מה הסיכוי שתחתמו היום על עסקה, תשלמו למוכר הון עתק, וכל זה כדי להתחיל לראות ממנה פירות רק בשנת 2042? כלומר, רק בעוד כ־16 שנה? בעידן שבו איש כמעט לא מעז לתכנן שבוע קדימה - לא בשוק ההון, לא בפוליטיקה ובטח לא בעולם העסקי - זה נשמע כמו בדיחה. אבל עבור יזמי נדל"ן, בעיקר כשמדובר במפלצות של נדל"ן מניב, זו כמעט שגרת עבודה.
● ראיון | המתכננת שהבית שלה נפגע מטיל: "עלויות השיפוץ יגיעו ליותר מ-100 מיליון שקל"
● 13 קומות: Wiz עוברת למשרדים חדשים בשרונה. כמה הם יעלו?
הטריגר הגיע מהודעה שגרתית למדי שפרסמה בימים האחרונים קבוצת לוזון: חברת־הבת שלה, רום גבס חיפוי וקירוי, נבחרה לבצע את עבודות הגמר במגדל הספירלה בתל אביב תמורת 155 מיליון שקל. משך העבודות מוערך בכ־35 חודשים קלנדריים - כלומר, הן אמורות להסתיים מתישהו בתחילת 2029.
כשבני גנץ עוד היה הרמטכ"ל
זה אומר שאנחנו מתחילים לראות את הסוף של המגדל שמקימה קבוצת עזריאלי בכניסה לתל אביב, אבל וואו, כמה זמן זה לקח. את הקרקע שעליה ישב בית "ידיעות אחרונות", רכשה החברה במאי 2013. כמה מזמן זה היה? באותם ימים בני גנץ עוד היה הרמטכ"ל, שלי יחימוביץ' עמדה בראש מפלגת העבודה, והעיתונאי יאיר לפיד בדיוק הקים מפלגה חדשה. אנבידיה, חברת שבבים סימפטית שייצרה אז מעבדים בעיקר למשחקי מחשב, נסחרה בשווי של 10 מיליארד דולר, כ־0.2% בלבד משוויה היום (פי 450).
תזכורת: 400 מיליון שקל שילמה עזריאלי על אותם 8.4 דונם. זכויות הבנייה עמדו אז על כ־69 אלף מ"ר במגדל בן כ-60 קומות - מחציתו למשרדים ומחציתו למגורים - מעל קומות מסחר שיתחברו לקניון עזריאלי הוותיק. סך ההשקעה הוערך באותם ימים בכמיליארד שקל. צורת המגדל תוכננה להיות אליפסה, הצורה הגאומטרית הרביעית בקומפלקס, אחרי המגדל העגול, המשולש והמרובע.
הזמן הרב שעבר מאז אינו נובע רק מבירוקרטיה; כבר אז הבינו בחברה שיש פוטנציאל להפיק מהקרקע הזו הרבה יותר. בשנת 2018 התקבלה ההחלטה להגדיל את זכויות הבנייה ל־150 אלף מ"ר, להוסיף קומות מלונאות (כ־250 חדרים) ולהגביה את המגדל ל־91 קומות. במקביל, שונתה התוכנית לצורת ספירלה. תאריך הסיום המעודכן נקבע ל־2025.
רק שבדרך נרשמו לא מעט מהמורות. בין השאר, סביב השאלה מה תקבל עיריית תל אביב בתמורה ל"בליעת" מגדל בממדים כאלו. מהנדס העיר אודי כרמלי, אמר בוועדת התכנון כי "יש כאן דינוזאור, והחוכמה היא איך לקחת מצב אורבני קיים, לשפר ולפתור אותו. נעשו המון פשרות מכל הצדדים. זו תוכנית שלעולם לא תהיה מושלמת, שה־DNA שלה הוא אנטי־אורבני בעליל, אבל הושקעו מאות שעות עבודה כדי להוציא את התוצאה הכי טובה". בתמורה, קיבלה העירייה קומה לשימוש ציבורי על שמה, לצד שורת מטלות עירוניות במימון עזריאלי.
ב־2018 הוערכה ההשקעה הכוללת בפרויקט בסכום של 2.3 עד 2.5 מיליארד שקל. בדוחות הרבעון השלישי של 2025 הנתון כבר זינק, וההשקעה נאמדה בטווח שבין 3 ל־3.2 מיליארד שקל.
לספור כסף במדרגות של 2042
אבל היתרון הגדול של חברות ציבוריות, שזורקות חכה ארוכה כל כך, הוא האפשרות ליהנות בדרך מקפיצת שווי - עוד כשהן לגמרי בתיאוריה. לאחרונה העריכה עזריאלי את שווי המגדל ב־2.4 מיליארד שקל, כמעט פי שניים לעומת הערכת השווי ב־2018. ככה זה כשהאופק כבר נראה לעין.
