על רקע השינויים בתנאי השוק והקשיים הכלכליים שמלווים פרויקטים רבים של התחדשות עירונית, יזמים רבים מבקשים לפתוח הסכמים ולהפחית את התמורות, ועולה השאלה מתי יש לכך הצדקה אמיתית.
● במחיר ממוצע של 2.7 מיליון שקל לדירה: העסקאות שמזיזות את השוק הקפוא
● רשות המסים הסתירה נייר "עמדה סודי", אך זה לא עזר לקבלן לקבל הטבת מס
חצי מהמקרים נובעים מהבטחות יתר
"סוגיית הפחתת התמורות צברה הילוך", אומר שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מחברת SK שמאות מקרקעין. "והבעיה העיקרית, עוד לפני שמגיעים לפן השמאי, היא דווקא הפן הפסיכולוגי: נוצר משבר אמון בין בעלי הדירות ליזם".
כהן מעריך כי בין 50% ל־60% מהמתחמים שבהם כבר נחתם הסכם מסחרי מתמודדים כיום עם הסוגיה של שינוי תמורות. לדבריו, לא בכל מקרה מדובר בניסיון של היזם לשפר את מצבו על חשבון בעלי הדירות, אך גם לא כל בקשה להפחתה מוצדקת.
לדבריו, כמחצית מהבקשות להפחתת תמורות נובעות מהבטחות יתר שניתנו לבעלי הדירות מלכתחילה, ללא בדיקה כלכלית מספקת. במקרים אחרים, הבקשות משקפות קשיים אמיתיים שנוצרו בתנאי השוק: "50% מהבעיות של הפחתת התמורות בכלל לא נובעות משיקולים כלכליים של השוק", הוא אומר. "בחרו את היזם שהציע הכי הרבה, אבל התמורות שהציע לא היו עומדות במבחן המציאות".
המחצית השנייה, לדבריו, נובעת מהתייקרות עלויות ההקמה של הפרויקט בשיעור של כ־15%־20% בשנתיים האחרונות, לצד פער בין ההכנסות הצפויות ליזמים לבין המציאות בשוק הדירות. "זו הסערה המושלמת: הפרויקט עולה יותר, והיזמים מקבלים פחות, ואז הם פשוט לא יכולים לעמוד במה שהבטיחו".
כשהיזם צודק - וכשהוא מגזים
כהן מציג כמה דוגמאות לפרויקטים בערים שונות שבהם ביקשו יזמים לשנות את התמורות שהובטחו לבעלי הדירות, וממחיש באילו מקרים נמצאה הצדקה להפחתה ובאילו מקרים דרישת היזם הייתה מוגזמת.
כך למשל, באחד הפרויקטים בירושלים, שבו תוכננו מגדלי מגורים, הובטחה לבעלי הדירות תוספת של 30 מ"ר לדירה החדשה. בהמשך ביקש היזם להפחית את התמורה בחמישה מ"ר בלבד. "בדקנו את הנתונים וראינו שהוא צודק", מספר כהן. במקרה הזה נמצאה הצדקה להפחתה, והצדדים התקדמו בהתאם.
בפרויקט אחר, בתל אביב, ביקש היזם להפחית את התמורה בדירות המגורים מ־18 מ"ר לחמישה מ"ר בלבד, ובשטחי המסחר מ־25 מ"ר לחמישה מ"ר. אלא שבדיקה כלכלית שערך כהן העלתה כי ההפחתה המבוקשת מוגזמת. בסופו של דבר סוכם כי בעלי הדירות יקבלו תוספת של 10 מ"ר במקום 18 מ"ר, ובשטחי המסחר תוספת של 11 מ"ר במקום 25 מ"ר. אחת הסיבות להפחתה הייתה שינוי במדיניות מוסדות התכנון, שהוביל לתכנון דירות קטנות יותר. לדברי כהן, מדובר באילוץ תכנוני שהשפיע על האפשרות לממש את הפרויקט בתנאים המקוריים, ולא רק בשיקול כלכלי.
