מה עושים יזמים שלא מוכרים מספיק דירות, אבל נדרשים להמשיך לשלם לקבלני הביצוע וגם הריבית על ההלוואות ממשיכה "לדפוק כמו שעון"? לוקחים כמובן עוד ועוד הלוואות. מתגלגלים. זו הסיבה המרכזית שבשנה האחרונה ההלוואות של יזמי המגורים בבנקים קפצו ב־40%, ושנגיד בנק ישראל פרופ' אמיר ירון אמר לנו השבוע בכנס הנדל"ן ש"אנחנו עוקבים אחר הפער בין ניצול האשראי לבין המכירות. אם נראה שהמתח הזה ממשיך ועולה לרמות גבוהות מדי, יש לנו כלים לפעול".
● הבנייה של אחד המגדלים הגבוהים בישראל נתקעה. זו הסיבה
● כ־13 מיליון שקל בשנה: מילגם בדרך למשרדים חדשים בפתח תקווה
ואולי ה"בלוף" הכי גדול בכל הנוגע ליכולת לרכוב ולשלוט בנמר החוב הנדל"ני, היא "מגבלת האשראי הענפי". העובדה שכדי למנוע ריכוזיות יתר בענף כלכלי בודד, שעלול לסכן את כל המערכת, נקבעה מראש בבנק ישראל ובפיקוח על הבנקים תקרת אשראי ענפית של 20%. במסגרתה, סך כל החבויות של ענף כלכלי מסוים בבנק - אשראי, ערבויות והתחייבויות אחרות - לא יעלה על 20% מסך החבות לאותו בנק. בעקבות זאת, אם חלילה נקלע לקטסטרופה, אפשר יהיה לסמוך על 80% הענפים האחרים שיעזרו לייצב את המערכת.
ולמה זה בלוף? בגלל ההפרדה המלאכותית למשל בין ענף הנדל"ן לבין ענף השירותים הפיננסיים, שלפיה אם בנק נותן הלוואה להקמת פרויקט בנייה היא נכנסת כמובן למגירת הנדל"ן, בעוד שאם הוא מייעד ההלוואה לגוף פיננסי היא נכנסת למגירה אחרת. זאת, למרות שכמעט באותו רגע היא כבר יצאה משם ועברה גם היא לממן את מפלצת הנדל"ן.
חגיגת ההלוואות בעיצומה
האנומליה שהייתה נכונה תמיד, מתחדדת בתקופה האחרונה. כשעל רקע מכירות נמוכות מול התייקרות הביצוע והחוב, היזמים והקבלנים נדרשים לעוד ועוד הלוואות - גם ואולי בעיקר ממקורות חוץ בנקאיים. רק שאלה מגייסים אותם, הבנתם נכון, מאותם בנקים. במילים אחרות: במקום שהקבלן ילך לבנק ללוות עוד כסף, כי כבר גדשה הסאה מבחינת היקף המימון הבנקאי שהוא יכול לקבל, הוא פונה לחברה חוץ בנקאית שמעמידה לו אשראי - שלפני רגע היא עצמה נטלה מהבנקים.
והחגיגה בעיצומה. לפי נתונים שהציגה בימים האחרונים רשות שוק ההון, בשנת 2025 פעלו בישראל כמעט 800 נותני אשראי שאינם בנקים. האשראי החוץ בנקאי שהוחזק על ידי הלווים הגיע בסוף השנה לכ־84 מיליארד שקל - מתוכו תיק האשראי רק לענף הנדל"ן הגיע ליותר מ־40 מיליארד שקל. הרוב המוחלט הן הלוואות ליזמים ולקבלנים (29.6 מיליארד שקל) ועוד 10.9 מיליארד שקל הלוואות דיור לאנשים פרטיים.
וזה אפילו לא נגמר בזה. עוד 17.2 מיליארד שקל מתיק האשראי החוץ בנקאי מסווג כ"חוב אחר" שניתן לאנשים פרטיים. סביר להניח שחלק לא מבוטל מהסכום משמש כהשלמת הון שונות למימוש חלום נדל"ני (מה שעדיין עדיף כנראה מחוב שניטל למימון חופשה בחו"ל). וכשלא מעט ישראלים מגלים באיחור ששערי הבנקים נעולים בפניהם לנטילת משכנתא עבור דירה שרכשו במבצע מפתה לפני שנתיים־שלוש ("תשלום רק במסירה"), הדרך לאשראי החוץ בנקאי הרבה יותר מהירה (למרות הריבית הגבוהה פי כמה).
