בשנתיים האחרונות לא ראיתי בעבר. לא מדובר בקו ליניארי, אלא פריצה שתלווה אותנו שנים קדימה, האנשים האלו שנכנסו בגילאי ה־20 לבורסה, יהיו איתנו גם עוד 50 שנה. הציבור הזה רק ילך וישתכלל, ויהיה עמיד יותר ועם תודעה פיננסית מפותחת יותר. אנחנו לדעתי רק בתחילתו של המהפך הזה. יש פה ציבור מאוד גדול שלא היה בבורסה שנראה אותו מצטרף".
"כשמחירי הדיור יעלו הכסף יחזור לשוק"
במבט קדימה המומחים מסכימים שהמטוטלת תמשיך לנוע לפי הביצועים של הנכסים בשוק, אך לא פחות גם מהסנטימנט בציבור. "המשקיעים נמצאים איפה שטרנדי, והם הולכים בעקבות מה שקורה בשווקים", אומר זבז'ינסקי ממיטב. "אם נבדוק את זה אמפירית, נמצא ששוק ההון עושה לאורך זמן יותר טוב, אבל ברור שאם מחר השמיים יתבהרו ומחירי הדירות יחזרו לעלות, אז אנחנו נראה שהכסף חוזר לשוק הנדל"ן. ככה זה עובד".
"המשקיעים בסוף מונעים משתי תכונות - חמדנות ופחד (Fear & Greed)", מוסיף סיטון מארבע עונות. "כשהם רואים את הבורסה עולה אז הם נכנסים, וכשהשוק יורד כולם חושבים שהם הולכים להפסיד את כל הכסף שלהם ופודים. לכן, כשאנשים פותחים עיתון ורואים שהבורסה עלתה ב־50%, הם אומרים לעצמם 'מה אני טמבל? בוא נתחיל להכניס כסף לשוק. אותו דבר קורה עם מחירי הדיור".
דברים דומים משמיע מנדובסקי שאומר כי "הטעות של הרבה משקיעים היא שהם כל הזמן מנסים לקנות את תשואות העבר. הם חושבים שמה שעלה אין בו סיכון, אבל בפועל זה בדיוק להפך. מה שעלה, יש בו כרגע יותר סיכון ואילו מה שירד בעצם הופך להיות עם פחות סיכון למשקיע". עם זאת, מנדובסקי מבהיר כי מהפכת הריטייל והנוכחות של משקיעים פרטיים בשוק ההון רחוקה מלהיות אופנה חולפת: "זו תנועה טבעית של אנשים שבאמת אמורים להשקיע בבורסה, וגילו את זה רק בשנים האחרונות. ממש לא טרנד".