תמ''א 38 בנהריה. העיר הכמעט יחידה בצפון עם פרויקטי תמ''א 38 / צילום: פאול אורלייב
מספר התחלות הבנייה בפרויקטים של התחדשות עירונית קטן במידה משמעותית יותר מאשר בבנייה רגילה, כך עולה מנתוני התחלות הבנייה של הלמ"ס שפורסמו בשבוע שעבר.
● 2023 שברה שיאים בהתחלות בנייה שאינן למגורים. איזו עיר מובילה?
● המחוזי ביטל ערבות בנקאית של יזם ומתח ביקורת חריגה: "מקרה של חוסר תום־לב"
הריבית הגבוהה, משבר כוח האדם וחוסר הוודאות ששורר כיום בענף הבנייה מאיימים על הענף הזה הרבה יותר מאשר על בנייה רגילה.
על פי נתוני הלמ"ס, בשנה שעברה הוחל בהקמת 62 אלף דירות, מהן כ־14 אלף בפרויקטים של התחדשות עירונית: פינוי־בינוי, תמ"א 38/1, תמ"א 38/2 וסוגים אחרים של בניית חדש במקום ישן. אולם מנתונים אלה יש לנכות את כל הדירות שנהרסו במסגרת הפרויקטים הללו. לאחר הניכוי יוצא, שנטו התחלות הבנייה בשנה שעברה הגיעו ל־58 אלף דירות, והתחלות הבנייה במסגרת התחדשות עירונית - ל־9,800, כ־16%.
כשמדובר בעתות מלחמה, שבהן קיים צורך דחוף בהחלפת מאות אלפי דירות ישנות בדירות ממוגנות - אפשר בהחלט להתאכזב מהנתונים. כבר כתבנו בעבר כי קצב התחלות הבנייה הנוכחי נותן מענה של פחות מ־1% בשנה לכל הדירות הישנות, וזה ודאי שלא יכול להשביע רצון.
ולא נראה שיש תקווה לשינוי בענף הזה בעתיד הקרוב. בדיקת מספר התחלות הבנייה נטו (כלומר בקיזוז היחידות שנהרסו) מעלה כי ב־2023 חלה ירידה של 9% לעומת 2022; כשמדובר בהתחדשות עירונית הירידה מגיעה כבר ל־14.5%.
האזור הבולט ביותר בירידות היה מחוז הדרום, שבו סביר להניח כי המלחמה השביתה חלק ניכר מאתרי הבנייה ודחתה התחלות בנייה מתוכננות, ועל כן סך התחלות הבנייה ירדו ב־20% והתחלות בנייה במסגרת התחדשות עירונית ירדו בשליש.
השכירות לדיירים עולה מאות אלפי שקלים
מדוע התחלות הבנייה במסגרת התחדשות עירונית יורדות בקצב מהיר יותר מאשר התחלות בנייה רגילות? משום שמדובר בפרויקטים מורכבים יותר, ועתירי סיכונים ליזמים. אלה הרי מתכננים להרוויח מהפרויקטים הללו, כתוצאה ממכירת חלק מהדירות בשוק החופשי, בעוד שהיתרה תוקצה לדיירים הוותיקים, שבין מועד ההריסה של המבנים הישנים לאכלוס המבנים החדשים, עתידים לשכור דירות על חשבון היזמים - עלויות של מאות אלפי שקלים בחודש. די ליזמים באיחורים של מספר חודשים במסירת הדירות, כדי להפוך את הפרויקטים הללו להפסדיים.
המנוף התכנוני של הפיכת הפרויקטים הללו לכלכליים הוא "המכפיל", כלומר מספר הדירות החדשות, שמכירתן תביא את הפרויקט לרווח. בשנים האחרונות נקבעו לפרויקטים מכפילים נמוכים, כלומר מספר דירות קטן, שכן נראה היה שהריביות הנמוכות יקטינו בהוצאות היזמים, ומחירי הדירות הגבוהים יעלו את ההכנסות שלהם.
אולם הריביות טסו למעלה וההוצאות הפיננסיות שמוטלות כיום על היזמים גבוהות לאין שיעור מהחישובים שבוצעו בטרם החלו להקים את הפרויקטים. במצב שבו אין כוח אדם והעבודות באתרים מבוצעות בצורה חלקית, הפיגורים במסירת הדירות מובטחים, כשהשאלה היחידה שעל הפרק, מה יהיה אורכם. כל פיגור כזה משמעו מאות אלפי שקלים נוספים תשלומים לדיירים המתגוררים בשכירות, וכורח לפצות את רוכשי הדירות החדשים.
מצד שני, בפרויקטים של התחדשות עירונית, היזמים מחויבים בחוזים כלפי הדיירים ואינם חופשיים לדחות את תחילת הפרויקטים כאוות נפשם. לאור זאת, סביר להניח שלפחות במהלך השנתיים הקרובות אנו צפויים לראות מגמה של ירידות בהתחלות הבנייה בפרויקטים הללו, ובעיכובים במשא ומתן שמנהלים היזמים אל מול השכנים, דבר שעלול להשפיע על קצב הבנייה בהתחדשות העירונית עוד שנים קדימה.
