העיר פראג מעלה בעיקר אסוציאציות לחופשה רומנטית, אבל יש ישראלים שמבחינתם בירת צ'כיה היא גם יעד להשקעות נדל"ן. "בצ'כיה אין מס רכישה. לא על הנכס הראשון ולא על העשירי. יש עליות ערך שוטפות והכלכלה יציבה, ומדובר גם במדינה מאוד ידידותית לישראל", מונה עמוס אוזן לבקשתנו את רשימת היתרונות שגלומים בהשקעת נדל"ן בצ'כיה וספציפית בפראג שבה הוא מתגורר ומלווה משקיעים מזה שנים רבות.
עם אוזן שוחחנו במסגרת פרויקט מיוחד של כסף בקיר, פודקאסט הנדל"ן וההשקעות של גלובס, שפותח צוהר להשקעות נדל"ן במדינות שלא נמצאות בראש רשימת היעדים של הישראלים מעבר לים. בחלקו הראשון של הפרויקט עסקנו בגרמניה ובצרפת, ובחלק השני אנחנו מכוונים זרקור לצ'כיה ולגאורגיה.
● היעדים האירופאים שירדו מהרדאר של המשקיעים הישראלים | לא משקיעים עם העדר: חלק א'
צ'כיה: גודל הדירות וההשפעה של התחזקות השקל
הזכרנו שרק אחוז קטן מהמשקיעים הישראלים מגיעים לצ'כיה. איך אתה מאפיין אותם?
"יש המון אנשים שבאים לטייל בפראג ומתאהבים בעיר היפהפייה הזו, ואז אומרים 'נשקיע ונקנה פה נכס'. ויש כאלה שמעדיפים שלא לשחות עם הזרם. חתך הגילאים הוא מעל 30".
אילו סוגי נכסים מעניינים אותם בעיקר, ומה רמות המחירים הממוצעות?
"בפראג יש דירות יד שנייה בבניינים היסטוריים, בשכונת וינהורדי למשל (רובע פראג 2 - ג.ל), ויש גם דירות חדשות מקבלנים שנרכשות 'על הנייר' וזה בעיקר בפריפריה של העיר. יש מי שגם קונים במרכז העיר העתיקה לשימושים של השכרות קצרות טווח סטייל Airbnb".
אוזן מוסיף שההמלצה שלו, בטח אם זה נכס ראשון בעיר, היא להתמקד דווקא בהשכרה לטווח ארוך. לדבריו, "ראינו כיצד בקורונה ההשכרה ב־Airbnb נעצרה בבת אחת. כשמדובר בהשכרה לטווח ארוך יש יותר יציבות".
אוזן מתייחס גם למחירים ואומר כי "המשפחה הצ'כית הרבה יותר קטנה מהמשפחה הישראלית, אז אנחנו מתמקדים בדירות יותר קטנות. גם התשואה עליהן יותר גבוהה. לפיכך אני ממליץ על שניים־שלושה סוגים של נכסים. האחד הוא דירות סטודיו בשטח ממוצע של כ־30 מ"ר שמתאימות לסטודנטים, או להייטקיסטים צעירים. המחיר הממוצע הוא כ־6 מיליון קרונות צ'כיות, זה תלוי כמובן במצב הדירה והשכונה. בשקלים זה 850־860 אלף שקל.
"סוג נכס אחר הוא דירת שני חדרים בשטח ממוצע של 50 מ"ר, שכוללות בעצם סלון וחדר שינה, והמחיר הממוצע הוא 9 מיליון קרונות, ובשקלים 1.3־1.35 מיליון שקל.
"סוג נכס אחר, שבו לרוב התשואות פחות גבוהות מאשר בדירות הקטנות, הן דירות 3 חדרים, כלומר שני חדרי שינה וסלון, בשטח של כ־75 מ"ר. מחירן ינוע סביב 12 מיליון קרונות, או כ־1.75 מיליון שקל".
אוזן מזכיר את התחזקות השקל (המטבע הצ'כי נחלש לעומת השקל בכ־11% בשנה האחרונה - ג.ל) כיתרון שיש לשים לב אליו.
לאיזה תשואות אפשר לצפות?
"פראג היא יעד סולידי. התשואה השנתית נעה סביב 3.5%־4% בממוצע, אם כי לאורך זמן - ההשקעה משתלמת לאור עליות הערך שאני צופה שימשיכו בצ'כיה בכלל ובפראג בפרט לאור הביקושים הגבוהים".
כשמשקיעים בצ'כיה צריך לקחת בחשבון שעל דמי השכירות נגבה מס בגובה 15%. אפשר לקזז אותו מול הכנסות שונות, ולכן המספר בפועל נמוך משמעותית.
בלי מס רכישה ובלי הצמדה למדד תשומות הבנייה
לגבי מס במכירה (מס שבח), בצ'כיה גובה המס תלוי במספר השנים שבהן הנכס נמצא בבעלותכם. לאחר כעשור, המדינה לא גובה מס. אלא שבשל אמנת המס בין המדינות, בישראל כן תשלמו 25% מס בשל המכירה. אחד החסרונות של צ'כיה הוא קושי לקבל אשראי בבנקים מקומיים, ולכן רבים מהמשקיעים שאוזן מכיר עושים שימוש בהלוואות לכל מטרה שהם לוקחים בישראל.
"אם רוכשים נכס חדש מקבלן, יש אפשרות לפריסה של 85/15, כך שלא צריך להביא את כל הסכום כבר בהתחלה", הוא אומר ו"זורק" עוד סוכריה שישראלים יאהבו: "אין כאן הצמדה למדד תשומות הבנייה".
מה עוד חשוב להכיר לפני שנכנסים להשקעה בצ'כיה?
