בנייה בישראל / צילום: Shutterstock
לפחות שבע חברות, רובן מעולם ביצוע הפרויקטים או אספקת חומרי גלם לבנייה, הגישו בחודשים האחרונים בקשות לעיכוב הליכים או להקפאת הליכים לבתי המשפט, בשל חובות המסכתמים בכ־850 מיליון שקל, לכל הפחות.
● "אנשים מחכים לירידת מחיר נוספת": בכמה נמכרה דירת 5 חדרים בצפת?
● עקפה את תל אביב: העיר שהובילה בהיקף המכירות ב-2025, וגם במספר הדירות על המדף
● שפל של שני עשורים: בשנה שעברה נמכרו פחות מ-85 אלף דירות
כך, צו עיכוב הליכים הוצא לאחרונה לקבלן מהדי אבו מוך, בעל החברות א.מ.צ שמש וי.א.מ יבוא וייצוא, המבצע בעיקר עבודות תשתית, ובעיקר עבור המדינה, בשל חובות מצטברים של כ־530 מיליון שקל; קבוצת יעקב סבן, קבלנית בנייה וחברה המוכרת מוצרי בנייה, ביקשה הקפאת הליכים כחלק ממהלך להסדר חוב, כדי לכסות חובות של כ־140 מיליון שקל; החברה היזמית בית האלמוג ביקשה צו עיכוב הליכים בשל חובות של 81 מיליון שקל; החברות טולוס בניין והשקעות ועלות השחר יזמות ובנייה, הפועלות יחד בייזום ובביצוע נדל"ן, הגישו יחד בקשה לצו פתיחת הליכים לאחר שצברו חובות של 72 מיליון שקל; וחברת נעאמנה פאוזי, הפועלת בתחום הבידוד והאיטום בעולם התשתיות, ביקשה צו הקפאת הליכים בשל חוב של כ־27 מיליון שקל. כל המקרים הללו הם מהחודשים האחרונים ממש.
למה זה קורה דווקא עכשיו?
עם פרוץ מלחמת "חרבות ברזל" התמודד ענף הנדל"ן, בדגש על סקטור הביצוע, עם שתי השלכות משמעותיות שהשפיעו מאוד על התנהלותו: האחת - עצירת כניסתם של פועלים פלסטינים לישראל מ־7 באוקטובר 2023, באופן כמעט מוחלט; השנייה - הקשיים בייבוא חומרי גלם לבנייה, כחלק מעצירת הייצוא לישראל שעליה הכריזה טורקיה בתחילת 2024, שהייתה עד אז אחד ממקורות הייבוא המרכזיים של חומרים אלו לנדל"ן.
שתי ה"מכות" האלה גרמו הן להתייקרות מהירה של עלויות הבנייה והן לעיכוב משמעותי בפרויקטים בכל הסקטורים הקשורים בנדל"ן, ממגורים ועד תשתיות - שחלק מהם מורגשים עד היום. אומנם החלל שהותירו הפועלים הפלסטינים התמלא יחסית, ומספר העובדים הזרים כיום גבוה יותר מזה שהיה טרם המלחמה, כך שמשבר כוח־האדם לכאורה נגמר, אך נראה שגלי ההדף של משבר הביצוע רק עכשיו מגיעים אל השטח עצמו.
"סיכונים שאינם מתומחרים כראוי"
האם שורת החברות הזו, שנקלעו לחובות לא קטנים כלל, צריכה להדאיג את הענף ואת מקבלי ההחלטות - או שמדובר בעניין נקודתי שאינו מעיד בהכרח על הכלל? עו"ד יוסי מנדלבאום, שותף במחלקה המסחרית במשרד LIPA ומתמחה בחדלות פירעון של חברות, קובע חד־משמעית כי מדובר בתופעה שכדאי להפנות אליה תשומת־לב.
"האירועים האחרונים - החל בחובות של עשרות מיליונים ועד לחובות של מאות מיליונים - אינם אנומליה אלא סימפטום. ענף הבנייה פועל שנים במודל שמעמיס על שדרת הביצוע סיכונים שאינם מתומחרים כראוי. פרויקט נדל"ן הוא לא רק תשואה ודוח אפס (דוח כלכלי לפרויקט טרם יציאתו לדרך - י"נ), הוא גם שרשרת אנשים וחברות המבצעים בפועל את הבנייה. כשהשרשרת הזו נקרעת, הנזק נזיל: הוא מחלחל לתוך לוחות הזמנים, לאיכות, למימון, ולבסוף גם לכיס ולשקט הנפשי של רוכשי הדירות.
