עו''ד ספי זינגר, יו''ר רשות ניירות ערך / צילום: עופר עמרם
רשות ניירות ערך פרסמה היום (ד') להערות הציבור את טיוטת המדריך לגילוי ענפי בענף הנדל"ן היזמי. על פי הרשות, המדריך נועד לרכז את מקורות המידע הרלוונטיים לגילוי בתחום הנדל"ן "ולשמש כלי עזר בהכנת תשקיפי נדל"ן יזמי, תוך שילוב של ידע מצרפי ברמת החברה לצד מידע פרטני ביחס לפרויקטים מהותיים ומהותיים מאוד ותוך הפחתת עומס מידע שאינו חיוני".
עוד מציינים ברשות כי המדריך נועד לסייע למשקיעים להבין בצורה טובה יותר את היקף פעילות החברות, את מאפייני הסיכון של הפרויקטים ואת הפוטנציאל הכלכלי הגלום בהם, מבלי להיחשף לעומס מידע שאינו תורם לניתוח.
● הדוחות חושפים: חברות הנדל"ן שמכרו הכי הרבה דירות, והמחירים
● הוצאות השיווק מכרסמות ברווחיות הדירות בשדה דב
המהלך של הרשות, הנוגע לטיוב דיווחי חברות הנדל"ן, עלה לא מעט לכותרות בחודשים האחרונים ונקשר בעיקר לענף חברות הנדל"ן למגורים שיצאו בשלל מבצעי מימון יצירתיים שלא הוצגו בצורה אחידה וברורה בדוחות הכספיים.
לכך התייחסו גם בכירים ברשות, וביניהם רו"ח פרידה עבאס, אחראית תחום נדל"ן במחלקת תאגידים, שציינה בכנס השנתי של מחלקת התאגידים כי "בשנה האחרונה, במסגרת עבודת הפיקוח שלנו, מצאנו שורה של טעויות מהותיות, בתשקיפי אי.פי.או ובדיווחי החברות. טעויות אלה השפיעו באופן ישיר על חישובי הרווחיות של הפרויקטים. במקרים לא מעטים, חברות העריכו את ההכנסות הצפויות ביתר, והניחו מחיר מכירה למטר גבוה ממחיר העסקאות בשוק; או שהעריכו בחסר את העלויות הצפויות, והניחו עלות בנייה למטר נמוכה מהמקובל בשוק".
בין דגשי הגילוי שכולל המדריך, חברות הנדל"ן היזמיות ידרשו להציג מידע טבלאי מפורט על התמחור המדויק של פרויקטים מהותיים ומהותיים מאוד. אלה יכללו גם את המודלים השיווקיים המשמשים את החברות למכירת דירות, ואת היקף היחידות שנמכרו במודלים אה והיקפן הכספי מסך המכירות, תוך הצגת ההשלכות התפעוליות והמימוניות של אותם מודלים על תוצאות פעילות התאגיד. לצד זאת ידרשו החברות להציג את שיעור ביטולי העסקאות בפרויקטים, לרבות מספר החוזים שבוטלו והיקפם הכספי.
דגשי גילוי נוספים שידרשו נוגעים לפרויקטים של התחדשות עירונית, שמועד התחלתם צפוי בעוד כמה שנים וטרם החל שיווקם, וכן דגשים בנוגע לתחזיות הרווחיות של פרויקטים מכל הסוגים שטרם החל שיווק משמעותי שלהם לרבות הנחות הבסיס ששימשו להכנת אומדן הרווחיות.
בענף טוענים כי הערפל לא פוזר
חלק ניכר מדרישות המדריך המלא הוצגו גם בדוחות האחרונים של שנת 2025, שם כבר היה ניתן לראות כי מרבית החברות התייחסו למשל לדיווחי מבצעי המימון בפירוט והציגו את המחיר האפקטיבי למ"ר בניכוי ההנחות שניתנו, את פילוח המכירות של יח"ד לפי סוג מבצע כולל פירוט הסכומים.
עם זאת, לא מעט קולות בענף טענו כי הצגת המבצעים בדוחות לא עזרה לפזר את הערפל מעל מחירי הדירות "האמיתיים". מי שהתייחסה לא מעט לנושא הייתה גלית בן נאים, סגנית הכלכלן הראשי של משרד האוצר. לטענתה, מספר חברות כלל לא מילאו אחר הוראות הרשות להציג מחיר למ"ר בניכוי שווי הטבת המימון ולהשוות בין 2025 ל־2024. בן נאים התייחסה לחוסר בהירות נוספת שבאה לידי ביטוי בחוסר ההפרדה בין מכירות של תוכנית מחיר למשתכן למבצעי המימון האחרים, מה שהופך את היכולת לגזור את ההשפעה על המחיר הממוצע לבלתי אפשרית.
ברשות מצידם ציינו כי מרבית חברות הנדל"ן היזמיות כבר התיישרו עם הדרישות החדשות, וכי במקרים שבהם אותר חוסר במידע בדוחות הכספיים - החברות פעלו להשלמתו בהתאם להנחיות. עוד מדגישים ברשות כי אף שהתקנות החדשות אינן מחייבות, החברות מבינות כי היצמדות לדרישות המדריך החדש מהוות תנאי לקבלת אישור להנפקות ולגיוס חוב.
יו"ר הרשות ספי זינגר התייחס לפרסום ההודעה וציין כי "פרסום טיוטת המדריך הוא חלק ממדיניות כוללת של הרשות לשיפור איכות המידע שמקבלים המשקיעים ומיקודו במידע המהותי הנדרש לצורך קבלת החלטת השקעה. המדריך בנושא תשקיפים בתחום הנדל"ן היזמי הוא ראשון מסוגו ובכוונת הרשות לפרסם בהמשך מדריכים בענפים נוספים. הבחירה בתחום הנדל״ן נובעת מחשיבותו של ענף זה בשוק ההון הישראלי ומהמורכבות הייחודית של ענף זה, בין היתר מבצעי השיווק שהפכו יצירתיים מאוד בשנים האחרונות. המדריך ממקד את הגילוי במידע המהותי הנדרש למשקיעים על מנת שיוכלו לקבל החלטות השקעה מושכלות".