בית משפט השלום בתל אביב דן לאחרונה בסוגיה משפטית לא שגרתית הנוגעת לפירוק שיתוף במקרקעין. לב הסכסוך עוסק בקרקע ברמת גן שערכה מוערך ב־12 מיליון שקל, המוחזקת על־ידי שני שותפים בחלקים שווים ובלתי מסוימים.
● הנדל"ן דחף את האשראי העסקי במשק לשיא של 16 שנה, וזו לא בשורה חיובית
● הנפקת נדל"ן שהתחילה בחיבוקים ונשיקות הפכה לתביעה של מיליונים
לפני עשרות שנים, מורישיהם של אחד השותפים (הנתבעים) הקימו על הקרקע בית צמוד קרקע בשטח של 120 מ"ר. כעת, בעקבות תוכנית חדשה ברמת גן, הבית מיועד להריסה. לפי תוכנית זו, הריסת המבנה הקיים מעניקה "בונוס" תכנוני של שתי יחידות דיור נוספות בשווי מוערך של 2.6 מיליון שקל.
השאלה המשפטית שהתעוררה היא כיצד יש לחלק את התמורה מאותן זכויות בנייה עודפות - האם השותף שבנה את המבנה זכאי להן במלואן, או שמא הן צריכות להתחלק שווה בשווה?
טענות הצדדים
התובעים, המיוצגים על־ידי עורכי הדין יורם חגבי חגי ומאיר פוקס, טוענים כי מאחר שהזכויות בחלקה מוחזקות בחלקים בלתי מסוימים, והמבנה המדובר נבנה ללא הסכמתם, מלוא זכויות הבנייה בחלקה (כולל יחידות הדיור הנוספות) חייבות להתחלק בין הצדדים שווה בשווה.
הנתבעים טוענים כי הקמת המבנה בפומבי ובהיתר, שהיה בית משפחתם שבו גדלו, לצד שתיקה מוחלטת ואי־התנגדות מצד התובעים במשך 70 שנה, מבססות "הסכם מכללא לחלוקת השימוש במקרקעין".
לגישתם, תוספת הזכויות היא בונוס ייחודי התלוי ישירות בקיומו של המבנה שבנה מורישם, ולכן התמורה בגינו שייכת להם בלבד, כדי למנוע מצב שבו השותף שלא פעל יקבל "פרס כספי" על חשבונם.
החלטת בית המשפט
בית המשפט לא קיבל את הטענה המרכזית של הנתבעים.
● מעמד הבונה בקרקע: בית המשפט קבע כי שימוש ייחודי ארוך־שנים (גם אם נעשה בהסכמה) אינו מקנה זכות קניינית במבנה, אלא לכל היותר "רישיון במקרקעין" המהווה זכות אישית בלבד.
● העדפת הרישום בטאבו: זכות אישית זו אינה יכולה לשנות את החלוקה הקניינית הרשומה. בעת פירוק שיתוף בדרך של מכירה, בית המשפט מעדיף את הזכות הקניינית הכתובה בטאבו על פני טענות מכוח בנייה.
● חלוקת התמורה: נקבע כי לא הוכחה חלוקה של זכויות הבנייה החורגת מחלקם היחסי של הצדדים. לכן, הן התמורה עבור המבנה עצמו והן השווי שיצמח מזכויות הבנייה הנוספות (התמריץ התכנוני להריסה) יחולקו בין הצדדים שווה בשווה, שכן זכויות אלה מוקנות למי שמחזיק בזכות הקניין, הנמצאת בבעלות משותפת.
● החזר עלויות הבנייה: הפיצוי שיינתן לבונה המבנה יהיה בגין עלויות הבנייה בלבד. בית המשפט קבע כי הם אינם זכאים לכל הזכויות העודפות, אלא אך ורק להחזר עלויות ההקמה של המבנה מתוך כספי תמורת המכירה.
בית המשפט ציין כי גם אם התכלית של תמריץ תכנוני להריסת מבנים ישנים סבירה והגיונית, אין בה כדי לשנות מהמסקנה שזכויות הבנייה מוקנות למי שמחזיק בזכות הקניין במבנה והוא בבעלות משותפת של התובעים והנתבעים.
הנתבעים: נמשיך להיאבק
מטעם הנתבעים נמסר, באמצעות עו"ד אביהוא בן משה, מומחה למקרקעין ולתכנון ובנייה: "מדובר בנכס משפחתי שנבנה כדין ובהיתר בשנת 1954 על מחצית החלקה בלבד, תוחזק, שודרג והושבח לאורך כל השנים עד היום, ומתגוררים בו כיום הנכדים, דור שלישי. בעוד שבמשך 70 שנה שמרה המשפחה וטיפחה את הנכס כולו, השותפים בקרקע המתגוררים בחו"ל לא נשאו בדבר.
"בהליך פירוק השיתוף נוצרה תוצאה שבה הזכויות הנובעות מהמחוברים שבנו הנתבעים מתחלקות שווה בשווה בין מי שבנה לבין מי שלא היה נוכח כלל. יתרה מכך, המחוברים של בית פרטי בלב רמת גן, באזור שקט ומבוקש, הוערכו בכ־178 אלף שקל בלבד, וזאת כאשר על־פי חישובי המומחה עצמו עלות הקמת הבית כיום היא כ־660 אלף שקל, וההפרש כולו פחת טכני שהוחל על בית חי, מתפקד ומשופץ,- תוצאה אבסורדית שאין להלום.
"מי שהזניח יוצא נשכר, ומי שבנה נותר בידיים ריקות, סיפור כבשת הרש של ימינו. המילה האחרונה טרם נאמרה, ואנו נמשיך להיאבק בכל הכלים המשפטיים עד שתיאמר".
ת"א 30667-09-24