גם המודל המימוני בתחום הביצוע והתשתיות פועל במעין 'שרשרת' הנשענת על דחיית תשלומים, וכל עיכוב מתגלגל מטה, עד לחולייה התחתונה והחלשה ביותר - קבלני המשנה מעולם הביצוע וחומרי הגלם.
"לזה יש להוסיף את עלויות המימון, הביטוח ותשומות הבנייה, שעלו מהר יותר מהיכולת 'לגלגל' אותן הלאה במורד השרשרת. חברות ביצוע רבות חתומות על חוזים במחירים שנקבעו בתקופה אחרת, וכשמגיע גל של התייקרות עלויות - מימון, דלק, לוגיסטיקה, כוח־אדם, ביטוחים, חלפים וציוד - קל מאוד להישחק. מרווח קטן הופך להפסד, והפסד הופך לבעיה תזרימית".
עו"ד שי בר־ניר, שותף במחלקת חדלות פירעון והבראת חברות במשרד פירון, מוסיף ואומר: "המצב הנוכחי בשוק הוא שיזמי נדל"ן רבים חווים קשיים בביצוע ובהשלמת פרויקטים, הן של מגורים והן של תשתיות. בין היתר, התארך משך הביצוע בחודשים ארוכים, ופרויקטים רבים תקועים, ללא סיום באופק. מצב זה הרבה פעמים מגולגל אל קבלני הפרויקט: ישנם מקרים שבהם לא משולמים לחברה חשבונות שאושרו להם, ובמקרים אחרים לא משולמים להם תשלומים בגין התארכות הפרויקטים. בשל כך, בדרך כלל הקבלנים המבצעים והספקים הם הגופים ה'פגיעים' יותר.
"קריסות כאלו של חברות גורמות לנזק בלתי הפיך, הן לפרויקטים והן לדיירים. אף קבלן לא ירצה להיכנס לפרויקט בנעלי קבלן שקרס, ולכן הרבה פעמים הנזק מגולגל לדיירים - אשר מקבלים דירות פגומות שאין מי שיתקן בהן את הקלקולים, במקרה הטוב, או דירות לא מושלמות למרות ששולמה רוב התמורה או כולה, במקרה הרע".
"קריסה כזו יכולה גם להוביל להתייקרות הפרויקט בסופו של דבר", מוסיף עו"ד מנדלבאום, "משום שלרוב קבלן חדש נכנס לפרויקטים שכבר נמצאים בתהליך במחיר גבוה יותר, בפרט כשמדובר באתר 'תקוע' או מסוכן. לרוב, הקבלן החדש אינו מוכן ליטול על עצמו את אחריות הביצוע של הקבלן הקודם, אם נדרש לכך, הוא מתמחר את העבודה שלו על הצד הגבוה ביותר".
"רואים הקשחה של גופי המימון"
למשבר הביצוע, ולמצב הענף בכלל (כידוע, בתקופה זו מספר העסקאות בסקטור המגורים למשל, נמוך יחסית), ישנן השפעות נוספות, ובהן על המימון שניתן לפרויקטי נדל"ן. גופי המימון מקשים יותר על היזמים והקבלנים בקבלת מימון לפרויקט שלהם בעת האחרונה, וההשפעה של כך היא עיכוב בקבלת מימון, וכתוצאה מכך בהוצאת פרויקטים לדרך, והתייקרות של הפרויקט כולו.
"אנחנו רואים בהחלט הקשחה של גופי המימון בדרישות למתן מימון בענף הנדל"ן", אומרת עו"ד גלית רוזובסקי, המתמחה בנדל"ן, בדגש על יזמות והתחדשות עירונית. "אנחנו נמצאים בעידן שבו 'הכסף הזול' נגמר, והגופים המממנים (בנקים, חברות ביטוח וקרנות חוץ־בנקאיות) הפכו להרבה יותר בררניים, חשדניים ויסודיים.
"הבדיקות אורכות יותר זמן והגורמים המממנים שואלים יותר שאלות, דורשים יותר פרטים ונכנסים לבדיקה מעמיקה בהרבה מזו שנעשתה בעבר. אני רואה גם דרישה גוברת לערבויות אישיות של בעלי השליטה או לשעבוד נכסים נוספים שלא היו נדרשים בעבר. לאחרונה ישנם אף יותר ויותר מקרים שבהם גוף מימון שהודיע כי הוא רואה בחיוב מתן מימון חזר בו, בשלבים מתקדמים ביותר, וזאת על רקע מצב השוק והענף, ואפילו המצב הגיאו־פוליטי במזרח התיכון".
