כסף בקיר. עם אלרם רג׳ואן / צילום: פרטי
בחודשים האחרונים רכש אלרם רג'ואן בניין בליסבון בירת פורטוגל, ובימים אלה הוא מחפש אדריכל וקבלן ביצוע מקומיים לשיפוץ הנכס. בעקבות קניית המבנה הוא מגדיר את עצמו לראשונה כ"יזם", אף שהוא מתעסק כבר כמה שנים בעולמות ההשקעה בנדל"ן.
"אשתי שאלה אותי מדוע אני מכנה עצמי משקיע ולא יזם. אמרתי לה 'מה, איש הייטק שקונה כמה נכסים הוא יזם? לא! הוא משקיע. וכך גם אני'. אבל עכשיו אחרי קניית הבניין, אני חושב שכבר אפשר לשקול לשנות סטטוס", הוא אומר ומספר שמדובר בבניין קטן יחסית ובו שתי דירות - אחת מהן דופלקס. הבניין נקנה במחיר של 390 אלף אירו ולהערכתו ישקיע כ־350 אלף אירו נוספים בשיפוץ. אם התוכנית תצליח, הוא אמור ליהנות מ־20%־30% רווח על העסקה כולה.
רג'ואן, רק בן 27, עובד כקבלן שיפוצים ובנייה לצד אביו, ובשנים האחרונות היה מעורב בלא פחות משבע עסקאות נדל"ן בישראל ובפורטוגל. פגשנו אותו במסגרת כסף בקיר, פודקאסט הנדל"ן וההשקעות של גלובס, שבו שיתף אותנו במסע הנדל"ני שלו, שכלל הצלחות וגם כישלון (נכון לעכשיו).
התחדשות עירונית בבניין של הדוד
"בתקופה שבין סיום הסדיר והכניסה לקבע התחלתי להתעניין בנדל"ן. ראיתי סרטונים ונרשמתי לקורס בתחום", מספר רג'ואן.
למה, מה רצית להשיג?
"זה עניין אותי, וגם הבנתי שממשכורת קבע של 7,000 שקל בחודש אני לא אתעשר".
למרות גילו הצעיר באותם הימים, הוא החליט בשלב זה להפוך את הידע התיאורטי לתוכנית עבודה אמיתית ולקנות דירה להשקעה. ההזדמנות הגיעה דווקא מהמשפחה.
"דוד שלי גר בבניין שעשו בו תמ"א 38/1 בפתח תקווה, ואמרתי לו שיעדכן אותי אם תהיה דירה למכירה בבניין. כעבור זמן מסוים באמת הוצעה דירה. מדובר בדירת שני חדרים שבסידור פנימי נהפכה לשלושה. ביקשו תמורתה 1.25 מיליון שקל, ואחרי משא ומתן העסקה נסגרה על 1.19 ואפשר להגיד שזה היה מחיר השוק. אבל היה לי דוח אפס לתמ"א 38 - וזו הייתה נראית תוכנית טובה", אומר רג'ואן.
לעסקה הזו הוא נכנס עם שני שותפים מהמשפחה, ויחדיו הם נטלו משכנתא של 700 אלף שקל.
היית רק בן 21 כשהעסקה הזו יצאה לדרך. כמה הון עצמי העמדת ואיך גייסת אותו?
"הייתי צריך הון עצמי של 177 אלף שקל. 70 אלף הגיעו מחסכונות שלי. כל מה שצברתי בחיי בתוספת כמה משכורות ראשונות שנכנסו בקבע, כשאני עדיין גר אצל ההורים. 20 אלף שקל הגיעו מפיקדון צבאי, ועוד 30 אלף שקל הצלחתי להשיג כהלוואה ללא ריבית במסלול מיוחד שהיה קיים אז בבנק הבינלאומי. אז, אני מזכיר, הריבית הייתה עדיין קרוב לאפס והתנאים בשוק היו אחרים. כ־50 אלף שקל נוספים קיבלתי הלוואה מאמא שלי שבסוף הפכה למתנה לחיים, כמו שהיא הגדירה את זה".
לדבריו, הדירה ממוקמת בבניין רכבת שכולל 30 דירות, ושהדבר המעניין שקרה הוא המהלך שיצא לדרך אחרי שהוא קנה את הדירה ושהוא היה בין מוביליו. למעשה מדובר במהלך ששידרג את ההשקעה שלו.
"אחרי שקניתי החלטתי שאני נכנס לעניינים - ונכנסתי לנציגות. רציתי לראות איך מקדמים את הפרויקט, כי התהליך נמשך כבר כמה שנים לפני שאני קניתי את הדירה - והיה לי חשוב להבין איפה זה עומד", מספר רג'ואן.
רג'ואן מספר שהוא לא רק נכנס לעובי הקורה, אלא פעל לשינוי קיצוני בתוכנית: במקום תמ"א 38/1, תמ"א 38/2 - הריסה ובנייה. "יחד עם הרוח הגבית מהדיירים וממינהלת כרמים (מינהלת ההתחדשות העירונית - ג.ל) וגם בברכת היזם, פעלנו בכיוון והתוכנית אכן הוגשה מחדש", מספר רג'ואן.
