פרויקט ג'רוזלם אסטייט / צילום: אסף פינצ'וק
בתחילת מלחמת "חרבות ברזל" השקל היה בשפל מול המטבעות הזרים - בשל אי־הוודאות העצומה שהביאה איתה המלחמה. מאז הוא הולך ומתאושש בהתמדה. למגמה הזו יש יתרונות רבים, אך יש גם מי שנפגע ממנה: רוכשי דירות המשלמים במטבע זר, ומגלים שאותו מטבע שווה כעת הרבה פחות במדינה שבה השקל הוא המטבע המרכזי. מדובר בהבדלים שיכולים להגיע למאות אלפי שקלים, ועבור רוכשים שאינם עשירים מופלגים זהו שינוי שיכול להיות ההבדל בין רכישה לבין לקיחת צעד לאחור.
● העלאות הארנונה ב־2026: לאילו רשויות אושרה העלאה, והיכן נדחו הבקשות
● חברות הנדל"ן נוהרות לבורסה. מה צפוי בשנה החדשה?
"בתקופה האחרונה אנחנו פוגשים קהל הולך וגדל של תושבי חוץ שלא משתייכים לקבוצת הרוכשים הקלאסית, עתירת ההון", מספרת אורית גבאי־טירר, סמנכ"לית השיווק של קבוצת גבאי. "רבים מהם מגיעים עם הון עצמי מוגדר, לעתים כזה המבוסס על מכירת נכס או על חסכונות שנצברו לאורך שנים. עבור הקהל הזה, שערי המטבע הם לא נתון תיאורטי - אלא מרכיב שמכריע עסקאות. אנחנו רואים לא מעט מקרים של לקוחות שכבר בחרו דירה, עברו תהליך מימון ואפילו היו קרובים לחתימה, ואז עצרו או דחו את ההחלטה בגלל שינוי בשער המטבע - שיצר פער כלכלי משמעותי לעומת מה שתכננו".
עד כמה משמעותיים המספרים? מאז השפל של אוקטובר 2023 ירד שער הדולר מול השקל בכ־21% - מ־4.04 שקלים לדולר ל־3.19 שקל לדולר כיום. בתוך פחות מחצי שנה, מיוני 2025, ירד הדולר ב־5% מול השקל. האירו היה שווה באוקטובר לפני כשנתיים 4.27 שקלים, ונכון לכתיבת שורות אלו הוא שווה 3.74 שקלים - ירידה של כ־12.5%.
"מדובר על אדם לא עשיר במיוחד"
כל ירידה כזו בשער מטבע החוץ משמעה שהכסף הזר שבידי הרוכשים "שווה" פחות שקלים. "במקרה שנתקלתי בו לאחרונה, השינוי בשערי המטבעות יצר פער של יותר מחצי מיליון שקל, עבור דירה בתל אביב שעלותה סביב חמישה מיליון שקל", מספר מאור אוחנה, מנכ"ל רשת ייעוץ המשכנתאות דרכנו, המלווה גם תושבי חוץ בתהליך רכישת דירה בישראל. "מדובר על אדם לא עשיר במיוחד, תושב צרפת לקראת גיל הפנסיה, שאמנם צבר הון מסוים לאורך חייו - אבל תוספת של כחצי מיליון שקל היא אירוע משמעותי עבורו.
"זו סוגיה שתמיד הייתה קיימת בקרב תושבי חוץ שמתעניינים ברכישת דירה בארץ, אבל היום היא בולטת יותר. בגלל ההתחזקות המשמעותית של השקל ובגלל התגברות האנטישמיות, שגורמת ליותר ויותר תושבי חוץ ממעמד הביניים לשקול מעבר לישראל. אלו לא אותם תושבי חוץ שאנחנו בדרך כלל שומעים עליהם, שרוכשים עוד נכס בישראל למקרה הצורך".
דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי דרא שיווק נדל"ן, אומר: "ניקח לדוגמה ירידה של 10% בשער הדולר - מדובר בסכום כסף מאוד משמעותי: גם בדירה ששווה 'רק' שלושה מיליון שקל, זה הפרש של 300 אלף שקל, כמעט 100 אלף דולר. עם זאת, גם בתקופות כאלה עדיין יש רכישות והאמריקאים למשל עדיין רוכשים דירות בארץ".
ברקע כל אלו נדגיש כי שיעור הרכישות של תושבי החוץ בתקופה האחרונה נמוך למדי: סך רכישות תושבי החוץ בחודש אוקטובר האחרון עמד על 96 דירות בלבד, ירידה של 13% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, כך על פי אגף הכלכלן הראשי - שם מציינים כי הירידות בסגמנט זה נמשכות למעשה מחודש אפריל השנה. הרוב המכריע של תושבי החוץ רוכש דירות בירושלים - 44% מכלל הדירות שנרכשו באוקטובר. דווקא מכירות תושבי החוץ רושמות גידול מסוים מאז יולי השנה - גידול של 32% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
אברהם קופלוביץ', מנכ"ל ובעלים של משרד 24K שיווק נכסי יוקרה בישראל, המשווק פרויקטים לתושבי חוץ בעיקר בירושלים ובצפת, מספר שבשוק היוקרה ההשפעה קטנה הרבה יותר: "אם שער הדולר יורד מ־3.5 שקלים ל־3.2 שקלים, בעסקה של 8 מיליון שקל התוספת היא של יותר מ־200 אלף דולר. בין תחילת המשא ומתן לרגע החתימה בהחלט יכולה להיות תוספת של מאות אלפי דולרים. ברוב המקרים אני מטפל בעסקאות מול אוכלוסייה אמידה, שבדרך כלל זהו לא הנכס הראשון שלה בארץ, ועבורם ההבדלים הללו לא משמעותיים מאוד.
"מה שתומך בעיקר במכירת דירות בישראל לתושבי חוץ הוא התחזקות הכלכלה בארה"ב: כבר היו שלוש הורדות ריבית רצופות. זה מניע את הכלכלה".
להייטקיסטים: מה קורה כשהבונוס בדולרים
הסוגיה של התחזקות השקל אינה עניין השמור רק לתושבי חוץ, מתברר. ניר שמול, מנכ"ל קבוצת שניר לשיווק נדל"ן מספר: "נתקלתי בדילמה הזו באופן מוגבר כבר לפני כשנה, וקודם כול דווקא מצד הייטקיסטים, תושבי ישראל, שעשו אקזיט או שמחכות להם אופציות למימוש, והכול למעשה משולם להם בדולרים.
"גם להייטקיסטים הישראלים וגם לתושבי החוץ יש שתי אופציות במצב הזה: או לבקש הנחה או לחכות עד שהדולר ישוב לעלות. הבעיה מבחינתם היא שכאשר הדולר יעלה, גם מחירי הדירות יעלו כנראה, וכיום רבים מהם רוצים לנצל את מצב השוק הנוכחי ואת החולשה המסוימת בתחום הדיור.
"למזלם הם עדיין בשוק של קונים, אז הבקשה שלהם נופלת על אוזן קשבת. יש מקרים שבהם מקבעים את העסקה על שער של ארבעה שקלים לדולר או לאירו, וישנם לא מעט מקרים שבהם מוצעת רכישה במתווה של 20/80 המוכר מאוד בשוק המקומי לאחרונה".