עיצוב: טלי בוגדנובסקי
"לא פחות מרעידת אדמה" - כך מגדירים בשוק הנדל"ן את משמעות פסק הדין שניתן לאחרונה בוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי בחיפה, שקבע כי חברת הבנייה אשטרום מגורים (אשדר לשעבר) תקבל בחזרה תשלומי מס רכישה ששילמה בגין זכייה בקרקעות בשלושה מכרזי "מחיר למשתכן".
● מכה לרשות המסים: פסק דין חדש קובע כי תשיב מאות מיליוני שקלים לקבלנים
● שתי חברות נוספות מדווחות: רשות המסים תשיב לנו מיליוני שקלים
העילה שבשמה דרשה אשטרום את מס הרכישה בחזרה, וזכתה לתמיכת הוועדה, היא שלהשקפתה הזכייה בקרקע במסגרת מכרזי מחיר למשתכן לא נחשבת כקבלת זכות במקרקעין ה"גוררת" תשלום מס רכישה. זאת, לדבריה, הן מאחר שהזכייה לא מבטיחה לה החזקה במקרקעין למשך יותר מ־25 שנה (כפי שמגדיר החוק); והן משום שמעמדה אינו כשל חוכרת כפי שקובע החוק. הזכייה שלה לא מקנה לה זכות במקרקעין, ולכן היא לא חייבת בתשלום מס רכישה על זכויות אלה.
השלכות הפסיקה, שעליה חתומה יו"ר הוועדה השופטת אורית וינשטיין, נוגעות על פניו לעשרות ומאות מכרזים ששווקו לאורך השנים לשורה ארוכה של קבלנים ויזמים, שבעקבות החלטה זו יכולים גם הם לטעון כי הם זכאים להחזר מס הרכישה ששילמו. מאחר שהמשמעות של פסק הדין במקרה הספציפי של אשטרום היא החזר של כ־30 מיליון שקל מס רכישה (להערכת החברה עצמה), אפשר להניח כי עשרות קבלנים ויזמים שיגישו בקשה לתיקון שומה יוכלו, אם פסק הדין יישאר על כנו, לקבל בחזרה מאות מיליוני שקלים, לכל הפחות.
200 אלף יחידות דיור שווקו, אך לא כל המקרים רלוונטיים
התוכניות הממשלתיות לסבסוד מחירי הדירות תפסו נפח משמעותי במכרזי רשות מקרקעי ישראל משנת 2015, אז הכריז שר האוצר דאז משה כחלון על הרחבת תוכנית מחיר למשתכן. מאז שהסתיימה הופעלו עוד שתי תוכניות - "דיור במחיר מופחת", שהסתיימה גם היא; ו"דירה בהנחה", הפועלת עד היום.
על־פי חטיבת המחקר של בנק ישראל, בין 2015 ל־2023 שווקו במכרזים המיועדים לתוכניות הסבסוד הממשלתיות 168,546 דירות, ומאחר שבשנים 2024-2025 שווקו בהצלחה עוד כמה עשרות אלפי יחידות דיור במכרזים אלה, המספר הכולל מגיע לכ־200 אלף.
אין זה אומר שכל המכרזים ששווקו לאורך הדרך רלוונטיים למקרה זה. כך, אחד הגורמים שאיתם שוחחנו טוען כי הפסיקה של ועדת הערר רלוונטית רק למקרים שבהם שווקו 100% מהדירות במכרז כדירות מסובסדות - שכן כאשר חלק מהדירות מיועדות לשוק החופשי, הטענה סביב שאלת הזכות במקרקעין אינה תקפה. ובכל זאת, מדובר בעשרות ואולי אף במאות זכיות של קבלנים ויזמים שעל פניו רלוונטיות לפסק הדין שהתקבל.
"מדובר בשופטת אמיצה, שלא הולכת בתלם ומציגה מקצועיות שאינה מושפעת מגורם כזה או אחר", אומר עו"ד מאיר מזרחי, בעל משרד מאיר מזרחי עם א. רפאל המתמחה במיסוי מקרקעין. "אני לא זוכר פסק דין משמעותי כל־כך, ובעל משמעות רחבה כל־כך, כבר הרבה זמן. אם הוא יישאר בעינו, מדובר כאן על סכומי עתק שצריך להחזיר".
לאורך השנים חברות רבות, בהן כאלה שהפכו ציבוריות עם השנים, צמחו על בסיס אותם מכרזים שסיפקו את מלאי הדירות לתוכניות מחיר למשתכן ודומותיה. העובדה שהזכייה מספקת לקבלנים וליזמים מלאי דירות מכור מראש, בתהליך מוגדר שנתמך ומלווה על־ידי הממשלה, שימשה עבור חברות קטנות ובינוניות עוגן כלכלי שאפשר להן לצמוח ולגדול.
כך למשל, בתשעת החודשים הראשונים של 2025 כ־1,000 דירות שמכרה עמרם אברהם (מתוך 1,483) הן במסגרת מחיר למשתכן (כ־70%), ואצל אפי קפיטל מדובר ב־573 דירות מתוך 933 (כ־60%). אצל גשם למשתכן, הידועה מאוד בעולם המחיר למשתכן, כ־40% מהדירות הן במסגרת התוכנית (43 מתוך 110).
