תל אביב / צילום: Shutterstock
תוכנית המתאר של ת"א עוברת בימים אלו, במסגרת תהליך שנמשך כבר כמה שנים, עדכון נרחב שיכין אותה מעשית להתפתחות העיר עד ל־2035, וכמסגרת תכנונית כללית - עד ל־2025 ואף עד ל־2075. התוכנית, תא/5500 ש"בילתה" זמן רב בוועדה המקומית לתכנון ובנייה ת"א, התקדמה לאחרונה כמה שלבים משמעותיים קדימה, בעיקר עם ההחלטה לאשרה להפקדה בוועדה המחוזית.
● שאלות ותשובות | המס על קרקעות פנויות מתקדם לאישור: מי ישלם ולמה זה עלול להיות בעייתי
● תמורת 620 מיליון שקל: קרסו נדל"ן במו"מ למכירת 49% מרובע ריב"ל בתל אביב
עם ההחלטה על ההפקדה, נפתח "חלון" בן כ־90 ימים להגשת התנגדויות לתוכנית (עד 9 באפריל). במסגרת זו יכול כל גורם הקשור לתוכנית ומושפע ממנה להגיש לה התנגדות בנושא מסוים או בכמה נושאים. אחד הגורמים המרכזיים בהקשר זה הוא מהנדס העיר, אדריכל אודי כרמלי.
כרמלי מגיש בשם העירייה ועל סמך הידע והניסיון המקצועי שלו, שורה של התנגדויות שהן למעשה בקשות לשינויים בתוכנית בגרסתה המופקדת. ביום רביעי צפויה הוועדה המקומית לדון בבקשות אלו - וכאן נפרט ונפרוט לחלקים את הבקשות הללו: מה מבקש מהנדס העיר לשנות בתוכנית, הן רוחבית והן נקודתית למתחמים ותאי שטח ספציפיים.
"התאמות, חידודים ותיקונים"
אדריכל כרמלי גיבש מסמך בן 112 עמודים, על גבי הוראות התוכנית הקיימות, ובו פירוט ההתנגדויות שהוא מבקש להביא בפני הוועדה המחוזית. "ההתנגדות כוללת התייחסות לנושאי רוחב ולשינויים אזוריים מבוקשים במסמכי התוכנית", מצוין במסמך. "השינויים המבוקשים נובעים מכמה סיבות: תובנות תכנוניות שהובררו מאז העברת המסמכים לוועדה המחוזית, התייחסות לשינויים שנבעו מהחלטת הוועדה המחוזית, התאמות וחידודים לתוכנית ההתחדשות העירונית (תא/5555) ותיקונים שונים".
אחת הבקשות המרכזיות של מהנדס העיר נוגעת לרוב התוכנית: עדכון תוכנית המתאר מציע 12 ייעודי בנייה למגורים ולתעסוקה, בהתאם לאזור ולהעצמת הזכויות המתבקשת בו. בקשתו של מהנדס העיר נוגעת לתשעה מתוך 12 הייעודים הללו, ומטרתה ליצור אחידות ופשטות רבה יותר לגבי נוסחת הרח"ק (רצפה חלקי קרקע) המשמשת לחישוב היקף זכויות הבנייה שיינתנו בכל אזור.
לפי כרמלי, אין צורך לחלק את הרח"ק בכל אזור לפי גודל המגרשים, כפי שקורה בגרסה הנוכחית של תא/5500, ויש לקבוע רח"ק אחד לכל גודל של מגרש באשר הוא, "לצורך פישוט התוכנית והגמישות התכנונית, בהתבסס על הניסיון מתא/5000 (תוכנית המתאר הקיימת של העיר, י"נ)". בפועל, בקשה זו יכולה פוטנציאלית להגדיל את היקף זכויות הבנייה האפשריות בייעודים אלו, משום שהיא מעלה את "רף המינימום" שנקבע לכל מגרש.
כך למשל, בייעוד "אזור מגורים בבנייה רבת קומות" מבקש מהנדס העיר להגדיר רח"ק מרבי 5 לכל המגרשים, במקום רח"ק 4.5 במגרשים קטנים; בייעוד אזור תעסוקה מטרופוליני הסמוך ביותר למערכת תחבורה עתירת נוסעים (מתע"ן) - רח"ק מרבי 35 בכל המגרשים, במקום 20 במגרשים קטנים; בייעוד אזור תעסוקה מטרופוליני רחוק יותר ממתע"ן, רח"ק מרבי של 12.8 לכל המגרשים, במקום 11.5 במגרשים קטנים. מגמה זו נכונה גם לייעודים נוספים.
יותר זכויות במתחמים מסוימים ופחות באחרים
מלבד הוראות פיתוח ובנייה כלליות, תא/5500 כוללת בהוראותיה גם אזורי תכנון - חלוקה מפורטת של כל שטח השיפוט של העיר - ובהם תוכניות ופירוט של ייעודים ושל זכויות בנייה. גם בהם מבקש מהנדס העיר שינויים, חלקם מעניינים למדי.
כך למשל, בצפון העיר, ובין היתר דווקא באזור השכונות הצפוניות החדשות - רובע שדה דב המתהווה, רובע צפון־מערב ובסמוך לנופי ים - מבקש מהנדס העיר צמצום של הזכויות המרביות וירידה מסוימת בגובה המבנים המרבי בכמה אזורים. כך, בקצה הצפון־מזרחי של רובע צפון־מערב (תוכנית תא/3700), מבקש מהנדס העיר רח"ק 15 במקום רח"ק 30; במתחם הדרומי ביותר בתא/3700 מבקש מהנדס העיר רח"ק של 6, במקום 8 למגורים ו־12 לתעסוקה, ולהפחית את מס' הקומות המרבי מ־45 ל־30.
