השוכרים בצרות, והם מתפשרים על איכות הדירות שהם שוכרים, בעוד ששוק הדירות נתון בצורה מובהקת בידי רוכשים אמידים. הציבור עם פחות אפשרויות כלכליות מעדיף בימים אלה שלא לרכוש דירה - כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) אודות מדדי הדירות לרבעון השני של 2026.
● העיר שמובילה במכירת דירות חדשות ושוברת שיא של חמש שנים
● ראיון | המנכ"ל שבטוח: "המשבר הבא בשוק הנדל"ן יהיה משמעותי הרבה יותר"
מה הנתונים העיקריים של מדדי הדירות?
מדד שירותי דיור שמשקף את תנודות שכר הדירה עלה ב-0.7%. העלייה נבעה משוכרי דירות חדשים, וכאלה שהחליפו דירות והם משלמים עתה שכר דירה שגבוה ב-4.7% בממוצע מקודמיהם; גם מחדשי החוזים תרמו לעלייה, אך במידה צנועה בהרבה, שכן עליית שכר הגירה עבורם התמצתה ב-2.6%. מדד מחירי הדירות לחודשים מאי-יוני עלה ב-0.1%, לעומת אפריל-מאי.
מה קורה בשוק השכירות?
כפי שאנו כותבים מדי חודש כמעט, מדובר בשוק שסובל מהתערבות ממשלתית שלילית, שבאה לידי ביטוי במדיניות שתכליתה לסלק משקיעי נדל"ן פרטיים, שהם מייצרים את עיקר היצע הדירות בתחום זה. זה נעשה באמצעות מס רכישה גבוה, שהופך את ההשקעה למסלול לא אטרקטיבי עבורם.
החלק השני של המדיניות הזו היה אמור לעודד יזמים פרטיים ומוסדיים להיכנס לשוק השכירות ארוכת־הטווח, אך הוא נתקע, עקב הריביות הגבוהות וההטבות הממשלתיות הלא מספקות.
התוצאה: השוכרים משלמים יותר שכר דירה, אך שוכרים דירות פחות איכותיות.
ללמ"ס יש שני מדדים שבעזרתם היא בוחנת את הנעשה בשוק. המדד הראשון הוא מדד שירותי דיור החודשי, שכאמור עלה ב-0.7% בחודש יולי לעומת יוני. כשבוחנים את העלייה מתחילת השנה, העלייה הגיעה ל-3.1%. מדד זה, בדומה למדד מחירי הדירות, "בונה" דירה תיאורטית על סמך קבועים שמוכנים לעסקאות, שכוללים משתנים כמו מיקום הדירה, גודלה, הגיל שלה ועוד. כך מתקבל מדד שמשקף ממוצע ארצי לכל סוגי הדירות.
לעומתו, המדד השני הוא מחירים ממוצעים "טיפשים" של שכר דירה, שאינו מתחשב בתכונות של הדירות שהושכרו. שכר הדירה הממוצע בסוף יוני הגיע ל-5,086 שקל בחודש, עלייה של 1.9% לעומת שכר הדירה הממוצע בסוף השנה שעברה.
במצב שבו כל הדירות בארץ היו זהות באיכותן, העליות של שני המדדים היו אמורות להיות זהות. ואולם במצב שבו מדד שירותי דיור עולה ב-50% יותר מאשר עליות המחירים, המשמעות היא שהשוכרים פונים לשכור דירות זולות יותר ואיכותיות פחות.
באילו דירות מדובר?
את זה כמובן לא ניתן ללמוד מהמדדים, אך ניתן להעריך: מדובר בדירות ישנות יותר, אולי קטנות יותר, ואולי בדירות חדשות שנמצאות באזורים שאינם אזורי ביקוש, ושיש בהם עודפי היצע. לסיכום: המספרים מלמדים כי השוכרים בעת הזו נאלצים להתפשר, כדי למתן מעט את עליית מחירי השכירות.
ומה קורה עם מחירי הדירות?
מדד מחירי הדירות המסכם של הרבעון השני של השנה הסתכם בעלייה מינימלית של 0.1%, שלהערכתנו נובעת בחלק מהמקרים בתיקונים טכניים של ירידות מאוד חדות שנרשמו בו בחודשים הקודמים.
