עמוס לוזון / צילום: איל יצהר
פער של מיליוני שקלים בין מחיר עסקה לבין שווי שוק, טענות לעסקה מבוימת וטענות לניצול הזדמנות עסקית של חברה ציבורית - כל אלה עומדים במרכז תביעה שמופנית נגד עמוס לוזון וקבוצת החברות שבשליטתו. התביעה הוגשה על־ידי בעל מניות בקבוצת עמוס לוזון יזמות ואנרגיה בע"מ.
● קו החוף: כמה עלה לגור במרחק הליכה מהים ב־2025
● למה פרויקט ברמת אביב תקוע חמש שנים בוועדה המקומית?
בלב המחלוקת: פרויקט נדל"ן בבאר יעקב, שנעשה לכאורה באמצעות חברה פרטית של לוזון בלי שהוצע לחברה הציבורית.
התביעה, שהוגשה כבקשה לאישור תביעה נגזרת, נשענת על עיקרון יסוד בדיני החברות: בעל שליטה ונושא משרה בחברה ציבורית מחויב להביא לחברה כל הזדמנות עסקית שיש זיקה לפעילותה, גם אם אינה פעילות ליבה מובהקת.
"סכומים דמיוניים עבור החברה"
במקרה זה, כך נטען, בדצמבר 2018 זכה לוזון במכרז "מחיר למשתכן" בפרויקט הכולל גם 98 יחידות מגורים וגם שטחי מסחר נרחבים, תחום שבו עוסקת החברה הציבורית, באמצעות חברה פרטית שלו, בלי לגלות זאת לדירקטוריון ובלי לקבל את אישורו.
אחד מבעלי המניות בחברה הגיש תביעה נגזרת, בטענה כי לוזון ניצל הזדמנות עסקית.
כשלושה חודשים לאחר הגשת התביעה, פנתה החברה לבית המשפט בבקשה לעכב את ההליך לצורך הקמת ועדה בלתי תלויה שתבחן את הטענות. המחוזי דחה את הבקשה לעיכוב.
הפסיקה בישראל נוטה להתייחס בזהירות לדוחות ועדות כאלה, בין היתר בגלל ספרות אקדמית ופסיקה ענפה שקבעו כי ועדות שמוקמות על־ידי החברה ובעל השליטה סובלות מ"הטיה מבנית".
בפני הוועדה אמרו לוזון ועדים אחרים בין היתר: "ראיתי בלילה מכרז, אמרתי יאללה בוא נמלא", "פספסתי, פשלה, התפלק", "העולם של 'המחיר למשתכן' הוא נדוניה שעמוס הביא".
לוזון אף טען בוועדה כי "החברה לא הייתה יכולה לחלום על השתתפות במכרז, מדובר בסכומים דמיוניים עבורה באותה עת, שהיא לא יכלה לשאת בהם, כאשר היא נושאת באותה עת במלחמת הישרדות".
הוועדה אומנם קבעה כי קיימת אפשרות סבירה להפרת חובת אמונים של לוזון, אך ניסתה לצמצם את הנזק הנטען באמצעות ניתוחים כלכליים, לרבות הטענה כי לחברה לא הייתה יכולת מימונית לבצע את הפרויקט. "קיימת תשתית סבירה לכך שצמחה לחברה עילת תביעה נגד בעל השליטה, בגין הפרת חובתו להציע לחברה השתתפות במכרז באר יעקב, ובגין כך שבחר להשתתף בעצמו ללא הסכמתה של החברה. מר לוזון ידע והבין, ברמה הסובייקטיבית, כי הכלל הוא שעליו להביא עסקאות בתחום 'מחיר למשתכן' לאישור החברה. ברם, לפי התרשמותנו, הוא האמין, סובייקטיבית, כי הבאת פרויקט באר יעקב לדיון בחברה, כאשר החברה במצוקה פיננסית תזרימית חריפה, היא צעד בלתי רלוונטי מבחינה מעשית. לכן נטען כי 'לכאורה לא נגרם נזק לחברה'", נכתב.
