רוב מי שמחזיקים בנדל"ן בברלין, כולל אלפי ישראלים שנהרו לשוק הצומח בשני העשורים האחרונים, זוכרים לרעה את רפורמת "מחיר גג לשכירות" שזעזעה את שוק הדירות בבירת גרמניה לפני שש שנים, ואפילו כיכבה בתקשורת הבינלאומית. היא כללה הפחתה שרירותית בעשרות אחוזים של שכר הדירה שמותר לגבות בעיר, פיקוח על החוזים הנחתמים והחזרים בעשרות אלפי אירו לדיירים ששילמו "יותר מדי". שנה אחרי שנכנסה לתוקף היא בוטלה על ידי בית המשפט לחוקה בקארלסרוהה, ונזרקה לפח האשפה של ההיסטוריה.
● מפעל בינה מלאכותית יוקם בתוך שבועיים? ההבטחה החדשה של אנבידיה
● בגרמניה תוהים: האם ישראל איבדה אפילו את הזכות להתאבל?
אבל לא המפלגה שיזמה אותה. בבחירות המקומיות שהתקיימו בברלין לפני כחודש, הפכה מפלגת השמאל "די לינקה" - שעמדה מאחורי הרפורמה כשותפה זוטרה בקואליציה שכיהנה אז - לפופולרית ביותר בקרב המצביעים בבירת גרמניה, עם קרוב ל־25% מהקולות. בסוף השבוע האחרון היא הודיעה על הצלחת שיחות הגישוש הראשוניות עם "הירוקים" והסוציאל־דמוקרטים בדרך להקמת ממשלה בברלין, כאשר הפעם היא עומדת בראשותה.
מדובר בהישג חסר תקדים למפלגה שנטועה עמוק בשמאל, ושהיא למעשה חלק מגלגול של המפלגה ששלטה במזרח גרמניה בשנותיה האחרונות, ומחזיקה בעמדות קיצוניות בנושא ביטחון (נגד הצבא הגרמני ונאט"ו), הגירה (בעד זכויות הצבעה למבקשי מקלט, למשל) וגם מותחת ביקורת חריפה על ישראל (הגדירה את הנעשה בעזה כ"רצח עם") ומתמודדת עם בעיית אנטישמיות בחלקים ממנה.
שרשרת עם הלוגו "מכסה לשכירות"
כעת, המפלגה צפויה לחדש את מה שהיא מגדירה כ"מאבק החשוב ביותר" שלשמו נבחרה ומה שהניב לה את ההצלחה האלקטורלית - הורדת מחירי השכירות בברלין.
ההסכמות הראשוניות של הקואליציה החדשה שהוכרזו ביום שבת האחרון, אחרי משא־ומתן מתוח, כבר מפחידים משקיעי נדל"ן המחזיקים בדירות בברלין. במסיבת העיתונאים שבה הכריזה על ההסכמות ענדה מי שאמורה להפוך לראש העיר הבאה של ברלין, אליף אראלפ, שרשרת שכיכבה גם במסע הבחירות שלה, שעליה נכתב Mietendeckel ("מכסה לשכירות"), כינויה של הרפורמה שנפסלה.
הצעד הראשון שאותו הבטיחה המפלגה לבוחריה הוא "הלאמה" של תאגידי דיור גדולים, חברות ענק שמחזיקות יותר מ־10,000 דירות בפורטפוליו שלהן. נכון לעכשיו מדובר בחמש חברות: Vonovia, Adler, Heimstaden, Covivio ו־DVI.
משאל עם שהתקיים בברלין בעבר הסתיים בתמיכה בהלאמת כל חברה שלה יותר מ־3,000 דירות, וניהול המלאי על ידי העירייה עצמה, לפי שיקולים חברתיים ולא רק כללי השוק החופשי. אך המשאל לא היה מחייב וממשלות עוקבות התעלמו ממנו. כעת, "די לינקה" ושותפותיה הכריזו כי "ירכשו" במחיר מקסימלי של 16 מיליארד אירו חברות ענק אלה.
מדובר בצעד סבוך, שכמוהו לא נעשה עד כה, ורוב כלי התקשורת בגרמניה העריכו כי הוא לא ייצא לפועל בקרוב. אבל הוא מספק למפלגות את האפשרות להציג מלחמה למען הדיירים. הממשלה הפדרלית הבטיחה לחסום אותו על ידי חקיקה, לא ברור אם ניתן לחייב חברות להסכים למחיר הגג, ואפילו אראלפ אמרה במסיבת העיתונאים כי ייתכן ש"תקופת החקיקה הנוכחית תוקדש להכנות למהלך". המטרה היא להוסיף כ־160 אלף דירות לניהול עירוני, מתוך כשני מיליון נכסים בבירת גרמניה.
