שיקגו. בניין שנמכר לפני עשור ב־68 מיליון דולר, נמכר תמורת 4 מיליון דולר / צילום: Shutterstock
שוק המשרדים החבוט של ארה"ב עורך מכירת חיסול, הכוללת בניינים שמחירם נחתך ביותר מ־90%.
יזם הנדל"ן מארק קלבריה רכש בניין משרדים בשיקגו בשטח של כ־45 אלף מ"ר תמורת 4 מיליון דולר. לפני עשור, הבניין נמכר ב־68.1 מיליון דולר.
היזם אשר לוצאטו שילם סכום זעום של 5.3 מיליון דולר עבור ה־Denver Energy Center, לאחר הליך כינוס נכסים. הקומפלקס שכולל שני הבניינים, נמכר ב־176 מיליון דולר ב־2013.
אפילו הממשל הפדרלי מצטרף לחגיגה. מינהל השירותים הכלליים (GSA) מכר בחודש שעבר בניין בשטח של כ־87 אלף מ"ר ליזם המתמחה בהסבה למגורים תמורת 24 מיליון דולר - שבריר קטן מערכו לפני שנים אחדות.
בעלי נכסים והמלווים שלהם נאחזו במגדלי המשרדים במשך שנים, בתקווה להתאוששות לאחר הקורונה. כעת, הם מקבלים על עצמם הפסדי עתק. בעלים ונושים נכנעים למציאות שבה יותר עובדים מחלקים את זמן עבודתם בין הבית למשרד. הם גם השלימו עם שיעורי ריבית גבוהים, המורידים את ערכי הנכסים ומקשים על קונים ללוות כספים.
"אנשים שאינם בקיאים בנדל"ן יזדעזעו מרמת המצוקה בשוק", אומר לוצאטו.
לא כל בניין משרדים נמכר בנזיד עדשים. מדובר בעיקר בבניינים באיכות נמוכה יותר, לעיתים קרובות במיקומים פחות מבוקשים.
בעלים של מגדלי משרדים יוקרתיים במיקומים הטובים ביותר בניו יורק ובאזורים המבוקשים של סן פרנסיסקו אף מעלים שכר דירה ומוכרים בניינים ברווח.
אלא שמרבית מכירות המשרדים משקפות את הצניחה התלולה בענף. אפילו נכסים באיכות גבוהה יותר איבדו בממוצע כ־35% מערכם לעומת נקודת השיא, כך לפי פירמת האנליזה Green Street.
מגדל משרדים או דירת 4 חדרים במנהטן?
בינתיים, קונים רוכשים מגדלי משרדים בערים מרכזיות בארצות הברית במחיר של דירת ארבעה חדרים במנהטן. המכירות הללו, הנובעות בדרך כלל ממצוקה כלכלית, סוללות את הדרך לבעלים חדשים לקדם רעיונות לפיתוח מחדש שהיו בלתי־נתפסים רק לפני שנים ספורות.
בשיקגו, קלבריה מתכנן להפוך את בניין המשרדים לחווה עירונית ולמרכז חינוכי. הוא משתף פעולה עם חברת Farmzero, שתשתמש בתאורת גידול ובטכניקות הידרופוניות לייצור מיליוני קילוגרמים בשנה של פירות יער, עגבניות, חסה, עשבי תיבול וירקות אחרים. "מחיר הכניסה הנמוך במצב המצוקה הנוכחי מאפשר לנו את ההזדמנות לממן את השינוי", סיפר קלבריה.
מחירי השפל מאיצים גם את המגמה של הסבה למגורים. יזמים שקנו בהנחות עמוקות יכולים כעת להצדיק שינויים מבניים יקרים - כמו יצירת אטריומים (חללים מרכזיים פתוחים) או תכנון מחדש של קומות - שלא היו כדאיים כלכלית תחת הערכות שווי גבוהות יותר.
בתחילת השנה, יותר מ־90 אלף דירות ברחבי ארה"ב היו בתהליכי הסבה, עלייה של 28% לעומת שנה קודם לכן, לפי נתוני חברת RentCafe. הבניינים המיושנים של ניו יורק מובילים את המגמה, אך הקלות מס ותמריצים ממשלתיים אחרים עוזרים להניע פרויקטים דומים בשיקגו ובוושינגטון די.סי.
משקיעים רכשו 204 בנייני משרדים בכינוס או במצוקה ברחבי ארה"ב בשנה שעברה, עלייה מ־133 מכירות ב־2024, לפי חברת הנתונים MSCI. היקף המכירות של נכסים אלו, שהוצעו במכירה פומבית עקב פשיטות רגל או נמכרו דרך הליכי עיקול ותפיסת נכסים על ידי מלווים, הגיע ל־5.2 מיליארד דולר.
