יש יתרון לגודל: ירושלים ותל אביב, הערים הגדולות ביותר בישראל במספר התושבים, וגם אלה שמובילות במספר היתרי הבנייה לפרויקטים חדשים, זכו לציונים הגבוהים בסקר הקבלנים של גלובס והתאחדות הקבלנים. הסקר נערך זו השנה השנייה, והוצג בוועידת ישראל לנדל"ן.
● טור סופ"ש | האשראי החוץ בנקאי מתנפח ותתפלאו לגלות מי אחראי לרוב הכספים שם
● הבועה של האלפיון העליון: שוק המגה־יוקרה מתנתק מהמשבר
נוסף לכך, העיר חיפה מתברגת גבוה יחסית - שינוי מרענן אחרי תקופה ארוכה שבה היא הייתה סמל לעיר שמפנה כתף קרה ליזמים. גם פתח תקווה ממוקמת בראש הדירוג, בפרמטר שהוא אולי החשוב ביותר לכל יזם שמגיע לעבוד בעיר. מנגד, בת ים - כוכבת השנה שעברה - הידרדרה משמעותית.
הסקר בודק מה דעתם של היזמים והקבלנים על הרשויות המקומיות איתן הם עובדים ובהן הם תלויים. מאות יזמים וקבלנים נקראו לדרג את העיריות לפי שלושה פרמטרים מרכזיים: שקיפות ואמינות, מהירות ויעילות, ונוחות ושירותיות.
בבסיס הבדיקה שלנו עומדת ההנחה, שכנראה כבר אין עוררין על תקפותה, שהשלטון המקומי בישראל הוא פרמטר קריטי ומרכזי בפתרון משבר הדיור. לא רק בגלל הכוח הגדול של העיריות - שדורשות ומקבלות בשנים האחרונות לא מעט כוח וסמכויות מהממשלה, אלא גם בגלל חולשת הממשלה - היעדר המשילות של השרים, וכמובן התעסקות בדברים "גדולים" ודחופים יותר מאשר טיפול בחיים עצמם.
תל אביב עוקפת בפרמטר השקיפות
תוצאות הסקר מצביעות על השונות הגדולה בכל הנוגע לפיתוח ולבנייה בכל עיר, לכל הפחות בעיני היזמים והקבלנים הבונים אותן. כולל הניסיון לחלץ את הערים מהסחבת הבירוקרטית הידועה לשמצה. ובכל מקרה, בסקר הנוכחי נעלמה המובהקות שהייתה בסקר של 2025. כרגע אין אף עירייה שנתפסת כמצטיינת בכל שרשרת התיכנון - השירותיות, השקיפות והמהירות שבה מקודמים פרויקטים.
בשנת 2026, העיר שבולטת לטובה היא שוב ירושלים, אבל בשינוי מאוד משמעותי לעומת הסקר אשתקד. אחרי שבשנה קודמת בחרו בה אחד מכל ארבעה או חמישה יזמים - 24% כראשונה בשקיפות ואמינות, 22% במהירות ויעילות ועוד, מספר הקבלנים שמיהרו לשלוף את שמה של העיר ירד דרמטית.
בירת ישראל עדיין מובילה בדירוג בנוגע למהירות בקידום התוכניות וכן בכל הנוגע לנוחות ושירותיות העירייה בעבודתה מול היזמים. עם זאת, בפרמטר השקיפות והאמינות תל אביב עקפה אותה, וירושלים ירדה למקום השני.
נראה שהשירותיות של ירושלים מול היזמים נשארה חזקה, אבל התפיסה החיובית, שמאוד בלטה אשתקד, של המערכת התכנונית בכל הנוגע להיבטי שקיפות ומהירות - נחלשה מאוד. זה אמנם נובע בין היתר מפיזור גדול יותר של תשובות ומעלייה גדולה בכמות המתלבטים, ללא שמישהו נטל ממנה את הבכורה, ועדיין.
במקום השלישי, הן בשקיפות ואמינות והן בנוחות ושירותיות, נמצאת העיר חיפה. לא טריוויאלי, אחרי שנים קשות וקיפאון די בולט בכל הנוגע לתכון ולבנייה בעיר.
העובדה שהערים הגדולות ביותר במספר התושבים מדורגות גם בצמרת דירוג הקבלנים לא נובעת בהכרח רק מהיקפי הבנייה הגדולים בעת הנוכחית. ככל שהערים גדולות יותר, גם מנגנוני האיזון, הפיקוח והבקרה הפנימיים שלהן בדרך כלל איכותיים יותר, כולל היכולת לגייס כוח אדם גדול ואיכותי, מה שמוכיח את עצמו גם בסקר.