בנוסף, באזור 103א שמצפון לנופי ים, מבוקש רח"ק מרבי 7 במקום 6 למגורים ו־12 לתעסוקה, ומס' קומות מרבי 20 במקום 45 (אך תתאפשר בנייה נקודתית של עד 30 קומות); באחד המתחמים ברחוב איינשטיין מבקש כרמלי להפחית רח"ק מרבי 4 במקום 5, ומס' קומות מרבי 20 במקום 30.
בשכונות הוותיקות של צפון העיר מבקש מהנדס העיר להעצים זכויות בנייה: בהדר יוסף, בגני צהלה, ברמות צהלה, ברביבים ובנאות אפקה ב הוא מבקש להגדיל את הרח"ק המרבי מ־1 לרח"ק 4-3, ואת מס' הקומות המרבי מ־4 ל־9. עוד הוא מבקש, להגדיל את הרח"ק מ־1 ל־4 באזור המגורים בנווה שרת ולהעלות את מס' הקומות המרבי מ־4 ל־20 בנווה שרת מזרח, באזור של מוסדות ציבור ומרלו"ג.
עוד נציין כי בכמה אזורים בשכונות הצפון הישנות, במגרשים הכוללים הוראות מפורטות לפי תא/5555 (תוכנית ההתחדשות המגרשית של העיר), ניתן לקל תוספת קומות לעומת מגרשים שאינם כלולים בתוכנית.
ישנם אזורים אחרים בעיר שבהם מבוקשת העצמת זכויות בנייה גדולה אף יותר - בעיקר לאורך ציר יגאל אלון שבמזרח העיר. כך, בתא 901 שבנחלת יצחק, ממזרח למתחם ToHa הקיים, מתבקשות תוספת רח"ק מ־14 כיום ל־35; מעט דרומה משם, מעבר לדרך השלום, מתבקשת תוספת דומה ברח"ק, ועד דרומה, בין רחוב עמינדב ליצחק שדה - הגדלת הרח"ק מ־5 ל־6.5, והגדלת מס' הקומות המרבי מ־15 ל־45; במתחם 903ג ביד אליהו מבוקשת הכפלת הרח"ק, מ־5 ל־10 - ואילו במתחם 903ב הסמוך דווקא "קיצוץ" במס' הקומות, מ־30 ל־20.
במרכז העיר, במתחם קרליבך ובאזור צומת מעריב לשעבר, הרח"ק המרבי יגדל ל־20, במקום 12.8 במסמכי התוכנית כיום; באזור בית קלקא הרח"ק המרבי יגדל מ־14 ל־35 על פי בקשת מהנדס העיר, ולא תהיה הגבלת קומות; במתחם תפרי איילון הסמוך למחלף ההלכה הייעוד ישתנה ממגורים בבנייה רבת קומות לאזור תעסוקה מטרופוליני, והרח"ק יגדל מ־5 ל־35 (פי שבעה); באזור 905 שבמערב שכונת התקווה מבוקש שהרח"ק המרבי יגדל מ־3 ל־14, ומס' הקומות במגורים יהיה 9 ובתעסוקה 45, במקום 20 קומות כיום.
באזור התחנה המרכזית הישנה והתחנה המרכזית החדשה מתבקש גם כן צמצום מסוים בחלק מהאזורים: במע"ר דרום המתוכנן בשכונת נווה שאנן מבוקש להפחית את הרח"ק מ־35 ל־14; במתחם החרש הסמוך למחלף ההגנה, רח"ק 5 במקום 12.8 ומס' קומות עד 20 במקום עד 45. נקודתית, תתאפשר בנייה עד 40 קומות בחלק הדרומי של מתחם זה.
אין ביטחון שכל הבקשות יתקבלו
בקשות מהנדס העיר כוללות עוד כמה סוגיות, ובהן אחת המרכזיות - היחס בין העדכון לתוכנית המתאר לבין תוכניות אחרות. בין היתר מבקש המהנדס להוסיף כי תוכניות כדוגמת תא/5555 להתחדשות מגרשית (המקודמת בימים אלו) לא תיחשב כסותרת את עדכון תוכנית המתאר, אלא כתוכנית המשלימה אותה. באשר לתוכניות של רובע שדה דב מתבקש לציין בעדכון תוכנית המתאר כי "בכל מקרה של סתירה בין הוראות התוכניות המפורטות ותוכנית זו, יגברו הוראות התוכניות הנ"ל (תוכניות רובע שדה דב, י"נ)".
יש לציין כי אין הכרח כי הבקשות, שרק חלק מהן הוצג כאן, יתקבלו. אומנם התנגדויות מטעם מהנדס העיר הן בעלות חשיבות רבה, אך ככל התנגדות, כל אחת מהבקשות תיבחן ע"י אנשי הוועדה המחוזית, ואלו יחליטו אם לקבלן. עוד נציין כי מאחר שהבקשות מועלות לדיון בוועדה המקומית השבוע, עוד לפני הגשתן לוועדה המחוזית, הן עשויות לעבור שינויים.