אבל יש גם קאץ': כשנרכש המגרש, אי אז בשנת 2013, עזריאלי הייתה כמעט לבדה בכניסה לתל אביב. סמי־מונופול של מסחר ומשרדים. מלבד שלושת המגדלים הוותיקים (המשתרעים על פני 150 אלף מ"ר), היא זכתה מאז בעוד ועוד מכרזים על משבצת הכניסה לעיר. למגדל עזריאלי טאון (50 אלף מ"ר), למגדל שרונה (130 אלף מ"ר) ולמגדל הספירלה.
13 שנה אחרי, הביקוש אמנם קפץ - אבל ההיצע זינק הרבה יותר. במקביל, גם מועד הסיום נדחה (ולא בטוח שכבר נאמרה המילה האחרונה). ולא רק שהתחרות התגברה, גם שוק העבודה כולו השתנה; יזמי נדל"ן לא זקוקים רק לסבלנות, אלא ליכולת להמר על עולם שעוד לא ממש קיים. מי שמחפש כיום משרדים להשכרה במרחק עשרות מטרים בלבד מהעזריאלים, יכול למצוא מאות אלפי מ"ר בנויים (או בתהליכי בנייה) של יזמים אחרים: מגדלי תוה"א 1 ו־2 (כ־160 אלף מ"ר), מידטאון (70 אלף מ"ר), לנדמרק (150 אלף מ"ר) ועוד. גם אכלוס דירות במגדל עצום כל כך יהיה אתגר מסקרן, במיוחד לנוכח ההיצע הגדול במערב העיר, שנחשב אטרקטיבי פי כמה (ודאי למגורים).
בפעם הבאה שאתם שומעים את הביטוי "את הכסף סופרים במדרגות", תחשבו על יזמי הנדל"ן - שסופרים אותו במדרגות שייבנו רק בעוד פלוס מינוס עשרים שנה.
כוכבי השבוע
מצוין: פחות מסתערים על דירות "על הנייר"
בשלוש השנים האחרונות שבר שיעור הדירות שנמכרו "עמוק על הנייר" - לאכלוס בעוד שנתיים לפחות - שיאים: כ־60% עד 70% מסך המכירות, לעומת 30% עד 40% בלבד לפני מספר שנים. העיוות הגדול נרשם ברמת המחירים, כשדווקא הדירות הרחוקות ביותר נמכרו במחיר גבוה יותר; אנומליה שהעידה על עוצמת מבצעי המימון האגרסיביים ועל קונים שהעדיפו להרחיק ככל הניתן את מועד המסירה ואת התשלום "האמיתי".
אבל אולי השפיות חזרה. נתוני האוצר שפורסמו השבוע מגלים כי בינואר ירד שיעור הדירות הנמכרות "על הנייר" לרמה של 55%, לעומת 63% בחודש הקודם ו־67% בינואר אשתקד. הכלכלן הראשי ציין כי זוהי "הרמה הנמוכה ביותר בשיעור זה בארבע השנים האחרונות". מנגד, נרשמה קפיצה של 8% בשיעור הדירות שנרכשו עם טווח מסירה של עד שנה. נראה שהישראלים כבר לא קופצים על כל דירה שנמכרת כמעט ללא דרישת הון עצמי.
בלתי מספיק: הכספים הקואליציוניים לא רואים מלחמה
הממשלה סיפקה לנו השבוע רגע של שגרה. אתנחתא בימי מלחמה, עצבים רופפים וריצות למקלט: הקצאת הכספים הקואליציוניים נמשכת כסדרה. כלבים נובחים, ושיירה עוברת. אלו יעמדו השנה על כ־5 מיליארד שקל מתוך התקציב, בדומה לאשתקד.
סעיף המוסדות התורניים, למשל, זוכה ל־1.5 מיליארד שקל; 257 מיליון שקל נוספים יופנו לטובת "ביטחון תזונתי" - אותם תווי מזון המזוהים עם ש"ס. נסו לזכור את המספרים הללו בקיצוץ הרוחבי הבא עלינו לטובה, זה שצפוי לגלח בעיקר תקציבי שירותים חברתיים שניתנים לכולם. זכרו אותם גם כשנחשב את תשלומי הריבית על הגירעון התופח, בזמן שהמדינה נערכת לעוד סבבי גיוס חוב בארץ ובעולם.
גם אם אלו הם כללי המשחק הפוליטי, התזמון הנוכחי - חלוקה של כספים הממוקדים בקהל צר בזמן טילים שאינם מבחינים בין דם לדם - היה צורם ועצוב במיוחד.