"רמת גן הכי מעכבת תוכניות בנייה"
בצד השני של המשוואה, ממשיכה עיריית רמת גן לבלוט כמי שמערימה קשיים על יזמי הנדל"ן. היא "זכתה" למקום הראשון גם כעירייה "הכי איטית ומעכבת תוכניות והיתרי בנייה" (13% מהעונים) וגם כעירייה "הכי פחות שקופה ואמינה" (17%).
בכל הנוגע לעיכוב תוכניות, לא מדובר בהפתעה. ראש עיריית רמת גן מאז 2018, כרמל שאמה הכהן, נבחר בין היתר בשל הבטחתו למתן את קצב הבנייה בעיר, בעיקר בדגש על ההתחדשות העירונית שהעמיסה על התשתיות העירוניות ועוד.
באשר למספר היתרי הבנייה, מתחילת 2025 ועד סוף מרץ 2026, רמת גן ממוקמת במקום העשירי, עם 2,545 יחידות דיור בלבד. כרבע מירושלים או מתל אביב, ומתחת לערים כמו לוד, קרית גת ואופקים.
תל אביב ממשיכה עם הדואליות, שמוכיחה בין השאר עד כמה העיר דומיננטית בעיני היזמים, לטוב ולרע. 17% בחברו בה כעיר הכי שקופה ואמינה (מקום ראשון לטובה), אבל 11% בחרו בה כעיר הכי פחות שקופה ואמינה (מקום שני לרעה). 11% ציינו את חיפה כעיר איטית מעכבת קידום תוכניות (מקום שני לרעה), אבל 6% ציינו אותה דווקא כמהירה ויעילה (מקום 5 לטובה).
גם ירושלים, שמככבת כאמור כעיר מצטיינת, מופיעה במקום גבוה גם בדירוג השלילי. 7.5% ציינו אותה כעיר הכי פחות שקופה ואמינה (מקום 4 לרעה) ו־11% ציינו אותה הכי איטית ומעכבת תוכניות (חולקת את המקום השני עם חיפה).
ייתכן שגם פה, האתגר של התקופה האחרונה והקושי למכור דירות מחדד גם את קשיי הבירוקרטיה בישראל.
כך בדקנו: 18 הערים הגדולות ועוד 5 צומחות
הנתון הבולט ביותר בסקר הערים של גלובס והתאחדות הקבלנים לשנת 2026 הוא שיעור ההיענות הנמוך יחסית של הקבלנים והיזמים שענו לסקר. 159 קבלנים ענו על השאלות שלנו - שליש ממספר העונים לפני שנה.
נוסף על כך, רבים מהם לא הצביעו על עיריות ספציפיות, מה שגם בהתאחדות מזהירים שמדובר ב"נורה אדומה", שמלמדת עד כמה המצב בשוק קשה כרגע, לאו דווקא באזורים מסוימים. במחלקה הכלכלית של ההתאחדות מציינים שגם הסקרים הפנימיים שהם עורכים לאחרונה נחתכו מאוד במספר העונים.
בעת עריכת הסקר, הצגנו בפני הנשאלים קודם כול את 18 הערים בישראל המונות יותר מ־100 אלף תושבים. בסקר 2026 הכנסנו את מודיעין, שעברה השנה את רף 100 אלף התושבים, והוצאנו את כפר סבא שירדה מתחת הרף.
נוסף לכך, החלטנו לצרף עוד חמש ערים - ערים הצומחות בשנים האחרונות במהירות שיא. במבחן היתרי הבנייה שניתנו להקמת דירות מתחילת 2025 ועד מרץ האחרון, אפשר למצוא חמש ערים קטנות יחסית שקיבלו היתר ליותר מ־1,800 דירות - ושלא יישארו כאלה ככל הנראה לעוד שנים רבות.
בצמרת רשימת ההיתרים נמצאות הערים לוד, אופקים, נתיבות, קריית גת ואלעד.
שתי האחרונות, שמקדמות בין היתר שכונות חדשות המיועדות למגזר החרדי, החליפו את באר יעקב וקריית ביאליק, שנכנסו לסקר הקודם בשנה שעברה.
לא מן הנמנע שבאר יעקב וקריית ביאליק הן רק דוגמה לערים קטנות שנבהלו, במידה רבה של צדק, מצמיחה מואצת בבנייה ובפיתוח, ששכנעה אותם לעצור לרגע, לחשוב מחדש, ולעכל את המספרים הגדולים ואת הכמות האדירה של התושבים החדשים.
