העליון בפסיקה תקדימית שתעלה לקבלנים מיליונים

בית המשפט העליון קבע כי לא יינתן פטור גורף של מחצית מאגרות הבנייה ליזמים שהקימו פרויקט במסגרת מחיר למשתכן. בכך התקבלה בקשת רשות הערעור שהגישה הוועדה המקומית בית שמש על פסיקת בית המשפט המחוזי ממאי 2024, להשיב מחצית האגרה לחברת הנדל"ן אופק שלי.

● מחירי הדירות "האמיתיים": המדד החדש שתפרסם מחר הלמ"ס
● "כשל מתמשך": היזם איבד את הזכות לתקן את ליקויי הבנייה וישלם 1.5 מיליון שקל לדיירים
● בית המשפט פינה משפחה שהתגוררה יותר מעשור ברמת השרון. זו הסיבה

מדובר בפסק דין תקדימי, בין השאר נוכח שורת תביעות תלויות ועומדות נגד רשויות מקומיות להשבת האגרות. פסק הדין הוא בשורה קשה למאות קבלנים שזכו בשנים האחרונות במכרזי בנייה של דירות מסובסדות.

לפי פסיקת העליון, הפטור מאגרה יינתן רק אם הרשות המקומית או משרד השיכון יקבעו כי מדובר ב"שיכון לזוגות צעירים" שהוקם מטעם המדינה. בכל מקרה, המבחן יהיה בכל מקרה לגופו. ההערכה היא שמדובר במאות מיליוני שקלים, שהרשויות המקומיות יוכלו לגבות ולא יתחייבו להשיב ליזמים.

המחוזי בעד היזמים

תקנות התכנון והבנייה קובעות כי יינתן פטור ממחצית תשלום אגרת בנייה כשמתקיימים שני תנאים: הבנייה נעשית בידי המדינה, מטעמה או ביוזמתה; הרשות המקומית או משרד הבינוי והשיכון יאשרו כי מדובר ב"שיכון לזוגות צעירים".

היזמים מצידם טענו כי מי שזכאי להשתתף בהגרלת פרויקטי מחיר למשתכן עומד בתנאים הללו, בעוד העיריות דחו בדרך־כלל את הבקשות לקבל הפטור.

ההשלכה של פסק הדין דרמטית. בישראל קיימים מאות פרויקטים של מחיר למשתכן ויותר מ־100 אלף דירות ששווקו במסגרת ההגרלות לזכאים. בתחילת אוגוסט הסתיימה ההגרלה האחרונה עד כה, ובה הוגרלו קרוב ל־8,000 דירות ב־19 ביישובים ברחבי הארץ. בשנת 2025 הוגרלו כ־11,400 דירות, ואילו ב־2024 הוגרלו 16,400 דירות.

על־מנת לקבל היתר בנייה מהרשות המקומית, נדרשים היזמים לשלם לה את אגרת הבנייה. אי לכך, רבים שילמו את האגרה ולאחר מכן הגישו בקשה לקבל מחצית מהסכום בחזרה. סירוב הרשויות הוביל לשורת תביעות נגדן שהמתינו להלכת בית המשפט העליון.

חברת אופק שלי הגישה בשנת 2021 תביעה נגד הוועדה המקומית בבית שמש להשבת מחצית מסכום אגרת הבנייה. בית משפט השלום דחה את התביעה, והחברה ערערה לבית המשפט המחוזי בירושלים. בשנת 2024 הערעור התקבל, ונקבע כי יש לתת לחברה פטור מתשלום אגרת הבנייה. על החלטה זו הגישה הוועדה המקומית בקשת רשות ערעור לעליון, באמצעות עורכי הדין אמיר בירנבוים ויונתן מוטעי ממשרד עפר שפיר ושות'.

עמדת היועמ"שית

השופטים נעם סולברג, דוד מינץ ויחיאל כשר נדרשו לפרשנות ההוראה המעניקה את הפטור. חברת הבנייה טענה כי פרויקט מחיר למשתכן הוא כזה שמקיים את התנאים בתקנה, שהגיל מהווה קריטריון מרכזי לזכאות, ועל כן מדובר ב"שיכון זוגות צעירים".

בנוסף, נטען כי המעורבות העמוקה של המדינה בתכנון, פיקוח ושיווק הדירות הופכת את הבנייה לכזו המבוצעת ביוזמתה של המדינה ומטעמה. על כן, טענה החברה, קמה לה זכאות לפטור מאגרות.

מנגד, הוועדה המקומית בבית שמש טענה כי יש להפעיל שיקול־דעת בכל מקרה ומקרה. היא טענה כי הקריטריונים מאפשרים זכאות גם ליחידים ולמבוגרים, וכי הקביעה מיהו "זוג" ומיהו "צעיר" מערבת שיקולי מדיניות מובהקים, ולכן מחייבת את אישור משרד השיכון. הוועדה גם ציינה כי מעורבות המדינה עצמה בפרויקטים נמוכה.

