צילום: Shutterstock, cliplab
זוג שרכש דירת יוקרה בתל אביב ב־10 מיליון שקל, שילם 8 מיליון שקל וקיבל את המפתחות רק אחרי כמעט שנתיים של מאבקים משפטיים, הליכי הוצאה לפועל וצו פינוי, יפוצה במיליון שקל. "לתובעים אכן נגרמו נזקים והם זכאים לפיצוי המוסכם בגין הפרת ההסכם", קבע בית משפט השלום בתל אביב, בפסק דין שעסק בסכסוך בין רוכשי דירה ברמת אביב לבין בני זוג שהיו מצויים בהליכי גירושים.
● הפרויקט נתקע, ההיתרים לא הגיעו: תביעת ענק נגד עיריית יהוד-מונוסון
● תל אביב מובילה במכירת דירות חדשות. מי שיאנית היד שנייה?
● האם נכס ריק בעיני הבעלים הוא גם נכס ריק בעיני העירייה?
עובדות המקרה: בני הזוג הרוכשים חתמו באפריל 2021 על הסכם לרכישת דירת טריפלקס ברמת אביב עם בריכה מובנית תמורת 10 מיליון שקל.
בהתאם להסכם הרוכשים העבירו למוכרים 8 מיליון שקל, והתשלום האחרון, בגובה 2 מיליון שקל, היה אמור להיות משולם במועד מסירת החזקה בדירה, שנקבע ליולי 2021.
אלא שבפועל, מסירת הדירה לא התבצעה. לטענת הרוכשים, המוכרת סיכלה את השלמת העסקה, התבצרה בדירה והודיעה על ביטול ההסכם בטענה שהוא כפוף להליכי הגירושים שהתנהלו בינה לבין בעלה. בהמשך הועלו טענות נוספות, בהן אפשרות לחילופי נכסים, אך אף אחת מהן לא הופיעה בהסכם המכר.
במשך קרוב לשנתיים נאלצו הרוכשים לנהל שורה ארוכה של הליכים משפטיים בפני חמישה שופטים שונים: תביעות לסעד הצהרתי, בקשות לפינוי, הליכים בבית המשפט לענייני משפחה, ערעורים והליכי הוצאה לפועל. רק באפריל 2023 ניתן צו פינוי, והדירה פונתה בפועל בסוף אותו חודש, אז הפקידו התובעים את יתרת התמורה בקופת בית המשפט.
טענת הנתבע: הנכס שווה הרבה יותר
טענות הצדדים: הנתבעים טענו בין היתר כי הנסיבות השתנו בעקבות הנחת רימון רסס בפתח הנכס. הנתבעת לא הגישה כתב הגנה, והנתבע טען כי הוא שיתף פעולה לאורך כל הדרך, פינה את הנכס ואף פעל על מנת לסייע בפינוי הנתבעת והוא אינו אחראי למעשיה. עוד טען כי התובעים ניצלו מצוקה של זוג בהליך גירושים, רכשו נכס ב־10 מיליון שקל ששוויו היה 15 מיליון שקל ביום הרכישה, והיו מודעים לכך וכי לאורך כל הדרך הציע להם הנתבע להשיב להם כספם חזרה, והם סירבו לכך ביודעם כי עשו רווח נאה בעת חתימתם על ההסכם.
ההחלטה: השופט אביים ברקאי קבע כי מדובר בהפרה יסודית של הסכם המכר. לדבריו, "מועד מסירת חזקה בדירה, הוא ברגיל תנאי יסודי בהוראות הסכם מכר ולכן ברגיל ניתן לקבוע שהפרתו היא בגדר הפרה יסודית של ההסכם". איחור של כמעט שנתיים במסירת הדירה הקים לרוכשים זכות לפיצוי המוסכם שנקבע מראש בהסכם, מיליון שקל.
עוד הוסיף בית המשפט כי מדובר בפיצוי מקובל בעסקאות נדל"ן, שכן הוא מהווה 10% משווי העסקה ובמקרים מסוימים ניתן תוקף לפיצוי גבוה יותר. נקבע כי אין להתערב בגובה הפיצוי המוסכם בין היתר כי הנתבעים יוצגו על ידי עורכי דין בהסכם הרכישה וכי הנתבע הוא עורך דין במקצועו והנתבעת בעלת הכשרה משפטית.
ביהמ"ש: אין זכאות לכפל דמי פיצוי
עוד נקבע כי שני המוכרים חבים כלפי הרוכשים "ביחד ולחוד", ולכן אין משמעות לטענת הבעל כי הוא עצמו פעל לפינוי הדירה וסייע לרוכשים. בית המשפט הדגיש כי כאשר שני צדדים חתומים כמוכרים על הסכם, ניתן לגבות מכל אחד מהם את מלוא החיוב, וחלוקת החיוב תעשה בינם לבין עצמם.
לצד הפיצוי המוסכם, הרוכשים דרשו יותר מ־2 מיליון שקל בגין רכיבים נוספים, בהם דמי שכירות, הוצאות משפט, תיקונים, פינוי, השמשת בריכה, תיקון מערכת חכמה וחובות שונים - אלא שבית המשפט דחה את רוב הדרישות. זאת, בין היתר כי אין זכאות לכפל דמי פיצוי והם נבלעים בפיצוי המוסכם. בסופו של דבר חויבו המוכרים לשלם לרוכשים מעל מיליון שקל פיצוי, הוצאות משפט ושכ"ט בסך 59 אלף שקל בתוספת הצמדה וריבית.