לפני כשבועיים דיווחה חברת קרסו נדל"ן כי נותרה ללא קבלן מבצע בפרויקט ההתחדשות העירונית "יובל הצעירה" בירושלים, לאחר שהעבודות הגיעו לכ־80% השלמה הנדסית. הקבלן, חברת נטע ליפשיץ, הודיע ב־24 בספטמבר כי לא יוכל להמשיך בביצוע, ויומיים לאחר מכן קיבל הודעת סילוק יד מהפרויקט. זמן קצר לאחר מכן הגיש הקבלן, שצבר חובות של כ־79 מיליון שקל, בקשה להיכנס להליכי חדלות פירעון.
● עבודות המטרו הגיעו לאזור שלכם? תיפרדו מהשטח לעשור הקרוב
● השכונות שבהן המימוש של התחדשות עירונית איטי במיוחד
קרסו פרסמה שכבר ביוני היא סיכמה שהתמורה לקבלן תוגדל, ונקבעו לוחות זמנים מעודכנים, מהלך שהפחית את הרווחיות הצפויה של הפרויקט לכ־12%. לפני כשבוע חתמו החברות היזמיות של הפרויקט, קרסו וקדמת היובל, עם דניה סיבוס על הסכם להשלמת 226 הדירות. השלמתן תוכננה לרבעון השני של 2027, אך קרסו עדיין בוחנת כיצד תשפיע החלפת הקבלן על לוחות הזמנים.
מקרסו נמסר בתגובה: "כפי שדווח באתר הבורסה, בעקבות הודעתה של חברת נטע ליפשיץ, הקבלן המבצע הקודם בפרויקט יובל הצעירה, על הפסקת עבודתה באתר ונטישת הפרויקט, פעלה קרסו באופן מיידי וחתמה עם דניה סיבוס על הסכם להמשך ביצוע העבודות וקידום הפרויקט להשלמתו. החברה עדכנה בזמן אמת את בעלי הזכויות ואת רוכשי הדירות בפרויקט, ותמשיך לעדכן אותם ככל שיהיו התפתחויות נוספות".
המקרה של קרסו הוא חלק ממגמה רחבה יותר בענף הבנייה, שבה קשיים כלכליים של חברות ביצוע מובילים להפסקת עבודות ולניתוק התקשרויות עם יזמים באמצע הפרויקט. כך, בפרויקט של אפריקה ישראל בנס ציונה הופסקה ההתקשרות עם חברת מ.ג.א.ד, והחברה חילטה ערבות של הקבלן בסך 7 מיליון שקל. במקרה נוסף, חברת אורון הפסיקה את ההתקשרות עם מ.ג.א.ד בפרויקט בראשון לציון וחילטה ערבות של הקבלן בגובה 6 מיליון שקל.
לפי בקשת חדלות הפירעון של מ.ג.א.ד, התייקרות תשומות הבנייה והיעדר הצמדה מספקת בחוזים הפכו חלק מהפרויקטים להפסדיים. החברה טענה כי הפסקת ההתקשרויות וחילוט הערבויות החריפו את מצבה הכלכלי.
מאורון נדל"ן נמסר: "כתב התביעה מתברר בימים אלה בבית המשפט". מאפריקה ישראל לא נמסרה תגובה.
המקרים ממחישים כיצד מצוקה של קבלן מבצע עלולה להפוך לבעיה של היזם, גם כשהפרויקט כבר נמצא בשלבים מתקדמים, ולפגוע גם ברוכשי הדירות שממתינים לקבלת ביתם.
בעוד שהיזם נדרש למצוא קבלן חלופי ולהתמודד עם השלכות החלפתו על קצב הבנייה ועל מועד המסירה, הדיירים עלולים להתמודד עם עיכובים ואי־ודאות. הקבלן אולי יוצא מהתמונה, אבל האחריות כלפי הרוכשים נשארת אצל היזם - מהשלמת הבנייה ועד לעמידה בלוחות הזמנים ולאיכות העבודה. מה קורה כשהקבלן מפסיק את העבודה באמצע הפרויקט, ואילו צעדים יכולים היזמים לנקוט כדי לצמצם את הנזק?
