ירידות המחירים בשוק הדירות נמשכות כבר תקופה, ורק לאחרונה - במדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עבור חודש מאי - נרשמה ירידה של 1%, ירידה שכמוה לא נראתה כבר שמונה שנים. עבודה חדשה שביצע שמאי המקרקעין ד"ר אסף גסטפרוינד מראה כי בשתי שכונות מרכזיות בתל אביב־יפו, בתוך כשלוש שנים וחצי, ירדו מחירי הדירות בשוק היד השנייה באופן משמעותי מאוד.
● מה המשמעות לבעלי הדירות? כשפרויקט התחדשות עירונית "מחליף ידיים"
● כסף בקיר | הפרויקט שסיבך את המשקיע: "אם אפסיד רק 200 אלף שקל אני אהיה מרוצה"
הבדיקה של ד"ר גסטפרוינד מציגה את השתנות מחירי הדירות בשתי שכונות מרכזיות בתל אביב־יפו - רובע 4 ורובע 3 (שכונת לב תל אביב). הסקירה בדקה את כלל העסקאות מיד שנייה שבוצעו בין ינואר 2023 לאמצע יולי 2026 בשתי השכונות, ובדקה את הבדלי המחירים בין התקופות. מדובר בסך הכול על 371 עסקאות, 191 ברובע 4 ו־180 ברובע 3, רק דירות בנות יותר מחמש שנים. "הניתוח מבוסס על מחיר העסקה למ"ר כפי שבוצע בפועל, בניכוי עסקאות שסוננו כחריגות", נכתב בסקירה. המחיר המוצג הוא מחיר טיפוסי למ"ר, בערכים חציוניים.
ירידה של 23.3% מתחילת 2023
"להבדיל מהמדדים המבוססים גם על עסקאות של דירות חדשות מקבלן, שבהן קיימות במרבית המקרים הטיות בשל הטבות שונות שאינן באות לידי ביטוי במחיר המדווח, המחקר מתבסס אך ורק על עסקאות יד שנייה, שבהן המחיר המדווח משקף את המחיר ששולם בפועל", מסביר גסטפרוינד. "הטבות מימון, שדרוגים, שינויי דיירים, מבצעי ריהוט, פטור מהצמדה למדד ועוד אינן באות לידי ביטוי במחיר המדווח לרשות המיסים, אך משפיעות מהותית על שווי העסקה הכלכלי האמיתי. בדירות יד שנייה אין הטבות מסוג זה, והמחיר המדווח הוא המחיר הסופי והאמיתי של העסקה.
"הניתוח בוצע באמצעות מחיר חציוני, תוך סינון עסקאות חריגות, כדי לקבל תמונה מדויקת ומהימנה ככל האפשר של מגמת המחירים. החציון עמיד בפני עסקאות חריגות ומתאר טוב יותר את המחיר הטיפוסי למ"ר.
"בשוק הדירות ההתפלגות כמעט תמיד אסימטרית עם 'זנב ימני' - מיעוט עסקאות יקרות במיוחד המושכות את הממוצע כלפי מעלה, ולכן הממוצע נוטה להציג מחיר גבוה מזה שרוב הקונים באמת פגשו. החציון הוא גם המדד המקובל בשיטת הלמ"ס ובמדד מחירי הדירות, כך שהצגה בחציון מאפשרת השוואה ישירה למקורות רשמיים".
הסקירה פילחה את נתוני המחירים לפי גדלי דירות: ברובע 4, המחיר החציוני של דירות 40-60 מ"ר ירד מכ־65,300 אלף שקל למ"ר בתחילת 2023 לכ־61,500 שקל למ"ר ב־2026, ירידה של כ־5.8%; המחיר החציוני של דירות 60-80 מ"ר ירד מכ־66,900 שקל למ"ר בתחילת 2023 לכ־56,962 אלף שקל למ"ר ב־2026, ירידה של כ־14.8% (המשמעותית ביותר מבין כל סוגי הדירות ברובע זה); בדירות הגדולות, 80 עד 100 מ"ר ו־100 עד 120 מ"ר, המחירים שמרו על יציבות יחסית והירידות הן של אחוזים בודדים.
ברובע 3, לב תל אביב, בדירות בשטח 40 עד 60 מ"ר המחיר החציוני ירד מ־72,600 שקל למ"ר בתחילת 2023 ל־62,500 שקל למ"ר ב־2026 - ירידה של 15.8%; בדירות בשטח 60 עד 80 מ"ר - מ־55,871 שקל למ"ר בתחילת 2023 ל־53,400 שקל למ"ר ב־2026 - ירידה של 4.4%; בדירות בשטח 100 עד 120 מ"ר - מ־70,370 שקל למ"ר ב־2024 (אין נתונים מספיקים לגבי 2023) ל־51,000 שקל למ"ר ב־2026 - ירידה של 27.5%, אך מספר העסקאות שנבדקו בקטגוריה זו נמוך. המחיר בדירות בגודל 80-100 מ"ר שמר על יציבות.
אגב, בדירות קטנות מאוד, 20 עד 40 מ"ר, נרשמה עלייה בשני הרובעים - אך מספר העסקאות בתקופה היה קטן למדי ולא מאפשר לבסס מגמה.
בשורה התחתונה, על סמך כלל העסקאות על דירות מיד שנייה שבוצעו ברובעים מתחילת שנת 2023, ברובע לב תל אביב (רובע 3) נרשמה ירידה של 23.3% במחיר החציוני למ"ר, וגם בין שנה לשנה נרשמו ירידות רצופות במחירים; ברובע 4 מדובר על ירידה של 7.75% במחיר החציוני למ"ר מתחילת 2023, וזאת למרות עלייה קלה של כאחוז אחד במחירים בין שנת 2024 לשנת 2025.
"שתי השכונות המובילות שנבחנו מצביעות על אותו כיוון, ירידת מחירים, אך בעוצמות שונות", כותב ד"ר גסטפרוינד. "לב תל אביב חווה ירידת מחירים חדה ורוחבית, רובע 4 הציג ירידה מתונה יותר.
"במונחים ריאליים ובהתחשב באינפלציה שנצברה בתקופה, שחיקת הערך משמעותית אף יותר מהמספרים הנומינליים. המסקנה הכוללת: שוק הדירות בשתי השכונות המרכזיות הללו נמצא במגמת ירידה נומינלית מאז 2023. הירידה חוצה את מרבית קטגוריות השטח, למעט הדירות הקטנות מאוד השומרות על יציבות".