חשבון הנפש הזה מגיע לאחר שנים שבהן בעלי משרדים והמלווים שלהם נמנעו מלהתמודד עם הבעיות בסקטור הזה. בעלים נהגו להזרים הון עצמי נוסף, בעוד המלווים האריכו הלוואות בתקווה להתאוששות.
כעת, כשמתגבשת ההבנה שהערכים לא יחזרו לקדמותם, המלווים דורשים יותר ויותר את פירעון ההלוואות או מוכרים את הנכסים - סימן לכך שהירידה הממושכת של שוק המשרדים, שהתעצמה בזמן המגפה, מתקרבת לתחתית.
"אנחנו נמצאים שש שנים אחרי הלם הקורונה", אומר ג'ים קוסטלו, מנהל בכיר ב־MSCI. "אבל זה הזמן שלוקח למישהו להיכנע ולוותר על נכס בעל ערך גבוה כל כך".
בחודשיים הראשונים של השנה, נפח המכירות של משרדים במצוקה עמד על 808 מיליון דולר, עלייה של 24.5% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
בנקים ומלווים אחרים נמצאים בעמדה טובה יותר לספוג הפסדים לאחר שבילו את השנים האחרונות בחיזוק המאזנים שלהם ובבניית עתודות כנגד הלוואות בעייתיות.
גם "מנהלי שירותים מיוחדים" (Special Servicers), המפקחים על בנייני משרדים שמומנו באמצעות אג"ח מגובות משכנתאות מסחריות (CMBS), מוכרים נכסים. הבניין בשיקגו שהוסב לחווה עירונית נמכר על ידי חברת הניהול CW Asset Management, שציינה כי המחיר הנמוך היה מוצדק מכיוון שהמסים, עלויות התחזוקה ועלויות אחרות של הבניין הריק היו גבוהים מאוד.
לא רק הביקוש החלש עקב העבודה מרחוק דוחף את הערכים מטה. בעלים חייבים להתמודד עם העלות הגבוהה של השכרת שטחים ריקים - דרך עמלות תיווך כבדות ותמריצים לשוכרים - ועם חוסר הוודאות לגבי האופן שבו בינה מלאכותית (AI) עשויה לעצב מחדש את השימוש במשרדים.
הנחות חדות ניתנות הן במרכזי הערים והן בפרברים. לדוגמה, קבוצת ניומארק (Newmark Group) תיווכה במכירת חמישה בנייני משרדים בפרברי טקסס בשנתיים האחרונות במחירים הנמוכים ביותר מ־50% מערכם טרום המגפה. הקונים הרסו אותם כדי לפנות מקום לשימושים בעלי ביקוש גבוה יותר, כמו שטחי תעשייה ולוגיסטיקה.
המוסדיים בדרך החוצה והפרטיים נכנסים
בין הקונים הגדולים של נכסי משרדים במצוקה נמצאת Cross Ocean Partners, פירמת השקעות המתמקדת באשראי וידועה במעבר ממוקד מצוקה אחד למשנהו. לאחרונה היא גייסה את 300 מיליון הדולר הראשונים מתוך קרן של 750 מיליון דולר לרכישת נכסי משרדים במצוקה - הן חוב והן הון (Equity) - בשווקים כמו מיניאפוליס, אוסטין ואזור בוסטון.
האסטרטגיה מתמקדת ברכישת נכסים בהנחות עמוקות ובחישוב תזרימי המזומנים מהשוכרים הקיימים. גם אם הביקוש למשרדים יישאר חלש, שכר הדירה הקיים יכול להניב רווח.
בעוד שמשקיעים מוסדיים נסוגו במידה רבה מנכסים במצוקה כדי להתמקד בבניינים החזקים ביותר בשווקים העמידים ביותר, משקיעים פרטיים נכנסים לתמונה.
חוסיין פאטה רכש לאחרונה בניין של GSA בוושינגטון בשטח של כ־87 אלף מ"ר. כמשקיע במרכזי נתונים (Data Centers), הוא עשה הון כשחברת Digital Realty שילמה 7.6 מיליארד דולר עבור DuPont Fabros Technology, שהוא אחד ממייסדיה.
פאטה מתכנן הסבה למגורים, שכוללת הוספת בריכת שחייה או אטריומים במרכז הקומות כדי ליצור חלונות. "הקיצורים" האדריכליים הללו יעזרו לדחוף את עלות ההסבה למאות מיליוני דולרים. אם המחיר לא היה כל כך נמוך, הוא אמר, "העסקה הזו פשוט לא הייתה עובדת".