ניתוח חברה / צילום: ורד פיצ'רסקי
בין שלל הדיווחים השוטפים, דוחות כספיים מורכבים ותנודות חדות במניות, לעיתים קשה למשקיע הפרטי לזהות את הרגע שבו חברה משנה את פניה והופכת מישות עסקית אחת לאחרת לגמרי. במקרה של חברת מגה אור, נדמה שהשינוי הזה התרחש והואץ במהירות של סיב אופטי. מי שהחלה את דרכה כחברה לנדל"ן מניב מסורתי, הפכה בתוך פחות משנתיים לשחקנית התשתית המדוברת ביותר בשוק ההון. בדרך, המניה זינקה בכ־600% מהשפל והיא על סף כניסה למדד הדגל ת"א 35.
● המניה שצנחה 33% ביום אחד ממחישה לקח שכל חברה נוצצת צריכה להכיר
● מסתמן: דמרי ניצל ברגע האחרון, ומי שילם את המחיר?
כדי להבין את סיפורה של מגה אור, צריך להתחיל בדמות המפתח מאחוריה - צחי נחמיאס. ה"מושבניק" משילת הוא מסוג אנשי העסקים שצמחו מהשטח: את דרכו החל בבית המלאכה של אביו לעיבוד שבבים, ומשם הודות לזיהוי מוקדם של פוטנציאל הקרקעות במודיעין המתפתחת, בנה אימפריה.
בזירה העסקית הוא נחשב לאיש של "תכלס", שיורד לרמת הבורג ומתעב פגישות ארוכות בת"א. ועם העסקים החדשים, נחמיאס כבר אינו רק יזם נדל"ן מקומי, אלא שותף אסטרטגי של ענקיות הטכנולוגיה העולמיות. הנסיקה המטאורית הזו תורגמה להגדלת שווי דמיונית, כשבתוך 7 חודשים גדל שווי החזקותיו בחברה על הנייר בכ־6 מיליארד שקל (לכ־8 מיליארד בסך הכול).
"הנדל"ן של הענן"
הסיפור הגדול של מגה אור בשנה האחרונה הוא ללא ספק החברה הבת, מגה DC. נחמיאס זיהה כבר בסוף שנת 2022, עם פריצת ChatGPT, שהעולם הולך להזדקק לכמות דמיונית של כוח מחשוב. הוא הבין שחוות שרתים (דאטה סנטרס) הן למעשה "הנדל"ן של הענן" - מבנים שדורשים תשתיות חשמל אדירות, מערכות קירור מורכבות ואבטחה ברמה הגבוהה ביותר.
ההימור השתלם, ובתוך זמן קצר מגה אור הצליחה לתפור עסקאות עם השמות הנוצצים בעולם: גוגל, נביוס (חברת תשתיות הענן ההולנדית) ואנבידיה. העסקה עם אנבידיה, במסגרתה תקים מגה DC חוות שרתים ענקית בצפון בהשקעה משותפת של מעל מיליארד דולר, היא גושפנקא למעמד החברה כספקית תשתיות קריטיות.
החוזים הללו, משנים לחלוטין את מודל ה־NOI (הכנסה תפעולית נטו) של מגה אור. אם בשנת 2025 תחום הדאטה סנטרים תרם כ־38 מיליון שקל בלבד ל־NOI, תחזיות החברה מדברות על קפיצה ל־500 מיליון שקל ב־2027, ועד ל־1.05 מיליארד שקל ב-2028 (שיהוו כ-65% מההכנסות).
הכניסה למדד היוקרתי
ההוכחה הטובה ביותר לעוצמה הפיננסית ולמהירות התגובה של מגה אור הגיעה בשבוע שעבר, עם רכישת הקרקע של מפעל אליאנס בחדרה - שטח של כ־180 דונם תמורת מיליארד שקל במזומן. המניה הגיבה בזינוק של כמעט 10% באותו יום, שכן השוק הבין שהקרקע הזו, הכוללת תשתיות חשמל וגז קיימות, היא מקום אידיאלי להקמת דאטה־סנטר בלוחות זמנים מקוצרים.
קדם לכך בפברואר גיוס הון מרשים של כ־615 מיליון שקל, שביצעה החברה מהמוסדיים מנורה ומגדל. זה הגדיל את קופת המזומנים שלה למעל 2 מיליארד שקל, אבל יותר מכך היה הבעת אמון קריטית. המוסדיים, שביקרו בנכסים וראו את חוות השרתים במודיעין במו עיניהם, השתכנעו שלמרות המחיר שאינו זול (תוכניות עתידיות של 5.5 מיליארד שקל), הפוטנציאל להצפת ערך נוספת עדיין קיים.
בנוסף, הזינוק המטאורי של המניה, כ-370% בשנה האחרונה ומעל 600% מהשפל של תחילת המלחמה, הביא את מגה אור לשווי שוק שמעל 21 מיליארד שקל. המשמעות היא שהחברה הבטיחה את מקומה במדד ת"א 35 היוקרתי בעדכון הקרוב, כניסה שמשמעותה זרימת כספים מצד תעודות הסל והקרנות המחקות, והמציבה את החברה בשורה אחת עם עזריאלי ומליסרון.
הדוחות ל-2025 שפורסמו לאחרונה סיפקו רוח גבית משמעותית למניית מגה אור, כשהחברה רשמה רווח נקי של כ־844 מיליון שקל, עלייה של כ־28% לעומת 2024. מעבר לשיערוכים החיוביים בנדל"ן להשקעה, החברה הראתה צמיחה עקבית בפעילותה המסורתית עם שיעור תפוסה של 99% ב־60 המרכזים הלוגיסטיים והמסחריים שלה, כך שהיא לא מזניחה את הבסיס המקורי שמייצר לה FFO (תזרים מזומנים מפעילות הליבה) יציב.
לצד ההזדמנויות, הסיכונים בפני מגה אור אינם מבוטלים. המינוף של החברה צפוי לעלות עם התקדמות ההשקעות הכבדות, והתלות בלקוחות ענק בודדים גבוהה. בנוסף, תחום הטכנולוגיה מתאפיין בהתיישנות מהירה; מה שנחשב היום לחוות שרתים מתקדמת, עשוי לדרוש שדרוגים יקרים תוך שנים ספורות. גם הזירה הגיאו-פוליטית בישראל עלולה להרתיע לקוחות בינלאומיים בטווח הארוך, למרות שבינתיים נדמה שהצורך בכוח מחשוב גובר על החשש הביטחוני.
השורה התחתונה
מגה אור של 2026 היא כבר הרבה מעבר לחברת נדל"ן מניב. צחי נחמיאס הוכיח פעם נוספת כי החזון שלו והאינסטינקט הנדיר לזיהוי מגמות מקדימים את השוק כולו. רכישת אליאנס והגיוס המוצלח סיפקו לחברה גב פיננסי אדיר, בדרך להפיכתה לספקית התשתיות הדומיננטית במזה"ת. למרות שהשוק מתמחר צמיחה חריגה, נדמה שהמשקיעים נותנים בצדק קרדיט מלא למושבניק משילת, שיודע להוביל את הקבוצה בבטחה גם כשהמסלול הופך לדיגיטלי מתמיד.
הדעות והמסקנות המובאות בכתבה הן בבחינת הבעת דעה של הכותב בלבד. אין לראות באמור משום המלצה או עצה, והוא אינו תחליף לייעוץ השקעות אישי המתחשב בצרכיו ובנתוניו של כל אדם.