האם שוק המגה־יוקרה בישראל מתנתק מיתר חלקי השוק? ב־2025 נקבע שיא שנתי של רכישת דירות ביותר מ־10 מיליון שקל. עד אז, השוק הייחודי הזה התנהל באופן דומה לשאר השוק. הנתונים המלאים על 2026 כמובן עדיין לא בנמצא, ובדרך כלל מתפרסמים במלואם הרבה אחרי סוף השנה, אך כשפונים לבדוק את העסקאות היקרות ביותר שבוצעו בשנה החולפת, שבין ראש השנה תשפ"ו לזה הקרב של תשפ"ז, נכון לעכשיו, הפרויקט שהניב את העסקאות הגבוהות ביותר במדינת ישראל, הוא מגדל רוטשילד 10 של חברת תדהר וזיו אבירם, ממייסדי מובילאיי.
● סקר הקבלנים 2026: ירושלים ותל אביב מובילות, רמת גן בתחתית הרשימה
● האשראי החוץ בנקאי מתנפח ותתפלאו לגלות מי אחראי לרוב הכספים שם
במגדל זה בוצעה העסקה הגבוהה ביותר לשנה החולפת, שעה שדירה בקומה ה־35 מתוך 42 קומות נמכרה ב־106.65 מיליון שקל. הדירה משתרעת על קומה שלמה בשטח של 656 מ"ר.
במקום הרביעי מצויה העסקה שבה רכש המיליארדר האמריקאי ביל אקמן דירה בפרויקט ב־70 מיליון שקל. במקום החמישי בסולם היוקרה לשנה החולפת מצויה דירת 303 מ"ר בקומה ה־39, שנמכרה ב־65 מיליון שקל.
עוד שני פרויקטים מגה־יוקרתיים שבלטו בשנה שעברה היו בנווה צדק: האחד פרויקט הרב קוק של גוב נדל"ן ואלמוגים החזקות ברחוב שמרלינג 5־7, שבו נמכרו שתי דירות בכ־60 מיליון שקל, והשני פרויקט של חברת משהר ברחוב אלעזר פינת עין יעקב, שבו רכש יזם ההייטק שלמה קרמר דופלקס בשטח של 530 מ"ר ב־91.4 מיליון שקל.
שתי העסקאות האחרונות ברשימת עסקאות המגה־יוקרה של השנה האחרונה, היו וילות שנרכשו בהרצליה פיתוח ב־59.7 מיליון שקל וב־80 מיליון שקל ברחובות בזל וקדושי השואה בהתאמה.
העסקה הגבוהה ביותר שבוצעה בשנה האחרונה בירושלים נסגרה בפרויקט של חברת האחים חסיד ברחוב שופן, מול תיאטרון ירושלים, שם נרכש פנטהאוז בשטח של 307 מ"ר ב־48 מיליון שקל.
פנטהאוז בנהריה נמכר ב־7.5 מיליון שקל
בחיפה שוק היוקרה מתאפיין בסדרי גודל אחרים לגמרי. העסקה היקרה ביותר בעיר בשנה החולפת הייתה זו שבמסגרתה נמכרה דירת דופלקס־פנטהאוז בפרויקט היוקרה הנשיא 99 ב־14 מיליון שקל. הדירה, ששטחה 260 מ"ר, נרכשה במקור לפני שבע שנים ב־13.15 מיליון שקל, אולם בין הרוכש, יזם ההייטק זאב קירשנבוים, לחברה היזמית, מלון נוף הכרמל חיפה, התגלע סכסוך משפטי סביב איכות הדירה. לאחר שניסיונו לבטל את העסקה לא הצליח בבית המשפט, הוא החליט עתה למכור אותה במחיר מעט גבוה ממה שקנה.
העסקאות היקרות ביותר בדרום הארץ נרשמו בשנה האחרונה באילת, ברובע 2 בשכונת שחמון, מעל לים, ובהן נמכרו קוטג'ים חדשים במחירים של 6.5־7 מיליון שקל.
בבאר שבע נמכר קוטג' ברחוב שרה לוי תנאי בשכונת הכלניות ב־4.6 מיליון שקל, וזוהי העסקה הגבוהה ביותר בעיר לשנה החולפת.
בצפון הארץ נמכרה דירת פנטהאוז ברחוב סוקולוב בנהריה במחיר של 7.5 מיליון שקל, מה שהיוו את העסקה היקרה ביותר בחלק הצפוני של המדינה בשנה החולפת.
באופן כללי, שוק היוקרה מתאפיין בריכוזיות רבה: 60% מהעסקאות מהשנה שעברה במחירים של 10 מיליון שקל ויותר, בוצעו בתל אביב; 20% בירושלים, 8% בהרצליה ו־12% בייתר המדינה. אין מדובר בנתון יוצא דופן לשנים האחרונות, שכן ב־2023 וב־2024 התקבלו נתונים כמעט זהים.
עלינו לסייג ולציין כי עקב הנוהג של רשות המסים לעכב פרסומים של עסקאות יוקרה, לעיתים חודשים רבים אחרי ביצוען, הרשימה ארעית, ומן הסתם תתעדכן סופית רק במהלך השנה הבאה.
2025: 635 עסקאות ב־10 מיליון שקל ויותר
בשנה שעברה בוצעו, על פי אתר רשות המסים, 635 עסקאות במחירים של 10 מיליון שקל ויותר. מדובר בשיא שגבוה ב־20% מהשיא הקודם שנרשם בשנת שיא העסקאות בנדל"ן, 2021. מדובר גם בשיא יחסי של עסקאות מסוג זה, שהיוו 0.7% מכלל העסקאות שבוצעו בשנה שעברה. עניין זה נובע, בין היתר, מזה ש־2025 היתה שנה חלשה בשוק, שבה בוצעו כ־90 אלף עסקאות, לעומת כ־103 אלף עסקאות שבוצעו ב־2024.