אז ישראלים רבים לווים כסף מחברות חוץ־בנקאיות, אלא שכאמור, בצד השני של המטבע - הגופים הללו עצמם מגייסים את רוב הכסף מאותם בנקים. לא כהלוואה נדל"נית חלילה, אלא כהלוואה פיננסית. במספרים, מדובר ב־60% מהכסף של גופי האשראי הללו (61 מיליארד שקל), נתח שממשיך לגדול גם בשנים האחרונות.
ההמחשה שצצה בדוחות
דוגמה טובה לכך אפשר היה לראות למשל בדוחות למחצית שפרסמה מימון ישיר. החברה, שמסורתית מימנה בעיקר רכישות של רכבים בליסינג, סיכמה את הרבעון השני של השנה עם זינוק של יותר מפי 4 ברווח הנקי לכ־69 מיליון שקל, כשמחצית ממנו מיוחסת לפעילות המשכנתאות הצומחת שהשיקה החברה בסוף שנת 2021. ההכנסות שרשמה מימון ישיר מפעילות המשכנתאות ברבעון האחרון עמדו על 137 מיליון שקל - כפול מהרבעון המקביל.
ומאיפה הכסף שהיא מחלקת? האשראי לזמן קצר וארוך שהיא קיבלה "ממקורות מימון בנקאיים" עמד על 3.1 מיליארד שקל. כל הנחלים זורמים לים.
ולכן, אם חלילה עוד קבלנים יקרסו (נשיא התאחדות הקבלנים דיבר השבוע על 800 כאלה מתחילת השנה), אנחנו עלולים לגלות שפיזור האשראי וההגנה של ה־80% היא אשליה אופטית. שהמכה של המערכת הבנקאית יכולה להיות כפולה - פעם אחת מהאשראי הישיר בליווי הפרויקט, ופעם שנייה כשהחברות החוץ־בנקאיות לא יוכלו לשרת את החוב "הפיננסי" שנטלו מהן. ואיכשהו, תמיד אלה אנחנו שעלולים לשלם בסוף את החשבון.
כוכבי השבוע
מצוין: גפני הלך - רפורמות הנדל"ן יכולות להתקדם
משה גפני, יו"ר ועדת הכספים המיתולוגי, סיים השבוע את מסכת חייו הארוכה בכנסת. בענף הנדל"ן, גפני היה נושא הדגל שבלם במשך שנים רפורמות שניסו לעשות סדר או לכווץ מעט את התיאבון של המשקיעים, בעיקר בתחום המיסוי. הוא שמנע את ביטולה המוחלט של תקרת הפטור בהשכרת דירה (אחרי שנחתכה בחצי ואמורה הייתה להתבטל סופית), המסמוס של היוזמות לחובת דיווח על שכירות, הקושי לבטל בזמנו כליל את הפטור ממס שבח לבעלי מספר דירות ועוד.
כעת, לקראת לכתו, ברשות המסים מייחלים למערכת מיסוי ברורה והוגנת יותר. לא מדובר בהכרח ביותר נטל מס - בענף שעדיין גובה מס מחזור "טיפש" (מס רכישה) ללא שום קשר לרווח, יהיה או לא יהיה בעסקה, אלא בהסתמכות על שני מסים עיקריים, בדומה לכל השקעה. מס רווח (אותו מס שבח מפורסם) ומס על דיבידנדים (השכרת דירה).
בלתי מספיק: כוח ההרגל עולה לציבור מאות מיליוני שקלים
רוצים לראות כוחו של הרגל? תסתכלו על פעילות הקנייה והמכירה של ניירות ערך על ידי האזרח הישראלי בבנקים, בשעה שידוע לכל שמוטב לברוח משם לטובת בתי השקעות, שגובים עמלות נמוכות בעשרות אחוזים.
בפועל, אינספור ישראלים ממשיכים לנהל את השקעותיהם בבנקים. בשנה שעברה נרשמה עוד עלייה, של 7,775 חשבונות, לסך של 337,255 חשבונות כאלו בבנקים. וכמו שציינו השבוע ברשות ניירות ערך, "הבנקים, שבהם מועסקים מרבית היועצים (70% מהיועצים המורשים), ממשיכים לשמש כשחקן המרכזי בתחום הייעוץ להשקעות, ולמעשה מהווים את שער הכניסה המרכזי של הציבור לשוק ההון".
למה? כי ככה התרגלנו. ועבור הבנקים, כפי שהראה השבוע דוח רשות ניירות ערך, מדובר במשאבה של מזומנים. ב־2025 הרוויחו הבנקים 344 מיליון שקל מעמלות קנייה ומכירה. 89 מיליון הם לקחו למשל עבור קנייה עבורנו של מניות בחו"ל. הפראיירים לא מתים.
