החיפוש התחיל בתקציב של כ־30 אלף שקל בחודש. בני זוג שחיפשו דירה בתל אביב בחנו אפשרות לגור במגדל יוקרה במרכז העיר, אך במהלך החיפוש הגיעו גם לבניין בקרבת הים. שם הוצגה להם דירת ארבעה חדרים, בשטח של כ־120 מ"ר עם מרפסת, תמורת 24 אלף שקל בחודש. הדירה מצאה חן בעיני בת הזוג, אבל לא סיפקה את כל מה שחיפשה. המתווך הציע לעלות לפנטהאוז.
● 100 מ"ר, ארבעה חדרים וממ"ד: בכמה נמכרה הדירה בחיפה?
● למה נתן חץ ודנה עזריאלי ויתרו על דירות במגדלים הכי נוצצים?
בסופו של החיפוש, מספר איב שמיאן, מתווך המתמחה בנכסי יוקרה בתל אביב שטיפל בעסקה, בני הזוג שכרו את הפנטהאוז תמורת 60 אלף שקל בחודש. המעבר לדירה מרווחת יותר, עם מרפסות גדולות ונוף לים, יותר מהכפיל את התקציב הראשוני. בחישוב שנתי מדובר ב־720 אלף שקל על שכר הדירה לבדו.
בירושלים, בעסקה שנעשתה לאחרונה בשכונת שערי חסד, שכר איש עסקים ישראלי בית תמורת 55 אלף שקל בחודש. אורן כהן, מתווך המתמחה בנכסי יוקרה בעיר, שטיפל בהשכרה, מספר כי באזורי היוקרה שבהם הוא פועל השוכרים הם בעיקר תושבי חוץ ואנשי עסקים בעלי ממון. במקרה הזה, הוצאות השכירות לבדן מגיעות ל־660 אלף שקל בשנה. גם בבירה יש מי שמוכן להוציא סכומים כאלה על מגורים בנכס שאינו בבעלותו.
עיון במודעות באתרים שמשווקים נכסי יוקרה לשכירות מעלה גם מחירים גבוהים עוד יותר. כך, באתר של סוכנות "נאות שירן", המתמחה בנכסי יוקרה, אפשר למצוא "דירה יוקרתית מול הים בפרויקט מגדלי טיילת דוד תל אביב", הפונה לדרום־מערב ב־35 אלף דולר לחודש - יותר מ־100 אלף שקל. הדירה בשטח 208 מ"ר בנוי, עם מרפסות בשטח 72 מ"ר, ארבעה חדרי שינה, שירותי קונסיירז' 24/7, חדר כושר ובריכת שחייה, והמחיר כולל שתי חניות. במודעה מצוין כי תהיה גמישות במחיר לדייר מתאים.
במגדל מאייר ברוטשילד מוצעת דירה בשטח 147 מ"ר, בקומה גבוהה, עם חניה ושירותי קונסיירז', ב־60 אלף שקל לחודש.
באתר סותביס מוצעת דירה במגדל ארלוזורוב, עם נוף לים, בריכה, חדר כושר וחניה, ב־80 אלף שקל לחודש.
אם יורדים מגבהי המגדלים לבתים פרטיים, וילה בהרצליה פיתוח, בשטח 600 מ"ר, קרובה לים ועם בריכה, מוצעת באתר סותביס ב־25 אלף דולר לחודש.
וילה בקיסריה, בשטח 260 מ"ר על מגרש בשטח חצי דונם, מוצעת ב־35 אלף שקל לחודש. היא כוללת כמובן בריכה בחצר.
המחיר לא יורד, גם אם הנכס ריק
העסקאות האלה מדגימות את המקובל בשוק היוקרה להשכרה, שבו ההוצאה על מגורים מגיעה לעשרות אלפי שקלים בחודש.
לשוק היוקרה יש במקרים רבים מאפיינים ייחודיים לו, ובמקרה זה הוא דווקא מתנהג דומה לשוק השכירות הרגיל - המחירים בעלייה.
שמיאן מציין כי מחירי השכירות בנכסים שבהם הוא מטפל לא ירדו, ובחלקם אף עלו, והוא מייחס זאת בין היתר לביקוש לנכסים חדשים ויוקרתיים בקרבת הים.