מי שתרם לעליות היו המחוזות "הקטנים": מחוז ירושלים רשם עלייה של 1.8%, חיפה של 1.5%, צפון 0.9% ודרום 0.7%. זאת, בעוד שהמחוזות "הגדולים", בעלי המשקל הגדול ביותר במדד, אלה של המרכז ותל אביב - רשמו ירידות. במרכז נרשמה ירידה של 1% ובתל אביב של 0.7%.
המחוז הבולט בעליות במדד הדו־חודשי האחרון היה ירושלים, שרשם עלייה מרשימה של 1.8%. ואולם הירידות שנרשמו בחודשיים שקדמו היו מרשימות אף יותר, והגיעו ליותר מ-4%. לכן, העלייה הזו הביאה את מחוז ירושלים לסיים את הרבעון השני בירידת מחירים כוללת של 2.5%, והוא המחוז המוביל את מגמת הירידות הרבעוניות.
תל אביב הוא המחוז השני בסולם הירידות הרבעוניות, ובסך-הכול הירידות שנרשמו בו מגיעות ל-2.2%; מחוז המרכז הוא השלישי, עם ירידות רבעוניות של 1.4% בחיפה ובדרום הירידות הגיעו ל-0.8%, כשגם בחיפה נרשם תיקון טכני, אחרי שבשני המדדים הלפני אחרונים נרשמו בה ירידות כוללות של 2.2%, ורק מחוז הצפון רשם עלייה רבעונית של 0.6%. מכאן ניתן ללמוד שמגמת הירידות עדיין כאן, על אף הפלוס המינימלי שנרשם במדד החודשי האחרון.
האם ניתן לאפיין את הדירות שהעלו את המדד?
באופן ברור, הדירות שתרמו במידה הרבה ביותר לעליית המדד הן דירות חדשות. לא רק שמדד הדירות החדשות עלה בחצי אחוז, כשבלמ"ס ניכו מהנתונים דירות שנמכרו במסגרות מוזלות של "דירה בהנחה" נמצא, כי המחירים עלו במדד האחרון ב-0.9%. לאור זאת, ולאור העובדה שלא נמצא מדד לדירות יד שנייה, ניתן להסיק כי מחירי הדירות היד שנייה ירדו.
בלמ"ס סיכמו את העסקאות שבוצעו במהלך הרבעון השני של השנה והגיעו לנתונים פנטסטיים: המחיר הממוצע לדירה שנרכשה ברבעון הגיע ל-2.435 מיליון שקל. מדובר בשיא כל הזמנים, עלייה של כמעט 4% לעומת המחיר הממוצע של דירה שנרכשה ברבעון הראשון של השנה ושל כמעט 3% לעומת דירה שנרכשה בסוף השנה שעברה.
כשמדובר בעלייה כה משמעותית במחיר הדירה הממוצעת שנרכשת, בעוד שבמקביל מדד מחירי הדירות מצוי בירידה, המסקנה היא שתמהיל הדירות שנרכשו ברבעון השני של השנה כלל הרבה יותר דירות יקרות באופן משמעותי מהדירות שנרכשו קודם לכן.
אנו רואים עלייה גדולה מאוד במספר הדירות שנרכשו בתל אביב, ובמיוחד בדירות החדשות, שבהן, כפי שדיווחנו בשבוע החולף, נשבר שיא של חמש שנים.
כמו כן, נתונים משלימים מבנק ישראל מעלים כי חלקן של משכנתאות על דירות במחירים של 5 מיליון שקל ומעלה מצוי בימים אלה ברמות שיא, דבר שמחזק את התזה ששוק הדירות של הרבעון השני של השנה הוא אמנם שוק קטן בהיבט של מספר עסקאות, אך כזה שנשלט בידי אוכלוסייה עשירה שיכולה לרכוש דירות גם בימים מאתגרים.
עצם זה שהם משפיעים במידה כה רבה על השוק יכול ללמד אותנו שציבור ממעמד הביניים נוטה בזמנים הללו לצאת מהשוק, ולשוב לשם בימים טובים יותר.
