סכסוכי שכנים / איור: ליאב צברי
הכותב הוא מומחה בדיני תכנון ובנייה ונדל"ן
פסק דין שניתן בבית משפט השלום בבת ים מציב רף חשוב להתנהלות דיירים בבית משותף ומגדיר מה נחשב להתנגדות לגיטימית לבנייה, ומה נתפס כחסימה לא סבירה שמחייבת פיצוי כספי. השופט עדי סומך קבע כי שכן שהפריע לביצוע עבודות בנייה שאושרו כדין על־ידי הוועדה המקומית, ודרש למנוע כניסה לשטח המשותף - יישא בתשלום פיצויים משמעותיים בגין ירידת הערך שנגרמה לדירת שכניו.
● סיכום פסיקות השנה בנדל"ן: כללים חדשים בדירות נופש, פינוי־בינוי, מיסוי מקרקעין ודיני משפחה
● בתי המשפט משרטטים מחדש את היחסים בין שוכר למשכיר
עובדות המקרה: ההליך עסק בשני זוגות שכנים בבניין דו־קומתי בעיר חולון. התובעים, המתגוררים בקומה הראשונה, קיבלו היתר לבניית דירה ולתוספת בנייה על הגג. ביצוע ההרחבה חייב שימוש בחלק מהחצר המשותפת לצורך הקמת פיגומים ועמודי תמיכה.
בתחילה חתמו הנתבעים, דיירי הקרקע, על התוכניות, אך ברגע שהעבודות היו אמורות להתחיל, אסרו על הקבלן להיכנס לחצר, בטענה כי הפיגומים יפגעו בדק העץ שהקימו וימנעו מהם אור, אוויר ושגרה תקינה.
כך, במקום שיתוף־פעולה נפתחו בין הצדדים שורה ארוכה של הליכים שנוהלו במקביל לתביעה העיקרית, במסגרתה טענו התובעים כי הנתבעים מנעו מהם לממש זכות תכנונית ברורה וכפו עליהם לבצע בנייה בשיטה פחות איכותית, אשר פגעה בדירתם וגרמה לה ירידת ערך.
ההחלטה: השופט סומך בחן את כלל הראיות שהוצגו, בין היתר שיחות בין הצדדים שמהן עלה כי הנתבע ביקש למנוע כל כניסה לחצר - אף שמדובר ברכוש משותף.
בית המשפט קבע כי התנהלות זו עומדת בניגוד לסעיף 31(א) לחוק המקרקעין, המאפשר לכל דייר להשתמש שימוש סביר ברכוש המשותף כל עוד אינו פוגע בזכות דומה של דייר אחר. מומחה מטעם בית המשפט קבע כי לו ניתנת גישה לחצר, ניתן היה לבצע את עבודות הבנייה בשיטה קונבנציונלית ואיכותית, בטון ובלוקים, ללא צורך בקורות מתכת ובחלקים הבנויים בשיטה קלה.
השופט סומך קבע כי זכותם של התובעים לבנות לפי היתר עומדת במרכז העניין, וכי שכן אינו רשאי לסכל אותה מטעמים שאינם מבוססים או מקצועיים.
גם ניסיון לטעון כי הבניין "בכל מקרה מיועד להתחדשות עירונית", לא התקבלו. הגם שנדחו טענות הנתבעים לפיצוי בגין עלויות בנייה, התקבלה טענתם לירידת ערך עקב הבנייה הקלה בכ־82 אלף שקל, המשקפים את פערי האיכות ואת העובדה שהשטח שנבנה בבנייה קלה מצמצם את ערך הדירה.
בנוגע לעוגמת־נפש, בית המשפט קבע כי הסכסוך בין הצדדים הפך הדדי ומורכב, ולכן אין מקום לפסוק פיצוי משמעותי ברכיב זה.
לעניין הוצאות המשפט, בית המשפט התבטא באופן חריג, וציין כי הנתבע האריך את ההליך שלא לצורך והגיש בקשות סרק. בשל זאת הוא חויב בפיצוי הוצאות נרחב של 30 אלף שקל.
"להחזיק קצר"
פרשנות: המסר המרכזי מפסק הדין ברור: שימוש ברכוש המשותף אינו זכות המוקנית לבעל דירה זו או אחרת בלבד או ליצירת עובדות בשטח.
כל עוד בנייה אושרה כחוק, דייר שמונע אותה מטעמים שאינם ענייניים ואף משתמש ברכוש המשותף כדי "להחזיק קצר" את שכניו, עשוי לשאת בנזקי ירידת הערך שגרם ולעמוד בפני חיובי הוצאות משמעותיים. מנגד, מי שמבקש לממש זכויות בנייה, צריך להציג פתרונות הנדסיים סבירים ולהוכיח את הנזק שנגרם לו.
בעידן שבו הרחבות פרטיות ותוספות בנייה על גגות הופכות לנפוצות יותר, פסק הדין מסמן לדיירים כי התנגדות לבנייה אינה יכולה להישען על "לא נוח לי", אלא על נימוקים תכנוניים אמיתיים ובדוקים.
ת"א 35803-09-19