יש בעלים ש"מעדיפים להשאיר את הנכס אפילו ריק", הוא אומר, כדי שלא להפחית את המחיר.
מדוע אנשים שמסוגלים לשלם מאות אלפי שקלים בשנה על שכירות אינם רוכשים דירה? לכך יש כמה הסברים. ראשית, עצם היכולת לשלם שכר דירה גבוה אינה מלמדת שיש לשוכר הון מספיק לרכישת אותו נכס. שנית, לדברי המתווכים יש גם בעלי אמצעים שבוחרים לשכור גם אם הם יכולים לקנות. אצלם ההחלטה קשורה לשימוש בכסף (מעדיפים להשקיע את הכסף בדברים אחרים), לתקופת המגורים המתוכננת ולנכס המסוים שהם רוצים.
לתושב חוץ שמבקש לגור בישראל לתקופה מוגדרת, שכירות מאפשרת לבחור נכס בלי להתחייב לרכישה ולמכירה בהמשך. במקרה כזה, התשלום החודשי קונה גם את האפשרות לקבל בהמשך החלטה אחרת.
כהן מציע הסבר כלכלי לבחירה בשכירות: לדבריו, בחלק מנכסי היוקרה מדובר בבתים שרכישתם דורשת עשרות מיליוני שקלים, בעוד שהתשואה השנתית לבעלים משכירות היא 1.5%־2% משווי הנכס.
ניקח דוגמה: דירה בשווי 20 מיליון שקל שמושכרת ב־30 אלף שקל בחודש מניבה הכנסות שנתיות של 360 אלף שקל - 1.8% משוויה, לפני הוצאות ומסים. מבחינת השוכר, ההשוואה היא בין הוצאה שנתית כזאת לבין רכישת נכס ב־20 מיליון שקל והעלויות הכרוכות בכך.
לפי כהן, מי שיכול להפיק מהונו הכנסה גבוהה יותר עשוי להעדיף את השכירות. "אם אתה יכול לשכור לטווח ארוך, בכלל שווה לך", הוא אומר. עם זאת, השוואה מלאה צריכה להביא בחשבון את המסים והסיכון של החלופה שבה יושקע הכסף, את עלויות הרכישה והבעלות ואת השינוי האפשרי בערך הנכס.
מה מקבלים ב־30 אלף לחודש
אז מה בעצם אפשר לשכור בסכומים האלה? לדברי שמיאן, בתקציב של 20־30 אלף שקל בחודש אפשר למצוא דירות של עד ארבעה חדרים, בהתאם למיקום ולבניין.
מספר החדרים לבדו מסביר רק חלק מהמחיר: המפרט, הריהוט, העיצוב והקומה עשויים לשנות מאוד את המחיר, גם כשמדובר בדירות דומות באותו בניין.
כדוגמה הוא מתאר שתי עסקאות שבהן טיפל: דירה שהושכרה ב־24 אלף שקל בחודש, ודירה דומה בקומה גבוהה יותר באותו בניין שהושכרה ב־36 אלף שקל. לדבריו, הדירה היקרה יותר לא הייתה רק בקומה גבוהה יותר, אלא עוצבה ורוהטה ברמה יוקרתית. מדובר בפער של 50%, או 144 אלף שקל בשנה.
למחיר בחוזה מצטרפים גם דמי ניהול והוצאות שוטפות. לדברי שמיאן, גם לקוחות בעלי אמצעים מתייחסים להוצאה הזאת בעת בחירת הנכס. התשלום הנוסף לבניין עדיין עשוי להטות את הבחירה בין שתי חלופות.
הבעלים: תושבי חוץ ורוכשים ותיקים
התשואה הנמוכה והעלות הגבוהה מרחיקות משקיעים שמחפשים לקנות נכס למטרת השכרה, ולכן בעלי הנכסים המשכירים דירות יוקרה שונים מעט מפרופיל המשכירים בשוק הרגיל, וגם הם אינם קבוצה אחידה.
שמיאן מספר שחלק מהנכסים בשוק הזה שייכים לתושבי חוץ מצרפת, מרוסיה, מאיטליה ומבריטניה. נכסים אחרים שייכים לבעלי דירות שרכשו לפני שנים ולבעלי קרקע שקיבלו דירות בפרויקטים. נכסי יוקרה שמוצעים להשכרה
