*** הכתבה בשיתוף לשכת יועצי המס
במציאות של היום, בה הריבית אפסית, אפיקי ההשקעה אינם מניבים תשואות מרשימות ומחירי הנדל"ן מרקיעים לשחקים, רבים מאתנו נוטים לחפש השקעות מעבר לים. אחד מאפיקי ההשקעה הפופולריים על תושבי ישראל הוא השקעה בנדל"ן מניב בחו"ל, ובעיקר בדירות למגורים. במאמר זה אתמקד בשתי אופציות להשקעה בנכס מניב מסוג דירת מגורים בארה"ב, ובהשלכות המס שלהם על תושב ישראל.
אופציות להשקעה בנדל"ן מניב בחו"ל:
- השקעה בחברה מסוג LLC: השקעה בחברה מסוג LLC (Limited Liability Company) היא דרך אפשרית להשקעה בנדל"ן בחו"ל, המקנה יתרון אחד ברור: הגנה משפטית, שכן מדובר בחברה התואמת חברה בע"מ.
חברה מסוג LLC הינה גוף משפטי לכל דבר ועניין ופועלת כישות נפרדת, שהחברים בה מחזיקים בתעודת חברות ולא במניות. לפי דיני המס בארה"ב, מדובר בחברה שקופה דהיינו הרווח או ההפסד עקב ההשקעה מיוחס ישירות לחבר. שלטונות מס הכנסה בישראל נותנים למשקיע הישראלי בחברת ה-LLC אפשרות בחירה כיצד לדווח - כחברה רגילה, או לחלופין לשלם את המס כחבר על החלק שנוצר לו בעקבות ההשקעה.
השקעה בחברת LLC מצריכה מכם עלויות הקמת החברה, עו"ד, דמי תיווך, דמי ניהול ואחזקת הנכס.
2. השקעה באופן פרטי: משקיע ישראלי רשאי לבצע השקעה בארה"ב/בחו"ל גם באופן פרטי. לפני כן מומלץ לערוך מספר פעולות מקדימות.
תחילה יש לאתר נכס באזור שהביקוש להשכרה גבוה ויציב. דהיינו, על המשקיע לערוך סקר שוק ולברר כדאיות בנושא מיקום, לשכור שרותי תיווך ולבדוק את מצב הנכס, לערוך בדיקה הנדסית ע"י חברות המספקות שירותים אלו, לבדוק את השכירות המוצעת, ואת ההוצאות הקבועות והמשתנות וכו'.
לאחר ביצוע הפעולות שצויינו לעיל, ניתן לעבור לשלב ההשקעה. את הרכישה ניתן לבצע על ידי הון עצמי, כלומר, רכישת הדירה במזומן, או אפילו על ידי לקיחת אשראי (משכנתא).
עם ביצוע ההשקעה חשוב למצוא חברת ניהול שתדאג לטיפול השוטף בנכס. חברת הניהול תדאג למציאת דייר, לחתימת הסכם שכירות ולפתרון בעיות אחזקה כגון תיקונים קטנים וכו'.
חובת הדיווח והיבטי המס החלים על ההשקעה בחו"ל:
השקעה בחו"ל בכל דרך שהיא בנכס מניב מחייבת דיווח והגשת דוחות, הן לרשויות האמריקאיות והן לשלטונות המס בישראל.
אחד הטפסים שרשות המסים דורשת לצרף לדוח השנתי כאשר ההשקעה בנכס בחו"ל מתבצעת דרך חברת LLC הוא טופס 150, המהווה הצהרה על החזקה בחברה זרה. ראוי לציין כי גם במידה ולא נוצר רווח בעקבות אותה ההשקעה או אפילו הפסד, חלה חובה למלא טופס זה.
מאחר ומדובר בנכס בחו"ל ישנה קדימות למיסוי בארה"ב ,יחד עם זאת, האמנה למניעת כפל מס דואגת לכך שהמשקיע לא ישלם פעמיים. כלומר המשקיע ישלם מס תחילה בארה"ב על הרווח שייוצר ובמקביל יקבל זיכוי ממס בישראל.
החיוב במס הוא על ההכנסה השוטפת משכר דירה וכן על הכנסה בעת מכירה עתידית של הנכס.
חישוב מס מההכנסה החייבת בישראל
ישנן שתי אפשרויות לחישוב ההכנסה החייבת בישראל:
- חיוב במס על ההכנסה הכוללת בניכוי הוצאות פחת בלבד וללא מתן זיכוי בגין המס שישולם בחו"ל. במסלול זה החיוב במס הוא בשיעור של 15%.
- חיוב במס על הרווח, כלומר הכנסה שוטפת בקיזוז סה"כ ההוצאות שצויינו לעיל. במסלול זה, החיוב במס מתחיל ממדרגת מס ראשונה של 31% ויכול להגיע למס של עד 48% בהתאם למס השולי.
מס על רווח הון
מס זה יחול, כאמור, בעת מכירת הנכס בחו"ל. מכירה בחו"ל חייבת בדיווח בישראל תוך 30 יום ממועד ביצוע העסקה ושיעור המס החל עליה הינו 25%.
בבחינת היבטי המס, אין הבדל אם נשקיע בארה"ב או בכל מדינה אחרת (מלבד בישראל כמובן), כל עוד ההשקעה נעשית על ידי יחיד או באמצעות חברה שקופה (לדוגמה חברה מסוג LLC); תוצאות המס יהיו בהתאם לשתי הדרכים שהוצגו לעיל.
במידה ואתם שוקלים לבצע השקעה בנדל"ן מניב בחו"ל, כדאי לפנות ליועץ מס המתמחה בנושא מיסוי בינלאומי לפני שתקבלו החלטה על ביצוע ההשקעה המשמעותית הזאת.
הכותבת ג'נט סורי הינה יועצת מס במשרד תמיר סער ושות' רו"ח,
מתמחה במיסוי בינלאומי ובליווי לקוחות תושבי ישראל בעלי אזרחות אמריקאית.
*** הכותבת היא יועצת מס, מתמחה במיסוי בינלאומי
חיפוש באתרי גלובס
חיפוש ני"ע