דוגמה נוספת מתל אביב, ברובע 4, ממחישה את הבעיה שבהבטחת תמורות גבוהות מדי מלכתחילה. בפרויקט הזה הובטחה לבעלי הדירות תוספת של 28 מ"ר. לדברי כהן, מדובר בתמורה לא ריאלית ביחס למאפייני הפרויקטים באזור. "אם היינו מעורבים בתחילת הדרך, היינו אומרים כבר אז שההצעה הזאת לא עומדת במבחן המציאות".
היזם דרש לבטל את דמי השכירות ואת הערבות המשופרת, להעביר את דירות בעלי הדירות לקומות נמוכות יותר, להפחית את המפרט הטכני ולהטיל על כל דייר השתתפות של 130 אלף שקל בעלויות הבנייה.
בסופו של דבר, רוב הדרישות התקבלו, אולם דרישת היזם להשתתפות בעלי הדירות בעלויות הבנייה נדחתה. לאחר השינויים, התמורה לבעלי הדירות הופחתה מ-28 מ"ר לעשרה מ"ר.
לא רק כמה מטרים מקבלים
כהן מדגיש כי גם כאשר הבקשה להפחתת תמורות מוצדקת, יש לבחון את התמונה המלאה. בעלי הדירות מקבלים במסגרת הפרויקט דירה חדשה, שערכה עשוי להיות גבוה משמעותית מערך הדירה הישנה, לצד ממ"ד, חניה, מחסן ומרפסת שירות - בהתאם לתכנון ולהסכם.
"יש לא מעט מקרים שבהם לדיירים יש שתי אפשרויות: לעצור את הפרויקט או להמשיך אותו", הוא אומר. "אני הרבה פעמים אומר לדיירים שאם הייתי חושב שיש יזם שיכול לתת לכם יותר, הייתי ממליץ להחליף אותו. אבל אם בדקנו את הדוח והגענו למסקנה שהיזם לא יכול לתת יותר, כי בסוף גם צריך להבין את תנאי השוק. גם אם התמורה במטרים קטנה, שווי הדירה החדשה עשוי להיות גבוה ב-60%-80% בממוצע משווי הדירה הישנה, גם אם מדובר באותו שטח".
לצד זאת, כהן מצביע על אפשרות להפוך את הפחתת התמורות להזדמנות עבור בעלי הדירות. לדבריו, בהסכמי התחדשות עירונית רבים קיים מנגנון לחלוקת רווחים עודפים, שנועד לאפשר לבעלי הדירות ליהנות אם רווחיות הפרויקט תעלה בעתיד. כאשר היזם מבקש להפחית תמורות, ניתן לדרוש בתמורה להוריד גם את רף הרווחיות שממנו מתחילה חלוקת הרווחים.
למשל, אם בהסכם נקבע כי חלוקת הרווחים תתחיל כשהרווחיות תעלה על 18%, אפשר לנהל משא ומתן על הורדת הרף ל-16%. ככל שהרף נמוך יותר, גדל הסיכוי שבעלי הדירות ייהנו מחלוקת רווחים.
ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, מצטרף לדבריו של כהן ואומר כי: "הסכם חתום צריך לכבד. ירידה במחירי הדירות, עלייה בעלויות המימון או שחיקה ברווחיות אינן, כשלעצמן, סיבה מספקת להפחתת התמורות לבעלי הדירות. אלה סיכונים עסקיים שעל היזם להביא בחשבון בעת התקשרותו.
"לעומת זאת, במקרים שבהם חל שינוי תכנוני מהותי, השתנו באופן משמעותי זכויות הבנייה או נוצרה מניעה ממשית שלא הייתה צפויה בעת החתימה, בהחלט יש מקום לבחון מחדש את היתכנות הפרויקט - בכפוף להוראות ההסכם ולדין.
"גם במקרים כאלה, פתיחה מחדש של ההסכם צריכה להיעשות בשקיפות מלאה".