לדברי רו"ח ערן בוכריס, יועץ אסטרטגי לפיתוח עסקי, "כחלק מהתמונה הרחבה וקריסות חברות הביצוע, יש לכרוך זיקה ישירה לשינויים בהתנהלות הבנקים וגופי המימון: תנאי מימון הדוקים יותר, הנחיות לפיקוח על ניהול סיכונים מחמיר יותר מצד בנק ישראל לבנקים ועוד. כמו כן, ענף האשראי החוץ־בנקאי צובר יותר ויותר תאוצה בקרב צרכני האשראי, מה שגורם לגופי מימון חוץ בנקאי 'לנצל' את מצוקת הלווה ולייקר משמעותית את עלות הכסף, דבר שהלווה לא רואה תחילה - אך עם התקדמות הפרויקט מרגיש את כובד המשקל. לא מדובר בעניין נקודתי, בעיני, אלא בשינוי מערכת פיננסית רחבה.
"בנקים מיישרים קו עם רגולציה שמרנית, מגבילים אשראי מסורתי לחברות ודוחפים לגופים אלטרנטיביים עם עלויות יקרות יותר. מימון יקר או קשה להשגה בהחלט פוגע ביכולת של החברות להשלים ביצוע של פרויקט ומהווה חלק משמעותי מהמשבר בענף".
לעניין זה יש להוסיף גם מציאות ידועה אך כואבת: מוסר התשלומים מצד המדינה. עניין זה נוגע בעיקר לתחום התשתיות, שם באופן טבעי מרבית החוזים והפרויקטים הם מול המדינה - ומאחר שזו, לא פעם, מתעכבת בהעברת תשלומים, החברות עצמן נאלצות להתמודד עם בעיות תזרימיות. ישנם לא מעט גורמים אשר נמנעים מכניסה לפרויקטים מול המדינה, בדיוק מסיבה זו.
עו"ד מנדלבאום טוען כי לכל אלו מצטרפות גם בעיות פנימיות בחברות עצמן: "חברות ביצוע וספקי משנה רבים הם חברות משפחתיות או בינוניות, ללא נדל"ן מניב וכאלו שלא מחזיקות בקרקעות. הן עשירות בציוד ובמיומנות - אך דלות בבטוחות ובנכסים שהן יכולות להעמיד כעירבון, ולכן הן הראשונות להיפגע במקרה של הידוק האשראי. זאת ועוד: כאשר לחברה כזו יש מספר מצומצם של פרויקטים, מספיק עיכוב או סכסוך בפרויקט אחד כדי להגיע עד כדי מצב של סיכון קיומי לחברה. מצבים כאלו אופייניים במיוחד בפריפריה, שבה היצע הפרויקטים קטן יותר והתחרות על כל מכרז חריפה יותר".
החוק החדש יכול לסייע? "המפתח - לפנות מוקדם"
בשנת 2019 נכנסה לתוקף רפורמה בעולם חדלות הפירעון, אשר מטרתה להעביר את המוקד בחוק מענישה של החייבים אל השיקום שלהם - מתוך ראייה כי השיקום הוא המועיל יותר לכלכלה ולמשק הישראלי, בראייה רחבה. האם השינוי הזה יכול לסייע גם לאותן חברות מענף הנדל"ן והתשתיות, שהוזכרו לעיל?
"החוק החדש, חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, נועד לאפשר שיקום כאשר יש מה להציל - פעילות ליבה רווחית שנקלעה לקושי תזרימי, לדוגמה", מסביר עו"ד מנדלבאום. "בענף הבנייה זה יכול לעבוד רק אם מתקיימים שלושה תנאים: המשך פעילות רווחית, אמון מצד ספקים ונותני שירותים להמשך הפעילות במסגרת הליך חדלות הפירעון, ומימון להפעלה בתקופת ההקפאה. כשאחד מהם חסר - וזה נכון במיוחד כאשר הפרויקטים נעצרים או מוחלפים - רבים מהתיקים מתגלגלים לפירוק בפועל או לכינוס נכסים, גם אם כוונת הפתיחה של התיק הייתה שיקום".
"כאשר קבלנים שיש להם כמה פרויקטים בקשיים רוצים להגיע לפתרון ולשיקום אמיתי, המפתח הוא פנייה מוקדמת לקבלת סיוע", מוסיף עו"ד בר־ניר. "מי שממתין לרגע האחרון ורואה את כדור השלג מתגלגל, יתקשה מאוד לעצור אותו. השיקום מתאפשר באמת רק כשמגיעים מוקדם לבית המשפט, כאשר הקבלן עוד פעיל והפרויקטים עודם ממשיכים. אם מחכים לסיום הפרויקטים, וכל מה שנשאר לעשות הוא לפתוח בהליכים משפטיים כדי לגבות את החובות בגין עבודה שכבר נעשתה - קבלנים אלו ככל הנראה ילכו לפירוק ולא לשיקום".