אם בוחנים את הנתונים ברמה של אזורים גיאוגרפיים, המצב בדרום ובצפון הרבה יותר ממדאיג. שני המחוזות הללו, שתושביהם סופגים מכות קשות במהלך המלחמה - כמעט שלא על המפה של ההתחדשות העירונית, והפעילות הממשלתית לעידוד פרויקטים כאלה, אם קיימת כזו משולה לאפס.
במחוז הדרום הוחל בהקמת 480 יחידות דיור נטו, שליש פחות מאשר ב־2022. אין ספק שחלק מהנפילה בנתונים ניתן לייחוס למלחמה, ואולם העובדה שזו השנה השלישית ברציפות שבה ההתחדשות העירונית במחוז הדרום יורדת, מראה כי במחוז מתקיימת בעיה שורשית ועמוקה אף יותר מהבעיות הכלכליות והביטחוניות - אין היתכנות כלכלית לפרויקטים במחוז הזה, ברוב היישובים.
מהעבר אנו למדים, שבמקומות שבהם המדינה בונה באופן אינטנסיבי, וברוב ערי הדרום זה בדיוק מה שקרה בשנים האחרונות - יזמים פחות ייכנסו לפרויקטים של התחדשות עירונית.
בצפון קיימת בעיה עמוקה לא פחות. נהריה היא העיר היחידה כמעט שיש בה פרויקטים של התחדשות עירונית. ביתר ערי הצפון אין כמעט תמ"א 38 ולא פינוי־בינוי. אמנם ב־2023 נרשם גידול של 8% במספר התחלות הבנייה, אך אלה הגיעו בסך הכל ל־314.
השולטת המרכזית בבנייה במחוז ירושלים היא כמובן הבירה. בסך הכול נרשמו בשנה שעברה 990 התחלות בנייה בהתחדשות עירונית, ירידה של כ־10% לעומת 2022, אך עלייה משמעותית לעומת השנים שקדמו לה. ראש העיר משה ליאון סיפר השבוע לגלובס כי הוא מתמקד בהתחדשות עירונית בעירו, ומתנגד לבנייה בשטחים פתוחים.
אמר וגם עשה: לפני כחודש הוא התנגד לשיווק קרקעות של רמ"י להקמת 550 יחידות דיור במורדות משואה, ובשנים האחרונות התנגד גם לבנייה ברכס לבן ובמורדות הדסה עין כרם. מהנדס העיר יואל אבן מסר לגלובס כי העירייה הנפיקה ב־2022 ו־2023 היתרי בנייה ל־4,000 יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית. רובן המוחלט טרם באו לידי ביטוי בהתחלות בנייה, ובמצב הנוכחי סביר שהן יתעכבו עוד זמן.
במחוז חיפה נשבר שיא של התחלות בנייה, שעה שהוחל נטו בהקמת 1,024 יחידות דיור נטו במסגרת התחדשות עירונית, גידול של 20% לעומת 2022. מדובר במגמה מבורכת, אך בנתונים צנועים מאוד, שקשה מאוד להיות מרוצים מהם.
תל אביב: מלאי גדול של דירות לא מכורות
שני המחוזות המובילים מבחינת התחדשות עירונית מוסיפים להיות תל אביב והמרכז, אבל גם בהן נרשמו ירידות חדות. במחוז תל אביב נרשמו 4,753 התחלות בנייה, ירידה של כ־15% לעומת 2022. ואילו במרכז נרשמו 2,200 התחלות, ירידה של 23%.
בנוסף לבעיות הריבית והמלחמה, שני המחוזות הללו מאופיינים בהיצעי דירות גדולים. בסך הכול קיים בשני המחוזות הללו מלאי של יותר מ־37 אלף דירות חדשות לא מכורות, שמהוות כ־55% מכלל היצע הדירות בישראל.
במצב כזה יזמים רבים יעדיפו להמתין עם ייזום של פרויקטים חדשים, בטרם יימכר המלאי הקיים. כדי לסבר את האוזן, לפי קצב מכירת הדירות החדשות ב־2023, המלאי הזה יכול לספק את השוק ליותר משלוש שנים. לא בדיוק גורם שיעודד יזמים ליזום פרויקטים.
המסקנה ממצב העניינים אינה מעודדת. מציאות כלכלית וביטחונית גרועה, מביאה לירידה בהתחלות הבנייה ובמיוחד בהתחדשות עירונית. מציאות זו אינה צפויה להתפוגג בתקופה הקרובה, אך גם אם כן, יזמי ההתחדשות העירונית יהיו האחרונים לשוב לענף, והפגיעה תהיה גם בעתיד הרחוק יותר משום שהפעילות בתחום הזה מתחילה שנים לפני ההריסה.