גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

התחדשות עירונית בירושלים / צילום: Shutterstock

על רקע המלחמה מול איראן והפגיעות הישירות ברחבי הארץ, תרחיש בו טיל פוגע בבניין בלב שכונת מגורים כבר אינו תיאורטי. אך כשהבניין שנפגע נמצא בעיצומו של תהליך התחדשות עירונית, או על סף יציאה לתהליך כזה, האירוע מקבל שכבה נוספת של מורכבות: משפטית, תכנונית וכלכלית. מי אחראי לשיקום המיידי של המבנה? מה קורה להסכם ההתחדשות שנחתם, והאם פגיעת טיל עלולה לעכב את תוכנית ההתחדשות העירונית, או דווקא לזרז את לוחות הזמנים?

● הפגיעה הישירה במקלט בבית שמש: "תרחיש נדיר אבל אפשרי"
● הבית שלכם נפגע במלחמה? זה הדבר הראשון שאתם צריכים לעשות

עו"ד גל חסון, המתמחה בתחום המקרקעין, מסביר בשיחה עם גלובס כי בין הליכי התחדשות עירונית לנזקי מלחמה נוצר "ואקום" משפטי שמחייב ערנות מצד הדיירים. ראשית הוא מציין כי מבחינת האחריות הראשונית, המדינה אחראית לנזקי מלחמה. לצד זאת, הרשות המקומית אחראית על הפן ההנדסי (כגון הכרזה על מבנה מסוכן), והיזם - תלוי בשלב הפרויקט, אחראי בהתאם להוראות החוזה שעליו חתמו הדיירים.

עוד הוא מסביר, כי היזם הוא זה שתובע את מס רכוש על נזקים ליסודות (אם החלו עבודות בפרויקט), והדיירים תובעים על התכולה. במקביל הוא מציין כי בכל הנוגע למימון דיור חלופי - אם כבר ניתן היתר והדיירים טרם פונו מהבניין, האחריות הראשונית לפתרון המיידי היא על המדינה. "עם זאת, ברגע שהיזם מוציא 'צו פינוי' מכוח ההסכם, הוא צריך לשלם את דמי השכירות המוסכמים".

עו"ד יואב זהבי, ראש מחלקת הנדל"ן וההתחדשות העירונית במשרד ERM מחדד כי "אין להסתפק בנזק הפיזי עצמו. השלב הראשון הוא קביעת סטטוס המבנה על ידי הרשות המקומית, האם ניתן לשקמו או שיש להורות על הריסתו. להכרעה זו יש השלכות ישירות על המשך הפרויקט".

"מהנדס קובע אם המבנה מסוכן"

חסון מפריד בין תרחישים בו נפגעה בבניין לפני היתר: "במצב זה, זה הוא עדיין מבנה מגורים פעיל מבחינה משפטית. תחילה הדיריים יזכו לדיור חלופי ובהמשך ככל והגיעו לרוב הדרוש ייתכן ויהיה ניתן לקדם את ההיתר". בכל הנוגע לזירוז ההיתר, הוא מסביר כי פגיעה קשה יכולה להוביל להכרזה על המבנה כ"מבנה מסוכן" המחייב הריסה. במקרה כזה, הרשויות עשויות לתת עדיפות לקידום ההיתר במסלול מהיר כדי לא להשאיר דיירים ברחוב.

עו"ד זהבי מדגיש כי "הכל תלוי בשלב התכנוני שבו מצוי הפרויקט, בסוג ההתחדשות הרלוונטית, הריסה ובנייה מחדש לעומת עיבוי וחיזוק, וכן בהיקף הנזק שנגרם. כל אחד מהגורמים פועל בהתאם לסמכויותיו ולנהליו, לעיתים מבלי להביא בחשבון את התמונה הכוללת ואת ההשלכות המצטברות".

בתרחיש השני, בו הטיל פגע לאחר קבלת היתר בנייה, חסון מדגיש לוחות הזמנים מתקצרים משמעותית, "ניתן לבקש מהוועדה המקומית 'היתר הריסה' מוקדם בנפרד מהיתר הבנייה המלא". לסיכום הוא מציין, כי גם במקרה שבו הבניין נפגע מטיל, לא מדובר ב"כוח עליון" המבטל חוזה אלא שינוי בלוחות הזמנים". יחד עם זאת הוא מציין, כי מומלץ להיוועץ עם עו"ד כדי לבחון את התנאים בחוזה ואם הפגיעה גרמה להפעלתם.