המספרים הללו מראים כי בעוד 2025 הייתה שנה חלשה למדי בשוק הדירות, ככל שמדובר בשוק המגה־יוקרתי היא הייתה שנה מוצלחת ביותר.
על פניו, מדובר בנתונים שמשקפים את הפערים המתרחבים והולכים בין ציבור קטן ואמיד מאוד, שיכול לרכוש לעצמו דירות ב־5, 7, 10 מיליון שקל, ואף יותר, לבין ציבור גדל והולך שמתקשה לרכוש לעצמו דירה אפילו בשליש מהמחירים הללו.
להערכתנו, לחוזק של שוק היוקרה יש שתי סיבות מרכזיות: הראשונה והפחות משמעותית היא רכישות של תושבי החוץ, השנייה, שתרמה הרבה יותר, היא גל רכישות חסר תקדים בהיקפיו של דירות יקרות בשדה דב.
חוסר יציבות לתושבי החוץ
נתחיל בתושבי החוץ. מנתונים שפרסמה סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר, גלית בן נאים, בשנה שעברה הם רכשו כ־1,300 דירות. זה נתון שרחוק מאוד ממספרי השיא של העסקאות שהם ביצעו לפני 20 שנה, שהיו גבוהים פי ארבעה מאלו שנרשמים עכשיו.
בן נאים בחנה גם את השווי החציוני של הדירות שהם רכשו בשנה שעברה, ומצאה שהם נעו בין 4 ל־5 מיליון שקל, ובמילים פשוטות, רק מיעוט מהעסקאות שלהם הגיע לרמה של 10 מיליון שקל ויותר. ואולם ככל הנראה בשנה שעברה בוצעו יותר רכישות כאלה.
להערכתנו, כחמישית מתוך ה־684 דירות שרכשו תושבי החוץ בירושלים בשנה שעברה, היו במחירים של 10 מיליון שקל ויותר, וזה אחוז גבוה מאוד בהתחשב בזה, שבכלל השוק מדובר במאיון העליון של העסקאות.
בתל אביב נרכשו באותה שנה 186 דירות על ידי תושבי חוץ, ולהערכתנו חלק משמעותי מהן משתייך ל"משפחת ה־10 מיליון שקל ויותר" .
אחד מהקשיים שעומדים במיוחד בפני תושבי החוץ כיום הוא חוסר היציבות הפוליטי והביטחוני בישראל ושער השקל שהמריא בכ־20% בשנתיים האחרונות, ומקשה עליהם במיוחד לרכוש כאן דירות. בירושלים רבים מהרוכשים חרדים, שכנראה עבור חלקם רכישת הנכס חשובה יותר מאשר תשלום היתר. ואולם אנשי נדל"ן מדווחים, כי רבים אחרים מהססים.
בתל אביב, הדברים רלוונטיים בעיקר לדירות בפרויקטים לאורך רחוב הירקון - הציר המועדף על תושבי החוץ, בגלל הנוף הנשקף ממנו לים.
ת"א הרוויחה שכונה והפסידה שדה תעופה
נחזור לשדה דב.
רובע שדה דב, על אף היותו מתחם מגה־יוקרתי - לא הרקיע שחקים לרמות כפי שנתקלנו בשנים האחרונות לאורך הרחובות הירקון, הרברט סמואל, שדרות רוטשילד, ואף שכונת נווה צדק.
בשנה שעברה בוצעו שם 76 עסקאות ברמה של 10 מיליון שקל ויותר.
זה "רק" הקרם שבקצפת, של מה שהחל במכרזי קרקעות שלא נראו כמותם ב־2021, והפך עד מהרה לתופעת נדל"ן שלא נראתה כמותה, מה שניכר מרישומי העסקאות ברשות המסים (ראו מסגרת). עד כדי כך הגל הזה היה גדול.
האם נכון היה להרוס את שדה התעופה הצנוע ולהקים תחתיו שכונה מגה־יוקרתית, או אולי המדינה הייתה צריכה להפקיע את הקרקעות הפרטיות במקום ולהמשיך להחזיק בשדה התעופה? עכשיו זו שאלה תיאורטית, אבל מה שחשוב לעניין זה היה השיקול שהנחה באמצע העשור הקודם את שר האוצר דאז משה כחלון, לקדם את שדה דב - לפיו צריך "להפציץ" את תל אביב בהיצע דירות גדול, כדי להוריד את מחירי הדירות בעיר הגדולה, ובעקבותיה - בכל המדינה. השיקול הזה הוכח כמוטעה. תל אביב הרוויחה שכונה מגה־יוקרתית אך הפסידה שדה תעופה.
אין ספק שהשוק המגה־יוקרתי התל אביבי הרבה יותר מגוון מזה הירושלמי, במיוחד בטווח המחירים הנמוך יותר, שפונה בעיקר לקהל הישראלי. המאפיין המקומי של היוקרה התל אביבית הוא שיצר את התופעה הייחודית של שדה דב.
כיצד צפויה להסתיים 2026? נראה כי כשמדובר בכלל השוק, הרגישות למצב הפוליטי, הביטחוני, שער השקל ושיעורי הריבית יוסיפו להשפיע, כמו גם מידת האנטישמיות בעולם. בנוסף לזה אם שערוריית זיהום הקרקע בשדה דבר לא תיפתר, הדבר עלול להביא לירידות בעסקאות שם ולהשלכות חמורות על המתחם, היזמים הרוכשים, וגם על שוק היוקרה של השנה הבאה.
