הבניין ברחוב עמוס עוז 3 בשכונת גליל ים בהרצליה / צילום: תמונה פרטית
העסקה: ברחוב עמוס עוז 3 בשכונת גליל ים בהרצליה נמכרה דירת 4 חדרים בשטח 93 מ"ר, בקומה החמישית בבניין בן תשע קומות, ב־3.59 מיליון שקל.
השכונה: גליל ים יכולה להוות דוגמה ליעילות של תכנון ובנייה: היא מבוססת על תוכניות מ־2009 ומ־2016 לבניית 4,018 יחידות דיור, שרובן כבר נבנו במחצית השנייה של העשור הקודם ובמחצית הראשונה של העשור הנוכחי.
● טור סופ"ש | בין פנטזיה למציאות בגליל: אוניברסיטה ושדה תעופה הם לא תמיד תרופת קסם
● במקום סכום כולל לדירה, מפרסמים מחיר למ"ר: מה עומד מאחורי השינוי השיווקי
הדחיפה הגדולה של השכונה הגיעה מתוכנית "מחיר למשתכן", שייעדה חלק גדול מהדירות במקום למכירה בהוזלה. בשכונה הוקמו גם פרויקטים לשכירות ארוכת־טווח במסגרת "דירה להשכיר". גליל ים הפכה בזמנו לסמל של הנחות מוגזמות שניתנו במסגרת "מחיר למשתכן", כאשר בהגרלות שהתקיימו לפני שבע־שמונה שנים, הוצעו דירות במחרי שנמוך בכמיליון שקל ממחיר השוק המחושב שלהן.
ממוצע מחירי דירות 4 חדרים בשכונה מגיע לכ־4 מיליון שקל, כשיש גם דירות שנמכרו במחירים של 4.5 מיליון שקל ואף יותר. מחירי הדירות החדשות, שהוקמו אחרי 2020, יקרים באחוזים ספורים ממחירי הדירות שנמכרו בפרויקטים הראשונים שהוקמו בשכונה, אולי משום שהאחרונים יועדו ברובם למחיר למשתכן.
הפרויקט: הדירה מצויה בבניין שמהווה חלק מפרויקט בן חמישה מבנים זהים שיזמה חברת פרשקובסקי השקעות ובניין, על קרקע שבה זכתה ב־2016 במכרז של רשות מקרקעי ישראל במסגרת "מחיר למשתכן". הפרויקט קיבל היתר ב־2018, החל להבנות ב־2019 ואוכלס ב־2021.
כיום ניתן רק להסתכל בערגה על קצב התקדמות הפרויקט. מאז אישור התוכנית ועד לקבלת היתר הבנייה עברו שלוש שנים, ומההגרלה ועד לאכלוס עברו שלוש־ארבע שנים (בפרויקט נערכו שתי הגרלות האחת ב־2017 והשנייה ב־2018). בספטמבר ובאוקטובר 2018 נמכרו הדירות שהוגרלו במחירים מעוררי קנאה: דירות 3 חדרים בכ־1.45 מיליון שקל; 4 חדרים ב־1.77 מיליון שקל ודירות 5 חדרים ב־2.3־2.6 מיליון שקל.
בשנה האחרונה בוצעו בפרויקט כמה עסקאות שיכולות להעיד על הרווחים הגדולים שהפיקו מי שעלו בגורל במסגרת מחיר למשתכן: דירת 5 חדרים בקומה חמישית בעמוס עוז 5 נמכרה ב־6.32 מיליון שקל; דירת 3 חדרים בעמוס עוז 3 נמכרה ב־3.11 מיליון שקל ודירה אחרת בעמוס עוז 5 נמכרה ב־3.45 מיליון שקל. כלומר מחירים כמעט משולשים מהמחירים ששולמו על הדירות לפני שמונה שנים, במסגרת ההגרלות.
ניתוח: מדובר בדירת 4 חדרים בשטח של כ־93 מ"ר (באתר רשות המסים, משום מה מצוין 78 מ"ר). על פניו נראה לנו כי מחיר המכירה היה נמוך במיוחד ומאתר רשות המסים עולה כי מדובר בעסקה הנמוכה ביותר שבוצעה על דירת 4 חדרים בשנה האחרונה.
המחיר הזה נמוך בכ־10% ממחירי דירות ארבעה חדרים ממוצעות שבוצעו בשנה האחרונה בשכונה. חלק מהפער ניתן להסבר בכך שמדובר בדירת "מחיר למשתכן", שאולי הייתה מושקעת פחות מדירות אחרות שנבנו במקור עבור השוק החופשי. אבל גם הנימוק הזה אינו יכול להסביר במולאו את המחיר הנמוך.
דבר השמאי: "מחירי דירות שנרכשו בסביבה בחודשים האחרונים הגיעו ל־40 אלף שקל למ"ר, מה שמשקף יותר מחיר של 3.7־3.8 מיליון שקל", אומר השמאי ישראל יעקב. "איננו יכולים לדעת מדוע הבעלים התפשרו במחיר, וייתכן שהם עשו לעצמם חשבון שהרווח שהפיקו מהדירה, לאור ההנחה הגדולה שקיבלו במסגרת מחיר למשתכן - אפשר להם להתפשר על המחיר".