אבל יש צעדים נוספים שהקואליציה הסכימה עליהם, שצפויים להשפיע יותר על בעלי הדירות הפרטיים המחזיקים בדירות בעיר. בין היתר, המפלגות החליטו למהר ולהשלים את "מאגר רישום החוזים" של ברלין, שבו העירייה תחזיק בכל חוזי השכירות, ותוודא כי בעלי הדירות לא לוקחים שכירות מעבר למחיר הפיקוח העירוני (מיטשפיגל).
תעריף זה, העומד על בין 7 ל־9 אירו למ"ר לדירות ממוצעות, נמוך הרבה יותר מהמחירים שנלקחים כעת בשוק הלא־חוקי שמתנהל בהסכמת בעלי הדירות והדיירים. אלו משלמים לפעמים 15 ־20 אירו למ"ר רק כדי להשיג מקום מגורים. ההסכם קובע כי התביעה בברלין תאכוף את האיסור, וכפי שחוקק בעבר, נסגרה הפרצה לפיה מותר להשכיר דירות מרוהטות במחירים מפולפלים. כמו כן, התביעה תעקוב אחרי השכרות לטווח קצר בניגוד לחוק.
בעלי דירות עם מספר נכסים "בינוני" צפויים להיות מחויבים לתת שיעור מסוים מהם לאוכלוסייה במעמד סוציו־אקונומי נמוך (WBS). כך גם בפרויקטים שייבנו על ידי העירייה. צעד זה יחוקק עד אמצע השנה הבאה. תיאסר העלאת שכר דירה בדירות שבבעלות תאגידים עירוניים ביותר מ־2% בשנה. השאיפה של העירייה לפי ההסכם החדש היא להעניק אישורי בנייה ל־100 אלף דירות, רבות מהם בתנאים ברי־השגה. אך הבטחות כאלו נשמעו בעבר גם ברמת העיר וגם ברמה הפדרלית, ולא יצאו לפועל בגלל קשיים חוקיים ותכנוניים.
שאלת המימון: גירעון של 68 מיליארד אירו
השאלה הגדולה היא מאיפה ימומן כל הטוב הזה. לברלין כבר יש גירעון של 68 מיליארד אירו. הממשלה הפדרלית הכריחה אותה לקצץ מדי שנה כמיליארד אירו מהתקציב שלה. מדינות מחוז אחרות, כמו בוואריה, מממנות למעשה את החיים בברלין במיליארדים מדי שנה ב"כספי איזון". התשובה עדיין לא ברורה. לפי החישובים שהוצגו על ידי הקואליציה החדשה, חסרים לה כחמישה מיליארד אירו בתקציב בלבד, מבלי לקחת בחשבון את כספי הלאמת חברות הנדל"ן הגדולות שאומרים להילקח כהלוואות עתק. הן הצהירו כי הסכום יושג על ידי "קונסולידציה" ו"תעדוף מחדש" של מדיניות תקציבית, כמו גם על ידי לקיחת הלוואות חדשות. כצעד מוחשי, הקואליציה מתכוונת לגייס כ־400 מיליון אירו בשנה באמצעות הגדלת המסים, אך לא ברור באילו מדובר. בעבר הוזכר כי "די לינקה" דורשת להגדיל את מס הקנייה של נדל"ן מ־6% משווי הנכס ל־8%.
כעת יתחילו הצדדים במשא־ומתן קואליציוני מפורט, בסגנון הפוליטיקה הגרמנית, שבה כל ההתחייבויות יועלו על הכתב, כולל מועדים לביצוע.
שוק הנדל"ן של ברלין ראה את תוצאות הבחירות הללו באות, והוא משותק לחלוטין - לפי דיווחי התקשורת ושיחות עם מתווכים - בחודשים האחרונים. ישנו היצע גדול של דירות למכירה, חלק מהן עם חוזים קיימים ומחייבים שבהם הדיירים משלמים יותר מהמחיר המפוקח ובעלי הדירות חוששים מהשלכות הפיקוח העירוני החדש. מחירי הדירות כבר ירדו בברלין ב־20% בשנתיים האחרונות. כפי שהיה עם הרפורמה הכושלת, המסר שברלין מעבירה למשקיעים בינלאומיים הוא כי הם אינם ממש רצויים בעיר. ראשת העיר החדשה של ברלין, המתגאה במסר זה, צפויה רק לחזק אותו.