"הרבה פעמים ישראלים באים ומביאים את מה שהם מכירים מהארץ לתוך צ'כיה. לדוגמה רואים שהדירה בלי מזגן ובורחים. כאן יש בין שבועיים לשלושה שקצת חם, ולכן דווקא מערכת החימום זה מה שצריך להסתכל עליו.
"דבר נוסף הוא החלוקה הפנימית של הדירות. אצל הצ'כים, הרבה פעמים כשנכנסים לדירה יש מסדרון קטן שבו פושטים את המעילים וחולצים מגפיים. בארץ נכנסים לרוב ישר לסלון ולמטבח. לישראלים לפעמים לוקח זמן לעשות את ההתאמה".
גאורגיה: "תהפוך ליעד הכי מבוקש באירופה"
בניגוד לצ'כיה, שאינה נתפסת כמדינה שקורצת למשקיעי נדל"ן ישראלים, שמה של גאורגיה עולה בשנים האחרונות שוב ושוב בעולמות ההשקעה מחוץ לישראל. פעילים בתחום מספרים על ישראלים שרכשו נכסים בבטומי ובטביליסי הבירה, אך עדיין לא מדובר בשיטפון.
"אנחנו עדר. אז אנשים היום בקפריסין והולכים לקנות ביוון, ורק כעת מתחילים לשמוע על גאורגיה. אני אומר לך שבשנים הקרובות גאורגיה תהפוך ליעד הכי מבוקש באירופה", מצהיר עו"ד אשר אלבז, שעוסק שנים רבות בשיווק נדל"ן בישראל, והחל לפעול בגאורגיה לפני כארבע שנים, לדבריו בצורה מקרית.
"הגעתי למדינה בעקבות עסקה שבה ביקשו ממני לייצג איש עסקים מישראל. כשהגעתי לטביליסי, התוודעתי גם להשקעות ולהרבה עסקאות מעניינות. כך בעצם התחלתי להיות בעצם על הקו", הוא משתף.
זו הצהרה רצינית שגאורגיה תהפוך ליעד המועדף על ישראלים. למה אתה חושב שזה יקרה?
"זו מדינה שמתגוררים בה 3.7 מיליון תושבים בלבד, ומגיעים אליה בכל שנה 7־8 מיליון תיירים - בעיקר מאירופה, מרוסיה ומאוקראינה, לכן נבנות בה הרבה דירות נופש".
לדברי עו"ד אלבז, "המחירים הנמוכים מאוד קורצים. גם במלונות יוקרה תמצאו מחירים זולים, דבר שמושך הרבה זרים".
עו"ד אלבז מצביע על יתרונות נוספים: "יש שם תחושת ביטחון, שבין היתר נובעת מהעובדה שהנכסים נרשמים בטאבו על שמך, ובנוסף רואים עליות מחירים משמעותיות בשנים האחרונות".
נוסף לתיירות, למחירים הנוחים ולביטחון. מה עוד המדינה הזו מציעה למשקיעים?
"יותר זול לבנות, ולבנות מהר", אומר עו"ד אלבז.
עם זאת, גורמים מתחום הנדל"ן שעימם שוחחנו סיפרו שפעמים רבות בעבר בנייה של פרויקטים התעכבה למשך שנה ואפילו הרבה יותר מכך. הם ציינו גם שבתי המשפט המקומיים אינם ששים לקיים תהליכים מהירים, ולכן אם נקלעים למחלוקות, לא בטוח שהליכים משפטיים הם המתווה הנכון ביותר עבור משקיעים.
העיר התיירותית והעיר של הסטודנטים
בטומי וטביליסי הם שני היעדים המרכזיים למשקיעים בגאורגיה, ומבין השתיים נחשבת בטומי לזולה מעט יותר. "אנחנו מדברים על טווח מחירים של 80־100 אלף דולר לדירות שני חדרים (חדר שינה + סלון - ג.ל) מרוהטות בטביליסי. השכירות החודשית לנכסים כאלה עומדות על כ־1,500 דולר בממוצע. המחירים של נכסים מקבילים בבטומי נעים סביב 60־70 אלף דולר בממוצע".
עו"ד אלבז מציע הסבר לשונות בין שתי הערים - בעוד שהנכסים בטביליסי מכוונים לקהל יעד של סטודנטים, בבטומי הדגש הוא יותר על עולם התיירות.
נשמע שיש עוד הבדל: בבטומי נמצא משקיעים צעירים יותר, ובטביליסי משקיעים יותר מבוססים?
"זו גם התחושה שלי".
איך עובד נושא המימון של הנכסים בגאורגיה?
"הבנקים בגאורגיה, ויש הרבה בנקים, מאפשרים הלוואות בגובה של 50%־60% מערך הנכס בריביות של בין 3.5%־4%, שזה לא רע בכלל. כי התשואה מההשכרה נעה הרבה פעמים סביב 10%־12% שנתית".
בנושא המיסוי מסביר עו"ד אלבז כי "מס רכישה לא קיים בגאורגיה. ואילו מסים על הכנסות משכירות ומס שבח במכירה אינם קבועים, אלא משתנים לפי כל מקרה, וגם לפי תקופת החזקת הנכס". בשורה התחתונה, הוא מבהיר, שבהשוואה לישראל המיסוי נמוך יותר.
הוצאה אחרת, שחשוב להכיר, ונכונה לגאורגיה כמו גם לאזורים אחרים בחו"ל היא עמלת התשלום לחברת ניהול מקומית. "יש הרבה בניינים שנבנים מראש עבור משקיעים והיזמים מחברים אותך לחברת שמנהלת את הנכס, כולל ריהוט ומציאת שוכר, בעלות של כ־10% מההכנסות בשנה. הכול מאוד מסודר, אבל צריך להיות פה ולראות בעיניים", הוא מסכם.
