העסקה: פנטהאוז בקומה ה־33 בפרויקט אוטופיה בשכונת שדה דב בתל אביב נמכר ב־43 מיליון שקל. הפנטהאוז כולל 8 חדרים בשטח של 324 מ"ר, ולו שלוש מרפסות בשטח כולל של 144 מ"ר. המרפסות עם נוף פתוח לים, ובמרפסת המרכזית יש בריכה פרטית בשטח 28 מ"ר. הפרויקט הוא של קבוצת נחמיאס, והרוכש הוא איש עסקים ישראלי.
● דירה ישנה בלי חניה, ממ"ד ומרפסת - אז למה 7 קונים התנפלו עליה?
● השכונות שבהן המימוש של התחדשות עירונית איטי במיוחד
● מחירי הדירות יורדים, השכירויות עולות: מה קורה בשוק הדיור?
השכונה: שטחו של שדה התעופה לשעבר שדה דב שנסגר, חולק לשלושה מתחמי תכנון, שבהם מקודמים למעלה מ־30 פרויקטים, חלקם כבר בשלבי בנייה. המתחם הדרומי, ששמו "אשכול", הוא המתקדם ביותר מבחינת בנייה ושיווק דירות. במתחם זה, שבין רחובות אינשטיין בצפון, ש"י עגנון בדרום, אבן גבירול במערב ואשכול במזרח, מקודמים בשלב זה שבעה פרויקטים מטעם החברות: דן נדל"ן, י.ח. דמרי, ישראל קנדה, לוינשטיין־מטרופוליס־מבנה (שלושתן יחד), שיכון ובינוי, אביסרור וקבוצת נחמיאס.
בסך הכל מתוכננות בשדה דב כ־16 אלף דירות, מהן כ־5,000 יוקמו במתחם אשכול. כמו כן יוקמו במתחם זה 45 אלף מ"ר מסחר ו־145 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. מחירי הדירות במתחם נעים בסביבות 80 אלף שקל למ"ר בממוצע, אם כי ניתן למצוא גם עסקאות - לא רבות - ברמות של יותר מ־100 אלף שקל למ"ר ושל פחות מ־70 אלף שקל למ"ר.
הפרויקט: אוטופיה נמצא במגרש 103 של מתחם אשכול, ששטחו 5.2 דונם. לפי תוכנית תמ"ל 3001 (שכונת אשכול), יוקמו במקום 337 יחידות דיור במגדל בן 34 קומות, במגדל נוסף של 15 קומות ובשני בנייני בוטיק בני שבע קומות כל אחד. הוא צפוי להתאכלס לקראת אמצע 2029.
לפי נתוני רשות המסים, המחירים בפרויקט נעים בסביבות 85 אלף שקל למ"ר בממוצע, וכמה עסקאות שבוצעו בקומות הגבוהות של הפרויקט הגיעו לכ־90 אלף שקל למ"ר.
ניתוח: ניתן לנתח את העסקה בשני אופנים: הראשון - השוואה לדירות רגילות שנמכרו באזור לפי מחיר למ"ר, והשני - השוואה למחירי פנטהאוזים אחרים שנמכרו במתחם.
המחיר למ"ר בפנטהאוז שנמכר (כלומר כזה שלוקח בחשבון גם את שטחי המרפסות) מגיע לכמעט 110 אלף שקל. מדובר ברמה גבוהה ביותר של מחיר, שעולה ביותר מרבע על המחיר הממוצע של דירות בפרויקט.
עיון בעסקאות אחרות שכללו פנטהאוזים בשדה דב העלתה, שכולם נעו בסביבת 40־50 מיליון שקל. נכון שטווח המחירים מאוד גדול, אך הוא תוצר של שונות גדולה בין הפנטהאוזים לבין עצמם: יש כאלה שרואים מהם יותר את הים, או שקרובים יותר לים, יש כאלה שמצויים בקומה גבוהה יותר, יש שיותר גדולים בשטח ויש כאלה שמלווים בתכנון ייחודי וכו'. כל אלה, בתוספת לתחרות הקשה בין היזמים - משחקים תפקיד חשוב בקביעת המחיר הסופי.
בסופו של דבר הפנטהאוז המנותח אינו יוצא דופן משוק הפנטהאוזים במתחם, ולכן המחיר נראה סביר.
הערכת השמאי: "מדובר בעסקה חריגה גם ביחס לרמות המחירים הגבוהות בשדה דב. המחיר משקף כ־109 אלף שקל למ"ר בנוי, אך במקרה הזה המחיר למ"ר לבדו אינו מספר את הסיפור", אומר השמאי ארז כהן. "קהל היעד של דיור אולטרה־יוקרה מונה מספר מצומצם יחסית של רוכשים פוטנציאליים, ולכן מאפייני הנכס והייחודיות שלו משפיעים יותר על המחיר.
"מדובר בפנטהאוז שתופס קומה שלמה, עם מרפסת בשטח של 144 מ"ר, בריכה פרטית ונוף פתוח לים. עצם העובדה שמדובר בקומה שלמה מייצרת מוצר נדיר ומבודל, עם רמת פרטיות והיקף שטחי חוץ שקשה למצוא בנכסים אחרים. גם על רקע סוגיית הזיהום ואי־הודאות שעדיין קיימת באזור, העסקה משקפת את הפרמיה שנכסים ייחודיים מסוג זה יכולים לקבל".
דבר היזם: בר נחמיאס, משנה למנכ"ל קבוצת נחמיאס, אומרת: "על אף ששוק הדירות בתל אביב היה חלש יותר בשנה האחרונה, בסגמנט עסקאות היוקרה אנחנו לא רואים שינוי דרמטי בדפוסי הביקוש.
"אנחנו רואים עלייה ברמת הציפיות של הרוכשים בכל הקשור למפרט ולהתאמות אישיות. במקרה זה, להבדיל ממקרים שבהם רוכשי יוקרה בוחרים לקנות דירות ברמת מעטפת ולהשלים בעצמם את עבודות הגמר, העסקה כוללת דירה ברמת גמר יוקרתית, כאשר הבחירות וההתאמות נעשות כבר בשלב הבנייה ובשיח עם הרוכש".
