שוק הדיור אולי נמצא בהאטה, אבל הכסף שמוזרם אליו דווקא ממשיך לגדול. האשראי לענף הבינוי והנדל"ן כבר תופס כ-40% מכלל האשראי העסקי, ובשנה האחרונה גדל ב-14%, ובאשראי הבנקאי לבנייה למגורים לבדו נרשמה קפיצה של 40%.
אלא שמאחורי המספרים הגדולים מסתתר שוק שנאלץ למצוא יותר ויותר פתרונות כדי להמשיך להתגלגל: יזמים מממנים דירות מוכנות במקום להוריד מחירים, מחפשים מקורות אשראי חלופיים, ומתמודדים עם עלויות בנייה גבוהות, מחסור בעובדים ובירוקרטיה שמאריכה את הדרך לקרקע ולהיתר.
● ינקי קוינט: "לו אני קבלן בשדה דב, אני מציין ומתעד את כל העיכובים - ומגיש אחר כך תביעה נגד המדינה"
● בכירה באוצר חשפה: העיר הדרומית שטיפסה לצמרת ביטולי העסקאות
בפאנל "מימון, תשתיות, הזדמנויות, בין מבצעים להנפקות: לאן הולך שוק הדיור?" בוועידת ישראל לנדל"ן של גלובס ובנק לאומי, תיארו בכירים בשוק את תקופת הביניים הארוכה שהוא מצוי בה. צחי דידי, מנכ"ל אביב מליסרון, הפנה חלק ניכר מן הביקורת למדינה וטען כי היא עצמה הפכה לרכיב המרכזי במחירי הדיור: "המדינה היא הגורם מספר 1 במחיר הדירה". לדבריו, בלי שינוי בשיטת שיווק הקרקעות, קיצור הבירוקרטיה והגדלת היצע העובדים הזרים, יהיה קשה לראות ירידה משמעותית במחירים.
צחי ארצי, ראש מערך הבנייה והנדל"ן בבנק לאומי, ביקש בתחילת הדיון לא להיבהל מהגידול באשראי. לדבריו, הבנקים מנתחים כל פרויקט לפי ההכנסות, ההוצאות והתשואה הצפויה בתנאי השוק הנוכחיים ומפעילים תרחישי רגישות מחמירים. לאחר מכן נבחן גם היזם עצמו, לרבות כלל פעילותו ויכולתו לשמור על תזרים לשנתיים קדימה. "אני לא מזהה משבר אשראי' אלא שוק יותר סלקטיבי ובררני", אמר.
מי שמרגיש היטב את השינוי בשוק הוא יובל גביש, יו"ר אמפא קפיטל, שנמצאת בבעלות קבוצת אמפא ומנורה מבטחים. גביש ביקש להדגיש כי האשראי החוץ-בנקאי אינו משמש רק חברות שלא מצליחות לקבל כסף מהבנקים. אמפא קפיטל, שמנהלת לדבריו 55 ליוויי פרויקטים, משתפת פעולה גם עם המערכת הבנקאית; כדוגמה הוא הזכיר עסקה בהיקף של יותר מ-700 מיליון שקל שביצעה יחד עם בנק לאומי לפני כחצי שנה.
לדבריו, אחרי שנים ארוכות במערכת הבנקאית, הוא מזהה כיום שינוי מהותי באופן שבו חברות נדל"ן צורכות אשראי. "הפלטפורמה של היצע האשראי והפתרונות למעשה שטוחה", אמר, והסביר כי חברות בנייה רבות פונות במקביל לבנקים ולגופים חוץ-בנקאיים, שמשמשים לא פעם כמקור מימון משלים ולא כתחליף.
היכולת לביצוע עצמאי הופכת קריטית בתקופה של מחסור בכוח אדם
אחד הביטויים לכך הוא המימון לדירות שכבר הושלמו אך טרם נמכרו. לדברי גביש, יזמים שמחזיקים מלאי של דירות קיימות או דירות שקיבלו טופס 4 עדיין מעדיפים שלא להפחית מחירים באופן חד, ולכן פונים לקבלת מימון ביניים כנגד המלאי. "מנסים למצוא פתרונות יצירתיים יחד איתנו לפני שמוכרים במחירים זולים", אמר. במצב הנוכחי, הוסיף, האשראי כבר אינו רק מנוע לצמיחה: "האשראי הוא להיות או לא להיות בתקופה של אי-ודאות".
גביש העריך כי חזרת הוודאות הפוליטית והגיאו-פוליטית עשויה לשחרר בחזרה לשוק הון של משקיעים שכיום נמנעים מהחלטות ארוכות טווח. במקביל, אמפא מסמנת את תחום התשתיות כאחד ממנועי הפעילות העתידיים שלה. לדבריו, המדינה צריכה להפוך את פיתוח התשתיות לפרויקט לאומי ולעודד גם הון פרטי ומוסדי להשתלב בו. בפרט, הוא קרא לרכז פיתוח נדל"ן סביב מוקדי תחבורה ציבורית ורכבות, באופן שיחבר את הפריפריה למרכז.
צחי דידי, מנכ"ל אביב מליסרון, פתח את דבריו באיחולי החלמה למנכ"ל מליסרון אופיר שריד, שיצא לאחרונה לחופשה מסיבות בריאותיות. "אני רוצה לאחל לאופיר שריד רפואה שלמה ושולח חיבוקים לו ולמשפחה שלו. מקווים שנשמע בשורות טובות בהקדם", אמר.
