היצע הדירות צפוי לעלות בקרוב, וככל הנראה גם אי-מימוש היתרי בנייה - כך עולה מנתוני מינהל התכנון שפורסמו בימים האחרונים. מנתונים אלה עולה כי עשר הערים שמובילות בהנפקת היתרי בנייה בשנה שעברה, מובילות גם בהיצע הדירות הלא מכורות.
● מדד מחירי הדירות מדדה, השכירות מעיקה, ומוכרי היד שנייה מורידים מחירים
● הנתונים חושפים: שמונה חברות בלבד אחראיות לרוב המכירות בשוק הנדל"ן הישראלי
● המדד החדש של הלמ"ס מגלה: איפה נרשמו ירידות בולטות במחירי דירות יד שנייה
הנתונים כלולים בדוח השנתי של מינהל התכנון לשר הפנים על פעילות הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה, ומהם עולה כי בשנה שעברה נקבע שיא במספר יחידות הדיור שלהן הונפקו היתרי בנייה על-ידי הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה ברחבי הארץ, שעה שמספרם הגיע לכ-84.4 אלף יחידות דיור חדשות - עלייה של כ-11.5% לעומת 2024, אז הונפקו היתרים לכ-75.7 אלף יחידות דיור.
ירושלים היא העיר המובילה במספר יחידות הדיור בהיתרי הבנייה שהונפקו - 8,444 בסך-הכול; אחריה תל אביב, שבה הוצאו היתרי בנייה ל-6,915 יחידות דיור; לוד עם היתרים ל-3,381 יחידות דיור; חיפה, שבה הוצאו היתרי בנייה ל-2,775 יחידות דיור; ובת ים, שבה הוציאה הוועדה המקומית היתרים ל-2,719 יחידות דיור.
פער בין ההיתרים להתחלות הבנייה
היתרי הבנייה הם ההליך הכמעט אחרון שמצוי באחריות רשויות התכנון המקומיות בדרך להתחלת בניית הפרויקטים, ועל כן חשיבותם בתחזית לגבי היקפי הבנייה הצפויים בעתיד הקרוב היא עצומה. ואולם לא תמיד יש הלימה בין רמות היתרי הבנייה להיקפי התחלות הבנייה.
בשנים האחרונות הדבר ניכר: בין 2020 ל-2025 הרשויות ניפקו היתרי בנייה לכ-40 אלף יחידות דיור, שטרם באו לידי ביטוי בהתחלות בנייה. הדבר ניכר במיוחד בין השנים 2020 ל-2024 - שנות הקורונה, ירידות הריבית וכמובן שיאי המלחמה בעזה ובלבנון.
ב-2025 קפצו התחלות הבנייה מצד יזמים שניסו לסגור חלק מהפערים שנותרו בשנים שעברו, אך עדיין מדובר בכמות גדולה מאוד של יחידות דיור שניתנות להקמה בכל רגע וללא שום חסם, אשר יזמיהן מעדיפים שלא לממש את הזכות. זאת במידה רבה לאור שיא היצע הדירות שמגיע לכ-85 אלף יחידות דיור חדשות לא מכורות. רק לצורך המחשה - בפער שנוצר בין היתרי הבנייה להתחלות הבנייה, ניתן היה להקים עיר מכובדת בסדר גודל של חדרה.
בלמ"ס החלו לסקור בשנה האחרונה את נושא ההיתרים הלא ממומשים, ומצאו למשל כי עד חודש מרץ השנה, 17% מהיתרי הבנייה שהונפקו ברבעון האחרון של 2024, כ-14% מההיתרים שהונפקו ברבעונים הראשונים של 2025 וכ-60% מההיתרים שהונפקו ברבעון האחרון של אותה שנה - - טרם מומשו. הנתונים, במיוחד אלה מ-2024, הם מדאיגים.
בעיית ההיתרים הלא ממומשים תחריף?
אם נשוב לנתוני ההיתרים של 2025 שהוציא מינהל התכנון, הם אומנם מרשימים, אך בדיקת גלובס מעלה כי ככל הנראה בעיית היתרי הבנייה הלא ממומשים תימשך ואולי אף תחריף - והפעם לא בגלל מגפה או מלחמה, אלא בגלל היצע הדירות.
על-פי הבדיקה שערכנו, יש זהות בין הערים שהובילו את היתרי הבנייה לבין הערים שמובילות את היצע הדירות החדשות הלא מכורות: מתוך עשר הערים המובילות במספר היתרי הבנייה, תשע מובילות גם את היצעי הדירות - ובראשן ירושלים, שבה מדדה הלמ"ס בסוף יולי 10,097 דירות חדשות לא מכורות; תל אביב, שבה נמצאו 9,725 דירות כאלה; בת ים עם 5,057 דירות; וחיפה, שבה נמצאו 4,116 דירות חדשות לא מכורות.
להערכתנו, בהינתן שהתנאים בשוק לא ישתנו בצורה משמעותית במהלך התקופה האחרונה (ועד כה 2026 לא נראית כשנה טובה מבחינת יזמי הנדל"ן), יזמים ימשיכו לוותר על מימוש היתרי הבנייה שקיבלו, משום שאינם רואים היתכנות כלכלית לפרויקטים שלהם במצב שבו קצב המכירות נמוך, ומכירת דירות דורשת מהם מבצעים פיננסיים מרחיקי לכת.
מי שכן יחליטו להמשיך לקדם את הפרויקטים שלהם, ייקחו ודאי בחשבון את מצב השוק ואת העובדה שהפרויקטים שלהם נכנסים לתחרות קשה מול פרויקטים רבים של יזמים אחרים, והדבר יוביל להגדלת היצע הדירות וללחץ גובר להורדת מחירים.