אלא שאת המפתח לדירה החדשה הוא כבר לא יקבל. "אחרי השינוי, וכשהתוכנית מתחילה להתגלגל בעירייה, ובמקביל הייתה התפוצצות של הנדל"ן, קלטנו שהמחיר קפץ והוצאנו את הדירה למכירה", הוא מספר.
והמחיר אכן זינק. "כשנתיים אחרי שקנינו הדירה נמכרה ב־1.8 מיליון שקל", הוא מספר על ה"סיבוב" המוצלח.
מה קרה בבניין מאז, האם הפרויקט יצא לדרך?
"עדיין לא. יש פה לקח לכולנו שבלתי אפשרי להצמיד לו"ז מדויק לפרויקטי התחדשות עירונית".
המתווך מצא עסקה מושלמת
את הנקודה שבה החל ה"תהליך" לרכישת הדירה השנייה בחייו של רג'ואן אפשר לסמן ב־2018. "ההורים שלי התחילו בתהליך הוצאת דרכון פורטוגלי. בכלל לא היינו בטוחים שזה אמיתי או אולי נוכלות, אבל הלכנו על זה. הדרכון עצמו הגיע ב־2021 והתחלתי לחקור מה זה נותן לי בנושא הנדל"ני תוך התמקדות בעיר הבירה ליסבון", מספר רג'ואן.
חקר השוק שביצע חידד אצלו כמה תובנות: "בליסבון יש תיירות חזקה, נדל"ן חזק והייטק שמתפתח. גם התחום של שכירות לטווח קצר עם תשואה גבוהה מתפתח והריביות נמוכות מישראל, ויש עוד יתרון חשוב: אפשר לקבל מימון של עד 80% על הנכס ל־40 שנה. אפשר להגיד שראיתי כי טוב".
כל אלה הביאו אותו לכדי החלטה לרכוש דירה להשקעה בעיר, אך לפני כן הוא חיפש אנשי מקצוע שיסייעו לו להוציא את התוכנית לפועל, לרבות איתור מתווך שהוא סומך עליו.
"לצערי גם בישראל וגם בפורטוגל יש הרבה מתווכים שהם אנשי מכירות מצוינים, אבל לא מבינים באמת נדל"ן. לקח זמן אבל בסוף מצאתי מתווך בשם איסמעיל שהתרשמתי ממנו", מספר רג'ואן.
בעזרת איסמעיל התמקד רג'ואן בדירה בבניין חדש ובו שש דירות, במרחק נוח יחסית ממרכז העיר. "מדובר בדירת T2 - שני חדרי שינה וסלון בשטח של 77 מ"ר בקומת קרקע. המחיר נסגר על 267 אלף אירו, כשמחיר השמאות מהבנק עמד על 314 אלף אירו", מספר רג'ואן.
העסקה הזו מתבצעת כשנתיים אחרי העסקה בפתח תקווה. איך אתה מצליח לממן אותה?
"לקחתי הלוואה - 80% מימון - מבנק בפורטוגל. זה אומר שהייתי צריך להביא 300 אלף שקל הון עצמי. באותם הימים כבר הייתה לי משכורת הרבה יותר גבוהה כי עברתי לעבוד בהייטק, וגם ניצלתי כמה אפשרויות להלוואות בתנאים מצוינים".
הדירה עדיין בבעלותו ומושכרת בשכירויות לטווח קצר. "בשנה הראשונה התשואה עמדה על 10% אחרי כל ההוצאות. לאור העלאת הריבית והתייקרות המשכנתא זה ירד ל־6.5%", הוא מוסיף ומסביר שלמעט החלפת חברת ניהול, ההתעסקות שלו בדירה מעטה יחסית.
"אני מדמם כסף כל חודש"
שתי העסקאות המוצלחות דרבנו אותו להמשיך, ואת העסקה השלישית הוא ביצע דווקא בערד, אחרי שנחשף לתחום מכרזי רשות מקרקעי ישראל. התוכנית הייתה לרכוש מגרש ולמכור אותו בתוך זמן קצר לאחר מכן ברווח, מה שנקרא פליפ.
אף שנעזר בליווי של איש מקצוע המכיר את התהליך ואת השוק, נכון לעכשיו זו העסקה הפחות מוצלחת שלו. "ניגשתי לכמה מכרזים שבהם לא זכיתי, ובאפריל 2022 זכיתי במגרש בשטח 611 מ"ר עם זכויות בנייה של 305 מ"ר, בשכונת נופים בערד", מספר רג'ואן. "מה שמיוחד בשכונה זה גם המגרשים הגדולים, וגם האפשרות לבנות עליהם יחידות אירוח - צימר בהיתר. על המגרש שלי למשל ניתן לבנות שתי יחידות לצד הבית הפרטי".
יחד עם הוצאות הפיתוח המחיר ששילם עבור המגרש עמד על 870 אלף שקל, אותם יש לשלם בתוך זמן קצר למדינה.
