העסקה: במושב כפר ורבורג נמכר שלד לקוטג' בשטח של כ־290 מ"ר, על מגרש בשטח של חצי דונם, תמורת 4.1 מיליון שקל.
הסביבה: כפר ורבורג נמצא דרומית מערבית לקריית מלאכי, על כביש 3, ומתגוררים בו כ־1,200 תושבים. יש בו כ־100 נחלות ומספר דומה של בתים ומגרשים במסגרת ההרחבות. המושב נחשב איכותי ולמבוקש.
● בלעדי | תשעת המגרשים המזוהמים בשדה דב נחשפים: אלו חברות הנדל"ן שבמוקד
● גלילות, הרצליה ופתח תקווה: זיהום הקרקע שמאיים על אלפי דירות חדשות במרכז
הנכס: המבנה נמצא בהרחבה של כפר ורבורג, שהפשירה 130 דונם חקלאיים למגרשים ל־106 בתים צמודי קרקע. על המגרשים בשטח של חצי דונם ניתן לבנות 290 מ"ר שכוללים מרתף ושתי קומות מעליו.
הנכס נמצא בדרום ההרחבה של המושב. שטחו הרשום של המגרש הוא 500 מ"ר, והשלד כולל שלוש קומות: קומת מרתף בת כ־70 מ"ר, קומת כניסה בשטח של כ־135 מ"ר וקומה ראשונה בשטח של כ־85 מ"ר.
ניתוח: מכיוון שמדובר בעסקה מיוחדת על נכס מיוחד, הניתוח שלנו יכלול הערכות לגבי שווי הקרקע, שווי הקרקע עם השלד והשווי הצפוי של המבנה הגמור.
באשר לשווי המגרש, לפני כשנתיים וחצי נמכר המגרש הגובל בו, ששטחו זהה, ב־3.2 מיליון שקל. נוסף לכך, לפני חודשים אחדים נערך מכרז רמ"י על 14 מגרשים של רבע דונם בצד המזרחי של המושב, שנמצא בסמוך לתוואי כביש 3. שווי המגרשים הוערך ברמ"י ב־2 מיליון שקל כולל מע"מ.
משתי האינדיקציות הללו ניתן לגזור את שווי המגרש נטו (ללא שלד הבניין שעליו), בסביבות 3.2־3.5 מיליון שקל. העובדה ששטחו כפול משטחי המגרשים ששיווקה רמ"י, אין משמעותה שגם מחיר המגרש יהיה כפול.
את יתרת המחיר ששולם יש לייחס לשלד שהוקם, אך גם לאגרות ולתכנון.
בשנתיים האחרונות נמכרו שני קוטג'ים בהרחבה בכ־5.6 מיליון שקל, אך שניהם קטנים בהרבה בשטחם מהבית בעסקה. בדיקה של עסקאות צמודי קרקע ביישובים אחרים בסביבה מורה כי 6 מיליון שקל הוא "מחיר גג", שקשה לחצותו. לפיכך אנו מעריכים כי שווי הקוטג' כגמור, עשוי להגיע לרמה של כ־6 מיליון שקל, ואולי אפילו מעט יותר.
דבר המתווכת: "בדרך כלל הקונה הישראלי רוצה לראות מולו נכס גמור, וזה לא מה שהיה כאן. אנחנו הבלטנו את האפשרויות של הרוכש לקבל לידיו בית ברמת מעטפת, שכל ההיתרים ניתנו והאגרות שולמו, ומה שהוא יכול לעשות עכשיו זה להשלים את הבנייה לפי טעמו וצרכיו", אומרת מרים רוזנפלד מדסקל נדל"ן, שביצעה את העסקה. "בסופו של דבר מי שרכש את הנכס הוא זוג צעיר שמאוד רצה להתגורר בכפר ורבורג וידע שהיצע הנכסים כאן מוגבל.
"להערכתי המחיר ששולם הוגן, בהתחשב בזה שמחיר קוטג' כזה גמור ברמה סבירה צריך להגיע ל־6 מיליון שקל. המחיר מגלם את כלל העלויות (קרקע ובנייה) ללא רווח יזמי, וזה נובע מהמגמות בשנים האחרונות, שבהן מחירי הנכסים לא עלו, אך עלויות הבנייה עלו במידה ניכרת".
דבר השמאית: "העסקה הזו מעניינת משום שהיא מייצגת מוצר נדל"ני ייחודי המצוי על התפר שבין רכישת מגרש לבנייה עצמית, לבין רכישת בית גמור. הרוכשים לא קנו רק שלד אלא הם קנו ודאות תכנונית וביצועית", אומרת השמאית ענת ברניר שטרנברג. "מבחינה שמאית, מדובר בנכס שאין לו כמעט עסקאות השוואה ישירות, ולכן נכון לבחון אותו בראייה רחבה יותר.
"עלות השלמת הבנייה, נאמדת בכ־2.2 מיליון שקל, כמובן בכפוף לרמת הגמר והמפרט שייבחרו, ויש להשוות עלות כוללת זו לעלות רכישת בית חדש וגמור ברמת מפרט דומה".
כלומר ברניר שטרנברג מעריכה כי בסופו של דבר הרוכשים ישלמו כ־6.3 מיליון שקל עבור השלמת הבית. את המחיר ניתן להעריך, אך לא ניתן לעשות השוואה ישירה לעסקאות אחרות, שכן לא בוצעו עסקאות על נכסים דומים.
לאור תכונותיו הנדירות של הנכס היא מוסיפה כי "אחד היתרונות המשמעותיים בעסקה מסוג זה הוא שהשלב המורכב של התכנון והבנייה הכרוך בזמן, בקבלת החלטות, בהתמודדות עם בעלי מקצוע ואי־ודאות לאורך התהליך, כבר מאחוריהם. מבחינה תכנונית, הבית תוכנן בגישה אדריכלית עדכנית, תוך ניצול זכויות הבנייה וההקלות שאושרו במסגרת ההיתר וכן הקלות שהיום את רובן לא ניתן לקבל. בעיני, העסקה ממחישה כי קיים ביקוש למוצר נדל"ני מסוג זה".
שורה תחתונה: מדובר בעסקה בנכס עם מפרט נדיר, שלהערכתנו יקבל בסופו של דבר גם מחיר חריג לסביבה. העסקה נראית טובה לשני הצדדים, ומעידה הן על קיום ביקוש לנכסים כאלה והן על היצע דל של חלופות.