1 המחיר של החלפת הקבלן באמצע הפרויקט
גורמים בשוק אומרים לגלובס כי החלפת קבלן במהלך ביצוע פרויקט היא אחד המהלכים המורכבים ביותר עבור יזם. לדבריהם, הפרידה מהקבלן היוצא עשויה להיות מלווה במחלוקות על תשלומים ועבודות שבוצעו, ולהקשות על מסירת האתר ועל חידוש הבנייה באמצעות קבלן אחר.
ככל שההליך מתארך, מצטברות הוצאות נוספות: מימון לתקופה ארוכה יותר, המשך העסקת גורמי הפיקוח ועלויות שוטפות של החזקת האתר. הוצאות אלה מתווספות לדרישות הרוכשים לפיצוי על איחורים במסירה, ועלולות לשחוק את הרווחיות גם בפרויקט שדירותיו כבר נמכרו וההכנסות הצפויות ממנו ידועות.
לפי אותם גורמים, בחלק מהמקרים יזמים מסייעים לקבלן שנקלע לקשיים כדי לאפשר לו להמשיך בביצוע, אך יכולתם לספוג עלויות נוספות מוגבלת, במיוחד בפרויקטים שבהם שיעור הרווח מלכתחילה מצומצם. כך נדרשים היזמים לשקול את עלות הסיוע לקבלן מול העלויות והעיכובים הכרוכים בהחלפתו.
ברקע מצביעים אותם הגורמים גם על קריסות של קבלני משנה, המבצעים עבודות כגון חשמל ואינסטלציה, שמקשות על הקבלן הראשי לשמור על רציפות הביצוע. להערכתם, הסיכונים הללו עשויים להביא יזמים להגדיל את הרזרבה התקציבית להוצאות בלתי צפויות, במיוחד בהתקשרות עם קבלנים קטנים.
יו"ר ארגון הקבלנים בתל אביב עמית גוטליב אומר כי החלפת קבלן מבצע היא אירוע קשה, שהיקף הנזק בו תלוי בשלב שבו נמצא הפרויקט. בשלב החפירה והדיפון, הוא מעריך, אפשר בתוך חודשיים־שלושה לערוך מכרז ולנסות להכניס קבלן אחר, כשהצורך בעובדים ובמערך ניהול עדיין מצומצם יחסית.
לקראת סיום השלד או לאחר השלמתו, הקושי גדול בהרבה: צריך למצוא קבלן פנוי בתקופה שבה, לדבריו, מספר הקבלנים והעובדים ירד, והחברות עסוקות בפרויקטים שכבר התחייבו לבצע. הקבלן הנכנס נדרש לבדוק בניין שלא בנה, לוודא שהעבודות בוצעו בהתאם לתכנון ולברר אילו תיקונים יידרשו.
גוטליב מספר כי בפרויקטים שאליהם נכנס לאחר קריסת קבלנים, נתקל בביצוע לקוי של קומות ושל חדרי מדרגות. לדבריו, "קבלן שנאבק לשרוד, עלול לצמצם עלויות ולהשתמש בצוותים פחות איכותיים, כך שהקשיים הכלכליים עלולים להתבטא גם באיכות הביצוע".
הסיכון הזה, מסביר גוטליב, נכנס למחיר שדורש הקבלן המחליף: הוא מתמחר גם את האפשרות שיידרש לתקן עבודות קיימות ואת האחריות לבנייה שביצע מישהו אחר. כך היזם עלול לשלם שוב על רכיבים שכבר נכללו במחיר המקורי, לצד מחיר ביצוע גבוה יותר ועיכוב שנוצר בזמן סילוק הקבלן ואיתור מחליף.
להערכתו, העלויות עשויות להגיע למיליוני שקלים, לעשרות מיליונים ובמקרים מסוימים אף למאות מיליונים. ההשפעה, הוא מדגיש, חורגת מהפרויקט הבודד: קריסת חברת ביצוע גורמת לבנקים ולחברות אחרות בענף להקשיח תנאים, בין היתר באשראי ובערבויות ביצוע. כשהסיכון הנתפס עולה, גם האשראי מתייקר והלחץ על חברות נוספות גדל. לדבריו, התנאים הקשוחים עלולים לדחוף גם קבלנים אחרים לקשיים. על רקע המשבר בחברות הביצוע, הוא אינו בטוח שהקריסה הנוכחית תהיה האחרונה בענף.