היועצת המשפטית לממשלה התייצבה בהליך, לצד מרכז השלטון המקומי והתאחדות הקבלנים ובוני הארץ וכן לצד הוועדה המקומית. בעמדה נטען כי הזכייה במכרז במסגרת מחיר למשתכן כשלעצמה לא מלמדת על מעורבות של ממש מצד המדינה או שהפרויקט מבוצע ביוזמת המדינה. עוד נטען כי מטרת התוכנית היא שיכון "חסרי דיור", שעימם נמנים לא רק "זוגות צעירים".

שופטי העליון קבעו פה־אחד כי לא ניתן לתת פטור אוטומטי מאגרת הבנייה, מאחר שההגדרה של המונח "זוגות צעירים" אינו חד־משמעי, ומדובר במונח המחייב הפעלת שיקול־דעת: מהו גיל "צעיר", האם יש משמעות למצב המשפחתי, כמה זמן אדם נשוי, והאם רווקים נכללים.

באשר לתנאי השני - האם פרויקטים של מחיר למשתכן מבוצעים מטעמה של המדינה או מיוזמתה - בית המשפט קבע כי יש לבחון כל פרויקט לפי נסיבותיו, בחינת חלוקת הסיכונים בין המדינה ליזם, האפשרות למכור דירות בשוק החופשי והיקף הפיקוח הממשלתי. בכל מקרה, לא ניתן לקבוע באופן גורף כי אלה הם פרויקטים מטעם המדינה.

45 אלף שקל הוצאות

במקרה הנוכחי נקבע כי גם אם הוועדה המקומית כבר השיבה ליזם את מחצית האגרה, על היזם להחזיר לוועדה את הסכום שקיבל, בצירוף הצמדה וריבית. בנוסף, בוטלו חיובי ההוצאות שנפסקו במחוזי.

היזם חויב בהוצאות של 20 אלף שקל לוועדה המקומית ו־25 אלף שקל נוספים שישולמו על־ידי החברה והתאחדות הקבלנים.

עו"ד אמיר בירנבוים, שייצג את הוועדה המקומית, מסר: "מדובר בפסק דין תקדימי וחשוב, ששם סוף לגל התביעות נגד ועדות בכל הארץ ויסיים התדיינויות בעשרות הליכים משפטיים שהמתינו להכרעת בית המשפט העליון. משמעותה של תוצאה אחרת הייתה חיוב עשרות ועדות מקומיות בכל רחבי הארץ, ובפרט אלה הממוקמות בפריפריה, בהשבת אגרות בנייה בהיקפים שלפי הערכות מגיעים למאות מיליוני שקלים".

"בשורה קשה למאות קבלנים"

עורכי הדין אלון לוונשטיין ומיכאל רוזן, שייצגו את חברת אופק שלי, מסרו: "פסק הדין מהווה בשורה קשה למאות קבלנים שבנו במסגרת התוכנית וציפו - בצדק לטעמנו - לקבל הנחה מאגרות הבנייה.

"אנו סבורים כי בית המשפט העליון הרחיק לכת כשקבע כי נדרש אישור פרטני וספציפי לכל פרויקט - קביעה שבכל הכבוד אין לה זכר בתקנות, ואף סותרת הלכה קודמת שדנה באותן תקנות. המחוקק ביקש להעניק הנחה לבנייה המיועדת לזוגות צעירים, ולא התכוון שהרשות שנדרשת להעניק את ההנחה תחליט אם היא מעניקה אותה או לא.

"ההלכה החדשה מעניקה לרשות המקומית את כוחו של המחוקק - ברצותה תעניק את ההנחה, וברצותה לא תעניק - דבר שצפוי להפוך את הוראות הדין בדבר מתן הנחה לאות מתה. היות שמדובר בהלכה חדשה ובעלת השלכות רוחב, אנו שוקלים הגשת בקשה לדיון נוסף".

סגן נשיא התאחדות הקבלנים, תומר צליח, מסר בתגובה להחלטת בית המשפט העליון:
"פסק הדין טומן בחובו בשורה חשובה לקבלנים, כיוון שהוא מחזק באופן משמעותי את הטענה כי בפרויקטים של מחיר למשתכן המדינה אינה רק 'בעלת הקרקע' או רגולטור חיצוני, אלא גורם בעל מעורבות מהותית בעיצוב ובניהול הפרויקט, ועל כן קבע בית המשפט העליון כי ניתן לראות בפרויקטים אלה כפרויקטים המבוצעים מטעמה או ביזמתה של המדינה.

"הקביעה כי יזמים וקבלנים בפרויקטים של מחיר למשתכן אינם זכאים באופן אוטומטי לפטור ממחצית מאגרות הבנייה, אינה מהווה פגיעה כספית ביזמים ובקבלנים, מהסיבה שהנוהל בענף הוא שהיזמים והקבלנים משלמים באופן מסודר את האגרות ואת ההיטלים".