משם עבר דידי לדבר על אחד המהלכים הבולטים של החברה השנה - הקמפיין בכיכובה של גווינת' פאלטרו לפרויקט 51 פארק בהרצליה. לדבריו, הבחירה בפאלטרו לא נבעה מקושי למכור אלא מהרצון למצב את הפרויקט כמוצר דגל. 51 פארק כולל כ-650 יחידות דיור, בין קניון שבעת הכוכבים להרצליה פיתוח, ולדברי דידי נמכרו בו בתוך זמן קצר יותר מ-180 דירות.
אבל כשעבר הדיון מהשיווק לבנייה עצמה, הטון השתנה. אביב מליסרון מחזיקה חברת ביצוע ופועלת לדבריו לשלוט ככל האפשר בשרשרת הבנייה. דידי טען כי עבור יזם שמחזיק צבר של יותר מ-14 אלף יחידות דיור, היכולת לבצע עצמאית הופכת קריטית בתקופה של מחסור בקבלנים ובכוח אדם.
אלא שלדבריו, הבעיה מתחילה עוד לפני שעולים על הקרקע. "היום לבנות לוקח פחות זמן מאשר להגיע למצב שאתה יכול לבנות. לבנות זה החלק הקל", אמר. דידי הפנה אצבע כלפי שיטת שיווק הקרקעות של המדינה, שבה הזוכה הוא במקרים רבים המרבה במחיר, וטען כי התוצאה מתגלגלת בסופו של דבר למחיר שמשלם הרוכש.
לדבריו, יזם יכול לזכות בקרקע ולשלם עליה, אך להמתין כשלוש שנים עד להשלמת עבודות הפיתוח וקבלת החזקה. בתקופה של ריבית גבוהה, הפער הזה מייצר עלויות מימון של עשרות מיליוני שקלים. דידי הציע בין היתר לדחות את תשלום הקרקע עד למועד מסירתה בפועל ליזם. "למה אנחנו צריכים לממן את המדינה, כשמחיר הקרקע רק הולך ועולה והכול מתגלגל למחיר הסופי?", שאל.
"נערכים לפחות לעוד שנה לא טובה"
לכך מצטרף המחסור המתמשך בעובדים. דידי טען כי למרות הכרזות חוזרות על הגדלת מכסות העובדים הזרים, בפועל מספר העובדים שנכנסים לישראל אינו מספיק. "אם רוצים פה לזרז ולהוריד מחירים, תייעלו את הבירוקרטיה, תכניסו לפה כמה שיותר פועלים מקצועיים זרים ותשנו את השיטה של איך אתם מוכרים פה קרקעות", אמר. "בסופו של דבר אתם רק שופכים עוד ועוד דלק למדורה".
אפי שקדי, בעלי אפי קפיטל, הצטרף לביקורת על מצב כוח האדם. לדבריו, לאחר 7 באוקטובר נגרעו מהענף כ-90 אלף עובדים פלסטינים, ובחלק מהמקצועות - בהם חשמל, אינסטלציה, מיזוג ואיטום - טרם נמצא להם תחליף מספק. התוצאה, לדבריו, היא לא רק התייקרות ישירה בבנייה אלא גם התארכות משך הפרויקטים ועלייה בתקורות ובהוצאות המימון.
שקדי סיפר כי החברה מכרה מתחילת השנה יותר מ-500 דירות, בעיקר בפריפריה, אך העריך כי החולשה בשוק עדיין רחוקה מסיום. "אנחנו נערכים לפחות לעוד שנה שתהיה לא טובה", אמר. לדבריו, חברות שלא יתאימו את התזרים שלהן להמשך הדשדוש עלולות להיקלע לקושי. את החולשה הוא ייחס פחות לריבית או לביקוש המבני לדירות, ויותר לאווירה הכללית ולחוסר הוודאות.
גם העלייה בביטולי עסקאות הגיעה לדיון. ארצי מלאומי אמר כי אמנם נרשם גידול במספר הביטולים לעומת שנים שבהן התופעה הייתה כמעט אפסית, אך ביקש להעמיד את הנתונים בפרופורציה. לדבריו, "הרוב המוחלט של העסקאות מגיע לכדי מימוש", ובמיוחד בקרב רוכשים שקנו דירה למגורים ומאמינים בפרויקט ובאזור.
שמאי קמה, מנכ"ל אשטרום מגורים להשכרה, הציג מנגד את שוק השכירות ארוכת הטווח כאחד התחומים שעשויים לצמוח מתוך הקושי לרכוש דירה. לדבריו, אף שכ-30% מהדירות בישראל מושכרות - שיעור שאינו רחוק ממדינות OECD - רק שיעור זעום מהן מוחזק במקבצים בבעלות מוסדית או אחודה. הוא קרא למדינה לשחרר עוד קרקעות לטובת התחום ולייצר לשוכרים חלופה יציבה לבעלות על דירה.
*** גילוי מלא: הוועידה בשיתוף בנק לאומי, חסות ראשית קבוצת אשטרום. בחסות: אמפא קפיטל, פרופדו, פישר , (.FBC & Co) אביב מליסרון ובהשתתפות: נתיבי ישראל ועדן החברה לפיתוח כלכלי ירושלים.
