ניתוח של 381 שכונות המיועדות להתחדשות עירונית מעלה פער משמעותי בין היקף הפוטנציאל התכנוני לבין המימוש בפועל: בכמעט מחצית מהשכונות שיעור המימוש אינו עולה על 10%, בעוד שרק ב־13 שכונות מומש 60% או יותר מהפוטנציאל להתחדשות. בראש הרשימה נמצאות רמת אשכול בירושלים, עם שיעור מימוש של 91.6%, ושכונת הראשונים ברמת גן, עם 87.8%.
הבדיקה, שביצעו מרכז הנדל"ן ומדלן לקראת פסגת ההתחדשות העירונית השנתית, בחנה נכון לינואר 2026 את מצבן של 381 שכונות ב־54 ערים. בסך הכול כוללות השכונות שנבדקו כ־1.21 מיליון יחידות דיור המיועדות להתחדשות עירונית. אלא שמתוכן רק 201,717 יחידות דיור, 16.7%, נמצאות כיום באחד משלבי המימוש: 64,607 יחידות דיור נמצאות בשלב הבקשה להיתר, 39,616 קיבלו היתר בנייה ו־97,494 כבר אוכלסו.
הנתונים ממחישים את הפער בין קצב התכנון לבין ההתקדמות בשטח. ב־2025 אושרו תוכניות בהיקף שיא של כ־76 אלף יחידות דיור, אך מספר היתרי הבנייה עמד על כ־28.9 אלף דירות בלבד, כאשר הוצאת ההיתרים נמצאת במגמת ירידה. בשנים האחרונות המדינה ניסתה לצמצם חלק מהחסמים בתחום, בין היתר באמצעות הסכמי מסגרת חדשים בהיקף של 210 מיליון שקל שנועדו לתמרץ רשויות מקומיות להאיץ הוצאת היתרים, וכן באמצעות תקציבים לתכנון ולסבסוד תוכניות פינוי־בינוי בפריפריה בהיקף של יותר ממיליארד שקל.
אלא שהפער בין התוכניות המאושרות לבין הבנייה בפועל עדיין משמעותי. בין הגורמים לכך ניתן למנות אי־ודאות בנוגע למטלות ציבוריות, היטלים ולוחות זמנים, אשר עשויים להקשות על קידום פרויקטים גם לאחר אישור התוכנית.
"מחירים גבוהים ואוכלוסייה חזקה"
הפערים ניכרים גם בין הערים. רעננה מובילה בשיעור המימוש הממוצע, עם 34.7%, ואחריה רמת גן עם 32%. מנגד, בבית שמש עומד שיעור המימוש על 6.8% ובבני ברק על 7.5%.
בתל אביב, שבה נבדקו 54 שכונות, שיעור המימוש הממוצע עומד על 23.6%, מעל הממוצע הארצי. עם זאת, גם בתוך העיר קיימים פערים גדולים. בנווה גולן ביפו שיעור המימוש עומד על כ־72%, ובחלק הצפוני של הצפון החדש על כ־70%. לעומת זאת, בכפר שלם, שבה כ־10,000 יחידות דיור, שיעור המימוש עומד על 3.2% בלבד. בנווה שרת עומד השיעור על 38.2%, כאשר כ־30% מהפוטנציאל כבר אוכלס.
לדברי טל קופל, מנכ"ל מדלן, השכונות שבהן ההתחדשות מתקדמת הן בדרך כלל שכונות שבהן מחירי הדירות גבוהים יחסית והאוכלוסייה חזקה, ולכן קיימת כדאיות כלכלית גבוהה יותר ליזמים. לדבריו, בשכונות עם מחירים נמוכים יותר המנוע העיקרי להתחדשות הוא בעיקר פרויקטים מסיבים של פינוי־בינוי, ופחות התחדשות בניינית. עוד הוא מסביר כי "במקרים של אי־מיצוי פוטנציאל ההתחדשות, אנחנו רואים סיבות שונות ומשונות לכך, כל שכונה והסיפור שלה. בין הבעיות שעוצרות את ההתחדשות: סוגיות של בעלות על הקרקע, מושע, התנגדויות לבנייה גבוהה בשכונה, דיירים סרבנים ועוד".
"שכונות עם ודאות תכנונית גבוהה"
דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלי מרכז הנדל"ן, מציין כי רוב השכונות שבהן שיעור המימוש עבר את הרף של ה־60% נמצאות באזורי ביקוש או בסביבתם, שבהם ערכי הקרקע מאפשרים כדאיות כלכלית גם ללא סבסוד ממשלתי. לדבריו, לצד הכדאיות הכלכלית, בולט גם תפקידן של הרשויות המקומיות ורמת הוודאות התכנונית: "רוב השכונות מצויות בתחומה של רשות מקומית שתומכת ומעודדה התחדשות עירונית. ולבסוף, הפרמטר החשוב ביותר הוא שכולן נהנות מרמת ודאות תכנונית גבוהה. במקומות שבהם היזמים ובעלי הדירות ידעו מה מותר לבנות ומה צפוי להיות מאושר, הפרויקטים התרבו. כשמוסדות התכנון, בפרט ברמה המקומית, נותנות לשוק ודאות - הוא כבר יודע לעשות את השאר".