רשות המסים מתריעה: המס ייגבה מהרוכשים
כבר כעת אפשר לומר שפסק הדין מעורר סערה ברשות המסים, שם מתכוונים להגיש ערעור על ההכרעה שהם מגדירים כ"שגויה". בינתיים, בכיר ברשות מתריע כי מי שיספוג את השלכות הפטור שקיבלו הקבלנים יהיו רוכשי הדירות המסובסדות.
"אם הכרעת בית המשפט לא תבוטל בערעור, לא יהיה מנוס מלתקן לכל רוכשי הדירות את המיסוי, ממס רכישה על דירה יחידה למס רכישה על רכישת קרקע - משמע 5% או 6% כפול שווי הקרקע", אומר אותו גורם בכיר.
לדבריו, "הפרויקטים ממשיכים כעת תחת תוכנית 'דירה בהנחה', והם כולם יספגו את השלכות ההכרעה. פסק הדין קובע כי הקבלן לא קנה קרקע ולא מכר דירה. היוצא מכך הוא שהזוכה בדירה קנה את הקרקע מהמדינה והזמין שירותי בנייה מהקבלן. זו התוצאה הלכה למעשה, ולכן נחייב את רוכשי הדירות במס רכישה על הקרקע".
לדבריו, הרשות לא תוכל להמתין לתוצאות הערעור שתגיש כדי שלא להגיע להתיישנות בפרויקטים שכבר הוקמו, אך גם לא להגיע להפסד מס בפרויקטים שמוקמים בהווה. "נערער, אבל צריך להחליט מה לעשות בתקופת הביניים. נצטרך לבחון כעת את כל הדירות שנמכרו בעבר. לא יהיה מנוס מלתקן את שומות מס הרכישה של כל הרוכשים בתוכניות מחיר למשתכן, מחיר מטרה ודירה בהנחה".
בכמה כסף מדובר? לדברי הבכיר ברשות, "אין היום דירה בפרויקטים האלה בפחות מ־2 מיליון שקל, כשרכיב הקרקע הוא כ־700-800 אלף שקל. הרוכש יצטרך לשלם מס רכישה של 5%-6% לפי ערך הקרקע. גם על ערך קרקע של 600 אלף שקל לא כיף לשלם 30 אלף שקל מס רכישה, כשהיום הרוכש משלם אפס".
כך או כך, ברשות מקווים שבית המשפט העליון יבטל את הכרעת המחוזי, ו"הסדר" ישוב על כנו. גם אם יוצאו שומות לרוכשים, הרוכשים יוכלו לבקש הקפאה של השומות, אם הערעור מצד רשות המסים יוגש ויהיה תלוי ועומד, שכן ההכרעה משפיעה על חיוב המס שלהם.
יש מי שטוען כי האיום של הרשות הוא בכלל איום סרק. לדברי רו"ח ועו"ד טארק דיביני, שותף תאגידים ומיסוי נדל"ן ב־BDO, שליווה את הקבלנים במאבק לביטול מס הרכישה, "עמדת הרשות שגויה בבסיסה, ועלתה כבר על־ידי הרשות בהליכים המשפטיים ונדחתה על־ידי השופטת".
דיביני מסביר כי "לפי פסק הדין, הקבלנים היוו פרויקטור של המדינה, והמדינה הייתה בכובע של מזמינת הבנייה מהקבלנים, ולא ברור איך פסק הדין יכול לשנות את המובן מאליו - שהרוכשים רכשו מהמדינה דירות ולא קרקע ריקה".
ההשפעה הצפויה על מכרזים עתידיים
שאלה נוספת העולה כעת היא אם פסק הדין ישפיע על המכרזים הבאים המיועדים לשיווק דירות במחיר מסובסד. לגלובס נודע כי במסדרונות משרד הבינוי והשיכון כבר בודקים אם ישנן משמעויות שיש לקחת בחשבון לעתיד, אך הסיכוי לכך כאמור לא גדול, שכן הפסיקה כנראה רלוונטית רק לפרויקטים שבהם 100% מהדירות מיועדות להגרלות "דירה בהנחה".
"מוקדם לדעת אם תהיה השפעה עתידית על מכרזים", אומר עו"ד מזרחי, "אבל בהחלט יכול להיות שפסק הדין הזה ישנה משהו. אולי יעבדו על שינויי נוסח במכרזים, כך שיותר אחריות וסמכות יעברו אל הקבלן, כדי לתת 'מרווח ביטחון' גדול יותר במקרים דומים בעתיד.
"יש משמעות חשובה גם להגדרה המרחיבה שנתנה השופטת לנושא תיקון שומה עצמית שאושרה: גם אם פסק הדין יגיע לערעור בערכאה גבוהה יותר וישונה, אני מאמין שעניין זה ייוותר על כנו. וזה משמעותי, חייבים רבים בעתיד יסתמכו על פסק הדין הזה כשירצו לתקן שומת מס שכבר אושרה".