"הבעיה החלה כשהתברר ש־90% מהרוכשים הם משקיעים, ושלכולם הייתה תוכנית דומה לשלי", הוא מסביר ומציין שזו הייתה הצרה הקטנה. "זמן קצר אחרי הזכייה החלו העלאות הריבית של בנק ישראל, והשוק שהיה בטירוף, התחיל להצטנן במהירות. ואז מגלים שהשוק מוצף במגרשים ושהמחירים יורדים, ואין כמעט עסקאות. ואז ב־2023 נכנסנו למלחמה".
העובדה שהוא איש מילואים סייעה לו להשיג דחייה בתשלומי המשכנתא, אך זו הסתיימה ובחודשים האחרונים הוא משלם כ־4,300 שקל לבנק עבור ההלוואה שלקח לרכישת המגרש. מנגד אין לו שום הכנסה מהמגרש, והקמת השכונה מתקדמת בעצלתיים. "אני מדמם כסף כל חודש", הוא אומר, אך לא מוותר על האופטימיות. "אני יודע שיש תוכניות של העירייה לשינוי תכנוני מסוים, שאולי יסייע ושיש יזמים שמתעניינים".
ראש עיריית ערד לשעבר, ניסן בן חמו, שליווה את התכנון של שכונת נופים וכיהן כראש העירייה בעת שהתקיימו הליכי המכרז שבו זכה רג'ואן בקרקע, טוען כי משרד השיכון אחראי לכך שהשכונה אינה מתפתחת בקצב הראוי.
לדבריו, "שכונת נופים מאוד מיוחדת. הרציונל היה בנייה של בית מרכזי ואפשרות של עד שש יחידות אירוח בהתאם לגודל השטח.
"החזון שלנו היה להפריח את תיירות הבוטיק בעיר. כלומר לא התחרינו ישירות במלונות בים המלח אלא בצימרים. לפי התוכניות, היום אנשים כבר היו אמורים להיות בתהליכי בנייה.
"לצערנו הרב, מסירת המגרשים התאחרה. להערכתי זה נתקע בשל סוגיית הפיתוח. יש פה איחור משמעותי ומצטבר ובהחלט נגרם פה נזק לרוכשים שממתינים למגרשים שלא סופקו להם".
ממשרד הבינוי נמסר כי "כלל המגרשים נמסרו בשנת 2025, בהתאם לתאריך היעד שנקבע עם הזוכים. מאחר ומדובר בפרויקטים של 'בנה ביתך', הצפי לאכלוס תלוי בקצב הגשת בקשות להיתרי בנייה ובקצב התקדמות הבנייה במקום".
לדעת לחיות עם תזרים שלילי
מאז העסקה בערד הספיק רג'ואן לרכוש דירה נוספת בליסבון. "זו דירת Airbnb די דומה לראשונה. מה שמיוחד בה זה שהיא כוללת בריכת שחייה קטנה בבניין. הדירה עובדת בצורה חזקה - אפילו יותר מהדירה הראשונה. בהמשך, ואולי לאור העיסוק ההולך ומתרחב בנדל"ן, היה מעורב ברכישת דירת 3 חדרים בפתח תקווה על ידי אשתו, לפני שנישאו, ובשותפות עם אחיו. גם כאן נשמר הכלל של דירה יחידה שמיועדת להתחדשות עירונית.
וזה לא הכול. במרץ השנה רכש בשותפות דירה שמיועדת להתחדשות עירונית בפתח תקווה, וגם במקרה הזה מדובר בדירה יחידה במתחם שמיועד להתחדשות עירונית. לדברי רג'ואן, "הדירה ממוקמת ברחוב פרופסור שור, שלושה חדרים וחצי, והיא נקנתה ב־1.82 מיליון שקל. היות שזו דירה יחידה אז אין כאן מס רכישה".
מה מצב החזר המשכנתא מול ההכנסה משכירות?
"לקחנו משכנתא של 70%, ההחזר עומד על כ־6,500 שקל בחודש וההכנסה משכירות היא 4,400. תזרים שלילי. היום בישראל אם תיקח מימון של 60% ומעלה על דירה במרכז התזרים יהיה שלילי. צריך לדעת לעמוד בזה ".
רג'ואן מסביר שלפי הצפי שלו, ההריסה תתבצע סביב שנת 2029. "אני מאמין גדול מאוד של דירה יחידה בישראל בפרויקט פינוי־בינוי", אומר רג'ואן. "הפטורים שיש בישראל לתושב ישראל על דירה יחידה הם אדירים מבחינת מס רכישה, מס שבח ופטור על מס משכירות (עד גובה מסוים - ג.ל)".
את הראיון רג'ואן מבקש לסיים במסר למשקיעים צעירים בתחילת דרכם: "הדבר הראשון שהייתי ממליץ לכם זה לצבור ידע. תצברו ידע וכלים - ובעזרתם תוכלו לעשות הרבה יותר בהמשך הדרך שלכם".