מכירה של חלקים מהפרויקט בהפסד
כדי להוכיח כי לא נגרם נזק לחברה הציבורית בשל ניצול ההזדמנות העסקית המדוברת, לאחר שהוגשו כל כתבי הטענות הודיעה החברה לבית המשפט על עסקה חדשה, שבמסגרתה נמכרו שטחי מסחר ומשרדים בפרויקט במחיר של 10 מיליון שקל. נטען כי המכירה הפחיתה את רווחי הפרויקט בכללותו, מחיר שהביא את הפרויקט לידי הפסד, כך נטען.
מאוחר יותר, כך נטען, התגלה כי הרוכשים שעומדים מאחורי העסקה הזו הם אנשים מטעמו של לוזון, שייצגו אותו בהליכי ההגשה לאותו מכרז בדיוק ובהליכים נוספים, ונושא משרה בכיר בחברות ציבוריות ופרטיות בחברות בשליטתו.
הרווחים, המכירה והפער הבלתי מוסבר
ההליך בבית המשפט קיבל תפנית כאשר התברר כי החברה הפרטית מכרה (לאחר הגשת הבקשה לתביעה נגזרת) 50% מהפרויקט לדניה סיבוס, חברה ציבורית, ומהדוחות של דניה עולה כי הפרויקט כבר הניב רווחים.
ואז הגיעה עסקת המכירה שבמוקד הסערה, שטחי מסחר ומשרדים בפרויקט נמכרו תמורת 10 מיליון שקל.
אלא שחוות־דעת שמאית שהוגשה לבית המשפט קובעת כי שווי הנכס במועד העסקה נאמד ב־25.6 מיליון שקל - פער חריג בשיעור של כ־60% משווי העסקה. עסקאות השוואה באותו רחוב ובאותה שכונה מצביעות, לפי חוות־הדעת, על מחירים של כ־30 אלף שקל למ"ר בשטחי מסחר, לעומת פחות מ־10,000 שקל למ"ר בעסקה נשוא ההליך.
הפער בולט עוד יותר נוכח דוח אפס של הבנק המלווה משנת 2020, ארבע וחצי שנים קודם לכן, שבו הוערך אותו נכס בכ־16.3 מיליון שקל, כך שההסכם נמכר במחיר הנמוך בכ־38% יותר ביחס לתחזית כפי ששמאית הבנק כתבה, וזאת עוד לפני עליות המחירים בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות.
לגישת המבקש, העסקה החריגה שביצעה החברה הפרטית של לוזון ודניה סיבוס נועדה להקטין באופן מלאכותי את רווחי הפרויקט.
בסביבת לוזון אומרים כי לנכס כלל לא היה ביקוש; וכי לוזון לא הצליח למכור את הנכס במשך שלוש-ארבע שנים לפני העסקה, מה שהוביל בסופו של דבר למחיר נמוך משמעותית מהמחיר שנקבע בדוח השמאית; וכי לא מדובר באנשים מטעמו של לוזון, אלא נאמנים שמייצגים רוכש אחר.
בדיקת גלובס מראה כי שטחי המסחר והמשרדים בנכס אכן עומדים ריקים גם היום, אך טענות אלה לא נכללו בחוות־הדעת הכלכלית שהוגשה לבית המשפט.
לטענת המבקש, החשד בנוגע לעסקה זו עולה שבעתיים כאשר נתגלה כי המכירה בוצעה לגורמים המקורבים ללוזון, באמצעות החזקת מניות - עובדה שלא נמסרה תחילה לבית המשפט. עוד נטען כי ככל שמדובר בניסיון מלאכותי להוריד את מחיר המכירה, נטענו טענות גם למס חסר.
תגובת החברה: "אין ממש בטענות"
מטעם החברה נמסר: "אין ממש בטענות. תגובת החברה תינתן כמקובל בבית המשפט, ולא מעל דפי העיתון".
עו"ד איתן חיימוביץ ועמית עידו, המייצגים את בעל המניות, מסרו: "את טענותינו הבאנו בפני בית המשפט, ושם הן יתבררו לעומקן".