השמאי והמשפטן ארז כהן מסביר בשיחה עם גלובס כי "כשקבלן נוטש פרויקט באמצע הבנייה בשל קשיים כלכליים, שלושה גורמים נדרשים להסתנכרן מחדש: הגורם המממן, שצריך למצוא גורם ביצועי חלופי כדי למנוע את עצירת הפרויקט; הרוכשים, שנותרים באי־ודאות לגבי מועד המסירה וההתחייבויות שניתנו להם; והגורמים שמנהלים את ההליך המשפטי, ובהם כונס הנכסים ובית המשפט".
לדבריו, החלפת הקבלן מורכבת במיוחד בתנאי השוק הנוכחיים, שבהם קשה למצוא קבלן חלופי שיהיה מוכן להיכנס לפרויקט ולעמוד באותן התחייבויות של קודמו. "לא בטוח שאפשר למצוא קבלן שייקח על עצמו את אותן התחייבויות, וייתכן שיהיה צורך לשנות את מועדי המסירה וגם היבטים נוספים בעסקה. כל העסקה משתכללת מחדש, וזה מכניס את הפרויקט כולו לסחרור", הוא מציין.
הקושי אינו מסתכם במציאת קבלן חלופי. לדברי כהן, עצם העובדה שהפרויקט נקלע לקשיים עלולה להרתיע מחליפים פוטנציאליים, שיבקשו להבין אם מקור הבעיה הוא בהתנהלות הקבלן או במאפייני הפרויקט עצמו. לכך מצטרפים קשיים תפעוליים: הפסקת העבודה והחלפת קבלני ביצוע משבשות את התיאום בין הגורמים השונים, ועלולות לגרום לעיכובים משמעותיים ואף לנזקים.
גם הרוכשים עלולים להיקלע לסחרור כלכלי. מועד המסירה הופך לבלתי־ודאי, ובינתיים מי שכבר נטל משכנתה עשוי להמשיך לשאת בעלויות המימון, לצד תשלומי שכירות או הוצאות מגורים אחרות. במקביל, העלויות הנוספות שנוצרות בעקבות החלפת הקבלן עלולות לשחוק את רווחיות הפרויקט. "בשוק שנמצא בסטגנציה, לא בהכרח אפשר לגלגל את העלויות האלה למחירי המכירה, ולכן עלולות להיווצר עלויות בלתי מכוסות שמצמצמות את הרווחיות", אומר כהן.
כהן מזכיר גם פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון, שעסק בפרויקט מגורים בבת ים שבו הקבלן נקלע לקשיים והבנק המלווה וכונס הנכסים בחרו להשלים את הבנייה. העליון קבע כי במצב כזה, אין אפשרות להשלים את הפרויקט ולקיים את הסכמי המכר באופן סלקטיבי, תוך התנערות מהפיצוי המגיע לרוכשים בגין איחור במסירה. נקבע כי הפיצוי בגין תקופת האיחור שממועד תחילת הליכי מימוש השעבודים ואילך יקבל קדימות בכספי הפרויקט על פני החזר החוב לבנק.
"זו רעידת אדמה בתחום", אומר כהן. לדבריו, הפסיקה מיטיבה עם הרוכשים, אך גם מחדדת את הסיכונים של הגורמים המממנים, שעשויים להידרש לשאת בעלויות נוספות כשהם נכנסים לנעלי הקבלן ומשלימים את הפרויקט. לדבריו, הדבר עשוי להשפיע על עלויות המימון ועל נכונותם של בנקים לממן פרויקטים.
עו"ד מיכל ליבן־קובי, המייצגת את בעלי הדירות המקוריים בפרויקט "יובל הצעירה" בירושלים, אומרת כי עוד לפני עזיבת נטע ליפשיץ הגיעו הדיירים להסכמה עם קרסו וקדמת היובל על פיצוי בגין העיכוב במסירה.
לדבריה, העיכובים נבעו בין היתר מהמלחמה ומהמחסור בעובדים, הדיירים עודכנו על כניסת דניה סיבוס להשלמת העבודות, והיא מקווה שהמהלך יקדם את מסירת הדירות. היא מציינת כי מרבית בעלי הדירות אישרו את המתווה, והם כבר מקבלים פיצוי מוגדל. עו"ד ליבן־קובי מתארת את ההסדר כהוגן לשני הצדדים ומסבירה כי העדיפה לקדם פתרון שיאפשר את השלמת הבנייה וקבלת הדירות על פני התדיינות משפטית. היא מדגישה כי חוסנו הכלכלי של היזם משמעותי ליכולת להשלים את הפרויקט ולעמוד בהתחייבויות: "כשהוא מתקשה לשאת בהוצאות הנוספות, גם בעלי הדירות שפונו וגם מי שרכשו דירה בפרויקט עלולים להיפגע".
2 איך אפשר לצמצם את הסיכון
עו"ד אילן קרמר, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד פירון, מסביר כי מבחינת רוכשי הדירות, החלפת הקבלן אינה משנה את זהות הגורם האחראי כלפיהם. "הם קונים מהיזם, ואדישים לשאלה מה קרה לקבלן ואם צריך להחליף אותו". לדבריו, היזם נותר אחראי הן לעמידה במועד המסירה, לרבות פיצוי במקרה של איחור, והן לליקויי בנייה ולתיקונים. אין יריבות ישירה בין הרוכשים לקבלן המבצע, ולכן גם אם הקבלן נקלע לחדלות פירעון או הוחלף, האחריות נשארת אצל היזם.
כדי לצמצם את הסיכון, עו"ד קרמר ממליץ להתחיל כבר בבחירת הקבלן ולא להסתמך רק על ההצעה הזולה ביותר, אלא לבדוק את ניסיונו, את היקף הפרויקטים שהוא מבצע במקביל ואת יכולתו להקצות לפרויקט כוח אדם ומשאבים.
במהלך הבנייה חשוב להפעיל מפקח מטעם היזם, לעקוב אחר קצב ההתקדמות ולהתאים את התשלומים לאבני הדרך שהושלמו בפועל. במקביל, יש לשים לב לסימני אזהרה כמו ירידה במספר העובדים באתר, האטה בקצב העבודה או קשיים בתשלום לספקים ולנותני שירותים.
נוסף על כך, ממליץ עו"ד קרמר לדרוש מהקבלן ערבויות בנקאיות אוטונומיות לטובת היזם, בנפרד מהבטוחות שמקבלים רוכשי הדירות מכוח חוק המכר. חשוב גם לנהל יומן עבודה מסודר ולשמור את בדיקות המעבדה ואישורי התקינות של העבודות, כדי שקבלן חלופי יוכל להבין מה בוצע עד כה ולקבל את המשך העבודה ביתר קלות.
גם ההסכם עם הקבלן צריך להסדיר מראש את האפשרות להעביר את האתר לקבלן אחר, בלי להמתין בהכרח לסיום הליך משפטי, ולהתנות את החשבון הסופי עם הקבלן היוצא בהעברה מסודרת של האתר ובשיתוף פעולה עם מחליפו.
3 היתרון של קבלנים גדולים
לדברי עו"ד קרמר, בתקופה הנוכחית יש גם יתרון אפשרי לעבודה עם קבלנים גדולים, שעשויים להיות מסוגלים להזרים עובדים ומשאבים נוספים במקרה של עיכובים או קשיים. מנגד, עלותם עשויה להיות גבוהה יותר. לכן, הבחירה בקבלן צריכה להביא בחשבון לא רק את המחיר, אלא גם את היכולת שלו לעמוד בלוחות הזמנים ולהתמודד עם בעיות תוך כדי העבודה.
"קבלן גדול עשוי לדעת להדביק את הקצב אם מתעוררת בעיה, להוסיף עובדים ומשאבים בזמן אמת - דבר שקבלן קטן לא תמיד מסוגל לעשות", אומר עו"ד קרמר. עם זאת לדבריו, גודל החברה לבדו אינו מבטיח שהפרויקט יושלם ללא תקלות, ולכן יש חשיבות גם לבחינת מצבה, היקף התחייבויותיה והיכולת שלה להקצות לפרויקט את המשאבים הנדרשים.
